远洋地产的崛起之路

远洋，作为老牌京系房企，近些年来发展相对稳健。

同样是险资持股，也经常会被拿来与金地作为对标，但从财务数据与发展势头来看，可谓掉队明显。

首先是土储结构，17-19年重仓环京与天津而导致经营亏损。

叠加18年为冲击千亿规模而高杠杆扩张，拿了一批高价地，直到目前仍在消化。

虽“南拓西移”有所成效，但明显错失了市场机会。

其次，受到非主业重资产长周期开发项目的拖累十分严重。显得尾大不掉，有所失衡（资本化利息占销售成本比例就高达10%以上）。

直到21年，这位大腹便便的公子哥才开始重回大众视野，并且赚足了眼球。

先是与红星美凯龙的并购案，再是拿下121亿估值的大信商用信托70%股权。

10月13日，联合数家国际投资人（包括全球主权财富基金与机构投资者），设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金，专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。

而背后的主角并非地产，而是远洋资本。

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远洋资本在地产基金行业内绝对是头部企业，基金管理规模破千亿，且发展势头强劲（截至2020年末，管理规模1200亿）。

前身可以追溯到2011年，远洋地产与KKR建立共同双GP基金平台。

但后来这支基金并没有发展起来，大抵是因为合作的并不是特别愉快。

而后业务模式才开始逐渐清晰，说到与远洋集团的关系，可以概括为：

“远看已出表，近看亲儿子”

2019年2月，远洋集团出让瑞喜创投51%的股权，而后完成出表动作，形成以上股权结构。

另外三家股东均是境外主体或机构，分别是leading bright、delight finance、charm reliance。

其中leading bright持股25.5%，这家境外机构十分神秘，公开资料并不多，据说是香港某富豪家族办公室控制的主体。

而delight finance、charm reliance这两家机构分别持股12.75%，最终都指向了同一主体即华贸控股。

华贸控股又是何方神圣呢？

北京大望路的地标华贸中心的原业主便是华贸控股，而后来又通过海外REIT的形式腾挪给了春泉产业信托。

与远洋集团乃至其前身中远海运的关系也是颇为深远。

这样的股权结构让远洋既不丧失控制权也能顺利完成出表。

好处就是在于远洋资本可以背靠大树放手干了。

依托于远洋集团的增信及扶持，也得到资本市场及评级机构的认可，而后便为业务开展进一步奠定了基础。

远洋资本的出表，就像是一场成人礼，分立门户之后，显得更加从容坚定。

直到2017年，远洋资本收购了中银的资产包，开始一战成名。

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按照李明的设想，集团未来合理的营收将40%地产开发、30%不动产投资、20%地产金融、10%客户服务。

从这个结构来看，远洋资本可谓占据半壁江山，甚至可能会超过地产开发主业。

而目前远洋资本的业务主要包括不动产投资、结构化投资、股权投资等三大块。

其中，结构化投资仍然是核心主力业务（2020年单项营收8.85亿、占比57%）。

所谓结构化投资，主要是依托主体增信，为开发商提供夹层资金，模式的本质就是两头在外赚息差。

结构化投资虽是远洋资本的利润贡献与存续关键，但其技术含量及投资价值有限。

而不动产投资才是其“大杀器”，且比重越拉越高。

对于不动产投资的关键点不是买，而是卖。从远洋资本近期几单大宗交易情况来看，也是可圈可点。

2018年10月，北京硅谷亮城项目实现退出，退出收益IRR差不多50%。

2019年5月，成都华敏翰尊项目退出，退出收益IRR 30%。

2019年12月，上海大宁商业广场退出，退出收益IRR 30%。

2021年5月，北京中关村软件园的钻石大厦，顺利出售给安狮，预估IRR 20%。

远洋资本频秀肌肉，背后的底气来自于高超的财技。

然后，无论是远洋资本还是重资产比重较高的远洋集团，仍被商业实现高收益退出所困扰。

尤其是收购了红星资产包后，肥瘦相间的商业、物流等资产的将会是此单成败的关键所在。

尤其对于国内商办市场，虽租金端有些回暖，但是大宗交易仍然低迷，基本全是自用型买家撑场面。

而借助远洋资本灵活的金融模式与渠道实现退出便是其未来的着力点与方向。

10月13日，所设立总规模为14亿美元的核心写字楼半盲池基金中，一部分投向便是国贸中服Z6地块的在建项目以及运营中的远洋光华国际项目。

对远洋集团而言，某种程度上是实现了提前套现与退出。

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着眼到整个国内地产行业来看，住宅市场下行明显，利润逐渐摊薄。

暴雷房企不断，一方面在于快周转、高杠杆模式所带来的现金流的紧绷。

另一方面来自于商办物业的退出路径较为闭塞。

而对于谋求多元化的房企而言，远洋资本的崛起历程，或许颇具启发意义。