买房别急！黄埔、南沙、增城房价，还要跌！

二娃说

我没有很多朋友，但我并不介意，因为这个世道，有时候朋友也做着和敌人一样的事情。所以，一个人也挺好。

唉，又到一周一更新的时间了，每次周末，我都在为选题而发愁：“今天，我又得写点啥呢？”

思来想去，我觉得不如聊两个大家最关注的问题吧！

1

广州天气已入秋，但广州楼市已入冬！

那么，什么问题，大家最关注呢？

二娃觉得，排在第一位的自然是市场行情。也就是，现在的广州楼市行情怎么样，接下来还会怎么样？

不知道大家得到的消息是如何的。反正二娃获取到的一线信息是不乐观的，甚至可以说寒气逼人。

首先，房企这一块，最近就频频爆雷。隔三差五就能看到一个坏消息。比如10月11日，当代置业在港交所发布了一则寻求缓还美元债公告。

大概的意思就是：目前，俺真的没钱啊！可不可以让我延期还款？

同一天晚上，新力控股集团也发布公告。

自爆公司存在融资困难，目前没有钱来偿还10月18日到期应付的2.5亿美元债本金及利息。

此外，花样年、新力控股、宝能、恒大、融创、蓝光发展、华夏幸福最近也是风波不断，导致整个地产行业人心惶惶。

◆ 图片来源：说财猫

最夸张的是，最牛逼的贝壳找房都直接一锅端，把上海研发团队约200号人，全员优化了。

◆ 今日头条上的网友爆料

二娃认识的一些房地产代理公司，据说现在也宣布降薪处理，让全员一起共渡难关。

有人说，广州最近的天气变化好大呀，一下子就进入秋天了。可二娃觉得，广州最冷的不是天气，而是楼市！

◆ 楼市变天了 图片来源：公共图库

2

黄埔、南沙、增城房价回调！白云房子卖不动！

那么，哪些区域或者板块，楼市降温最为明显呢？

二娃觉得，黄埔、南沙、增城这三个区域必须有姓名。另外，白云市场也依旧冷清，很多项目负责人都跟我抱怨说：没客户，卖不动，价格也在阴跌。

下面，我们就来重点说说黄埔、南沙、增城这三个区域的市场现状吧。

图片来源：公共图库

先来看看黄埔区：

据二娃了解，目前，黄埔星汇城、时代天韵、时代天境、融创翔龙广府壹号都有不同程度的降价。

星汇城：目前有推出一些特价房源，最低2.5万/㎡+毛坯交付，相比之前2.6-2.7万/㎡的毛坯价，跌了约1000元/㎡

科学城红盘，时代天韵和时代天境，也在10月特批了10-20套特价单位。

时代天韵：从3.77万毛坯一口价，降价到了35815元/㎡毛坯一口价，不分楼层，不分户型。

时代天境：则从均价4.1万/㎡，降价到了36800元/㎡起。

融创翔龙广府壹号就更厉害了，从以前5万+的价格，降价到如今的4.35万/㎡起，只不过这个价格卖的是北向+毛坯。

二娃相信，接下来黄埔还有很多楼盘加推/开盘价会有惊喜。比如星樾山畔、保利罗兰国际4期，品秀星樾等等。

如果市场继续冷下去，我认为老黄埔庙头板块的卓越招商臻珑府，大沙地的中鼎珺合府，房价也有下调的可能。

大家不妨拭目以待！

◆ 老黄埔大沙地人气图，广州房产细鹏摄影

而南沙市场呢？目前也是比较冷清。

说到这里，二娃想问大家一句：你们知道国庆期间，南沙哪个楼盘卖得最好么？

我告诉你吧，这是一个公寓项目——越秀国际总部广场！

为什么卖得好？还能为什么，降价多呗！

毕竟，这个项目从2019年2-2.2万/㎡的价格，降到了如今的1.4万/㎡！整整跌了6000-8000元/㎡啊！

而前段时间，南沙保利城、越秀东坡纷纷清尾货，推出了超级惊喜价。

越秀东坡你敢相信尾货只卖1.9万/㎡吗？这个楼盘，2年前二娃去踩盘的时候，价格可是2.6-2.7万/㎡呢！相当于降价了6000-7000元/㎡。

而南沙保利城清尾货，推出的价格也很惊喜，低至1.8万/㎡！完完全全回到了2年前。

另外，万顷沙的湾璟壹号也降价了，即便地铁18号线开通，也没能拯救它的命运，这段时间推出了20套一口价房源，单价仅卖20000元/㎡！（首次开盘卖2.2-2.6万/㎡）。

◆ 湾璟壹号20套特价房

至于二手房市场，那就更冷清了。二娃认识的几位中介朋友，都称自己近1-2个月，一套二手房都没卖出去，现在集体去卖一手房了。

那么，增城市场会不会相对好一些呢？

呵呵，别太天真了！

据业内朋友爆料，现在增城项目内卷得相当厉害，国庆期间甚至流传着一个段子：“如何一天赚2000块钱？答案是去增城看10个楼盘！”

因为，增城很多楼盘在国庆的时候都有带看奖励，也就是带一个客户上门到访，就奖励200块。

但这还并不是最惨的。

最惨的是，在广州上一波房价大涨的行情中，增城刚准备上桌，就散席了，连汤都没喝到一口！

现在，房价甚至还在阴跌！

比如，华润公园上城，首波开盘2.8-3万/㎡，后面甚至超过3万/㎡的单价。但现在呢，竟然推出10套特价房，单价低至2.6万/㎡。

另外，朱村板块内卷价也相当严重，很多楼盘的价格都回到了1字头。比2019年时的价格还要略低。

板块内的二手房，转手也相当困难。

二娃一些买了朱村房子的朋友，经常抱怨：“买了朱村的房子后，想去住，觉得太远。想卖掉吧？又卖不掉，除非亏本抛售！”。

最让我震惊的是，石滩有楼盘已经降价到1.15万/㎡了！还有项目推出了“一成首付”的付款方式！

试问，一成首付都来了，零首付买房还远吗？

不知道大家怎么看哈，反正二娃认为，今年剩下的2个多月，广州房价行情依旧会以“回调”为主，买房不妨再等等。尤其是投资型买家。

当然，刚需你就别等了，遇到合适的赶紧买吧，因为你哪里知道什么时候行情回暖呢？况且你也等不起！

◆ 广州房产细鹏摄影

3

黄埔旧改紧急叫停，真的是坏事吗？

聊完市场行情后，我们再来说说另一个大家比较关注的问题——黄埔旧改。

是的，和传闻一样，黄埔旧改确实被叫停了！因此，也有不少自媒体开始唱衰黄埔。

但二娃想说一句：黄埔旧改叫停，真的是坏事吗？不，我觉得是件好事！

为什么呢？我们来看两份文件！

◆ 截图来源于：黄埔区“三旧”改造工作函

◆ 截图来源于：广州市“三旧”改造（城市更新）工作推进情况评估报告

从上面文件可以看到，黄埔旧改之所以被叫停，无非就四大原因：

第一、过快的大拆大建会出现很多社会问题，比如群体事件，集体投诉，黑势力出现等等。毕竟，旧改的水太深了，里面的利益关系太复杂了。

第二、大拆大建会导致一些古树被砍，历史文化建筑被破坏，这和国家倡导的方针不符。

第三、过快的大拆大建让片区租房需求暴增，从而引起房租暴涨。

第四、大拆大建之后，黄埔市场一下子将新增天量的住宅供应。根据报告所说，拆完66条村供应的商品房要卖21年。如此一来，必定会导致供求关系不平衡，而影响房价和楼市调控。

所以啊，二娃个人觉得，旧改叫停其实是好事！毕竟，步子迈太大，真的会扯到蛋的！

叫停后，至少能让黄埔市场更健康的发展，供求关系也更加合理。而不是饿得时候饿死，撑得时候撑死！

那么，大家怎么看待今年的房地产市场走向，以及黄埔旧改呢？欢迎来留言区讨论。