央行原副行长吴晓灵：做好潮水退却的准备，人们都要面对

央行原副行长吴晓灵曾经说过，股、债、汇、房是国家的经济命脉。

什么是房地产泡沫呢？根据百科的定义，一系列资产价格在短时间内大幅上涨，会形成虚假繁荣。资产的市场价格超过真实经济基础的部分具有虚假性质，但最终会破灭，这就是泡沫所在。当这种资产集中在房地产上时，就是房地产泡沫。

房价是许多人都关心的问题，许多人觉得房价高，不是因为房价的数值有多高，而是脱离了人们的实际收入水平，根据北京日报的报道，南京曾被评为2020年中国最具幸福感城市之一。然而就是这样一个宜居的城市，房价收入比在18.6，想买一套平均水平的房子也得积攒18年的工资收入。而深圳和三亚的房价收入比分别达到48和38，购房压力更大了。

说到购房压力，不得不提到房贷了。根据贝壳研究院的《中国房屋抵押贷款数据报告》研究显示，刚需群体对贷款的依赖程度更高，部分城市居民偿债压力较大，北京、深圳、厦门的房贷收入比均超过60%，意味着1万元的月收入，要有6000元以上用于还房贷。从2011年到2020年，居民杠杆率上升了31%。购房者背负如此大的压力买房，但是租售比却不容乐观，根据诸葛找房数据，2020年全国50个大中城市，平均租售比为1比611，而根据国际上合理区间，租售比在1:300左右，才是合理的房屋成本回收时间。

根据房住不炒的定位，房子只有发挥居住价值才有意义，如果人口太少，房子太多，说明房屋供过于求，而空置率也是衡量房地产泡沫是否存在的一个重要指标。

说到这里，许多人会把低生育率和高空置率联系到一起，这4年我国每年的新出生人口都在下降，2017年1723万人，2020年1200万人，但是空置率比较高，已经不是什么秘密了。根据国家电网给出的一个数据，2017年我国大城市的空置率为12%，小城市为14%。西南财经大学的研究显示，2017年全国城镇地区有6500万套空置房。随着房地产市场预期的改变，以及人口形势的变化，未来，空置的房子可能会越来越多。

楼市出现双向调控。

和往年不同的是，今年下半年以来楼市出现了双向调控的奇特现象，一部分城市发布二手房指导价，新房的备案价也要参考周边的价格，另一部分城市发布房价限跌令，不允许房价过快下跌。在严厉的调控之下，虚高的房价得到控制。

根据每日经济新闻的报道，北京有卖家仅隔一个月就少卖了150万元，这甚至是三线城市一套房的总价了。而在一些购房需求缺乏支撑、开发商偿债压力较大的城市，甚至出现了购房补贴。为了提振市场信心，哈尔滨发布了购房补贴措施，大中专生买房也能享受2万元的买房补贴。

为了防止市场过热，上海、广州、深圳、东莞、成都等10多个城市发布了二手房指导价政策。限制房价过快上涨的措施很好理解，因为如果房价上涨过快，这些大城市的年轻人都买不起房，影响人们安居乐业，还会助长炒房者的不正之风。那么，为什么有的城市要限制房价下跌过快，甚至发布购房补贴救市呢？

关于这个问题，我们可以看一看日本的前车之鉴。在广场协议之后，日本的房价迎来了一轮暴涨。许多买房人背负高额的贷款买房，但没有想到，金融危机很快就到来，房价暴跌，众多年轻人失业，大量房贷无法按期偿还。

更严重的是，许多人的房贷余额都可以重新买一套新房了，断供现象大量出现。日本应对金融危机的办法是刺激泡沫，房地产泡沫最终破裂了，但是，其中付出的代价太过惨烈，对经济的影响延续了几十年。

关于房地产泡沫破灭的前车之鉴已经告诉我们，房价在短时间内大涨大跌对经济的损害是很大的。要维护房价平稳运行，不仅要发布一些限制炒房的措施，比如加强购房者资格的审核、发布二手房指导价，同时也要防止开发商大幅度降价抛售，引发连锁反应。

但是楼市的调控措施也要因城施策，不同城市的购房需求、人口基础、产业基础不一样，这就造成楼市房价表现不一样，不能一刀切地采取限购、限贷措施。一线城市房价上涨，张家口、唐山、岳阳等三四线城市却出现限跌的举措，也是基于楼市平稳发展的需要。

目前开发商的融资环境偏紧，一旦发生降价潮，开发商低于成本价倾销反而不利于行业的良性发展。越是降价潮发生的城市，楼市预期下降，人们更加观望而不愿意买房，房企卖房难，债务违约的可能性就越高，更严重的，会导致楼盘停工，建设房子的农民工也拿不到工资，买房人不能保质保量收房，投资人和银行也会面临巨大投资损失。

实业才能兴邦，没有哪个国家可以依靠房地产实现强国，反而越是对房地产依赖程度高的地方，越是经受不起房价暴涨暴跌带来的影响。经济学家任泽平表示，10次危机9次地产。

正如央行原副行长吴晓灵所说的那样：在泡沫中狂欢的日子不多了。做好潮水退却后的准备，是每个人都要面对的现实。

对个人来说，也不应抱有投资炒房的想法，依靠炒房就能实现资产大幅增长的时代已经过去了，随着房产税预期加强，人们对住房消费回归理性，未来持有多套房的人，压力可能越大。

对楼市的调控是有必要的，但房地产行业关联众多，以时间换空间，让房价在一个箱体内波动运行，实现软着陆才能维护大部分人的利益，但前提是要防止泡沫继续扩张。