真让孙宏斌猜中了？2022年起，楼市将迎来“3个消息”，不用争了

一直以来，空置房屋数量高居不下都是很多国人茶余饭后的话题，严谨来说，目前并没有部门专门做过统计，有网友戏称：“国内房屋空置率肯定超过了50%，看看夜景就知道了，很多小区都是一片漆黑，开灯的住户寥寥无几”。其实对于这个观点，我们从一些数据中也能看出来，例如根据腾讯的调查，国内一线城市房屋空置率为22%，二线城市为24%，而三线城市则达到了26%。

可能有人会说，房屋空置并不用担心，毕竟每年都有大量的农村人、高校毕业生进城工作定居，由此势必会产生大量的购房需求，而这些空置房屋会逐渐去化。对此，笔者持否定态度，原因主要有两点：第一是除了空置房屋之外，很多城市的在售二手房源都接近或超过10万套，而每年全国城市新增人口仅千万，这其中有能力购买房子的人数屈指可数，因此去化能力有限。

第二是据统计，今年全国商品房销售面积达到8.9亿平，按照这个速度预测，年底将达到17.8亿平，这是什么概念呢？按照每套房100平计算，全年共计销售商品房1780万套，很明显，单单是新房就已经足以满足新市民的住房需求，就更不要说空置房屋了。

可是，现实问题是随着房价居高不下，不论是新房还是二手房均是如此，例如目前全国100城新建住宅均价为16175元/平，这意味着一套房子至少都在百万以上，对于普通收入家庭来说，在没有任何开销的情况，可能需要超过10年才能在城市买一套房子。说到这，大家最先想到的就是降房价，只要实现了这一点，很多矛盾都能解决。

不过话又说回来，从房价构成来看，土地成本占据了“半壁江山”，即便是开发商愿意降价，也只能从利润方面入手，幅度很小，再加上为了维护房地产市场的稳定，至今已有10余个城市出台“限跌令”，难怪孙宏斌说出了“实情”，他认为房价下降最多不超过30%。

明年起，楼市或迎来“3个消息”。

之前我一直在说，房价变动是最终的结果，并不是过程，不论是10年前不断上涨还是现在房价涨幅减缓，其中有各种各样的原因。从明年起，这3个消息值得关注：

1、新房和二手房都可能出现“冷热分化”现象。就以杭州为例，一方面是部分楼盘依旧火热，多达3万余组家庭共同摇号1万套房子，中签率仅有30%左右；而另一方面是部分限售楼盘进入了流摇状态。对此，业内人士指出杭州并不缺房子，再加上前两年很多人投资炒房，等到限售期一过，就会选择卖房，如果行情好的话，还能卖个好价格，如果行情不好，二手房就会形成“降价潮”。

2、落户规定开始收紧。曾几何时，通过学历落户是定居城市的重要方式之一，部分城市规定“中专及以上学历即可落户”，可是现在越来越多的城市开始收紧落户规定，例如杭州取消了大专生落户，门槛提高到了本科；此外，此前研究生享有的“先落户、后就业”也已取消。无独有偶，此前深圳也做出了类似调整。

3、市场冷却周期正在逐步加快。随着贷款、限购不断调控，很多人的购房周期开始延长，尤其是体现在二手房市场，买卖双方大多处于观望状态，如果调控力度不减弱，那么二手房市场会进一步冷却。

总的来说：很多人对于房价的理解存在误区，简单来说，房价是市场变化的结果或表现，并不是过程；因此，观察房地产市场的变化至关重要，不论是对于买过房的人还是无房人来说，这点都需要注意。

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