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保利中南·大境堂悦
项目区位图
该项目位于瓯海区景山街道兴海路与振瓯路交汇处西南侧。
保利中南·大境堂悦一期（备案名：堂悦苑）：预售范围住宅1幢、2幢、3幢、4幢、5幢住宅建筑面积22242.08㎡，共215套；商业建筑面积1250.50㎡，共26套。(其中4幢人才住房建筑面积5453.85㎡，共计61套，不在此次预售范围内）
开盘摇号时间为10月12日上午9：30
正式选房：2021年10月12日上午10:00
报名所需的认购金：【10万元/套】
02
项目概况
基本参数：总用地面积约1.36万㎡（约20亩），地上计容面积约3.0万㎡。
外立面：18F高层2层腰线、1-2层造型柱为干挂石材、铝板压顶，单元门头两侧造型柱为干挂石材，内部及顶部为铝板，其余部位均为外墙涂料；
3层及以上大面为外墙涂料，局部为干挂石材和铝板；
8F、11F洋房1层腰线、造型柱为干挂石材、铝板压顶，单元门头两侧造型柱为干挂石材，内部及顶部为铝板，其余部位均为外墙涂料；
2层及以上大面为外墙涂料，局部为干挂石材和铝板；
本期户型面积：约89、127㎡。
标准层层高约2.95米。
产权得房率：18F高层（4幢）得房率约80%；11F洋房（3、5幢）得房率约86-87%；
8F洋房得房率约82%。
物业：保利物业。
交付时间：预计将在2022年10月27日主体结顶，计划于2023年10月19日竣工，2024年4月30日交付使用。
03
周边规划、配套
项目规划图
项目北面为兴海路、将军组团及部分老房子；南面为市交警四大队、景山派出所、过境路、景山脚下有乌岩道院，远期规划为商业及住宅用地；西面为安置房、温州十四高级中学；东面为振瓯路、瓯海宾馆及老房子；东北方向为将军华府。
交通配套：项目南面约120米处为过境路，城区东西走向主干道之一，车流量非常巨大；西面约500米处为广化桥路。
商业、生活配套：项目周边底商颇多，各项齐全但偏老旧；项目东北面直线距离约800米处为美美时尚广场；远期项目南面及景山山脚规划有商业用地。
景观资源：项目南面为景山，距离景山上山的东门直线距离约600米，去景山公园锻炼，较为方便；东面为九山公园，直线距离约1公里。
教育：项目尚未交付，无法明确施教区范围。与本项目一路之隔的将军华府的义务施教区为景山小学+瓯海区实验中学。
04
户型分析
本次推售房源中出现的户型为89、127㎡。
户型配比：高层89㎡83套、洋房89㎡48套、127㎡84套。
高层建面约89㎡夹边套：
2+1房两厅两卫，南向单阳台，空间利用率高。
高层建面约89㎡中间套：
2+1房两厅两卫，常规户型，南向单阳台户型；有一定过道浪费。
高层建面约89㎡边套：
2+1房两厅两卫，边厅边套户型；空间利用率高，设有边厅，采光及观景面较好，可惜窗外景观一般。
洋房（8F）建面约89㎡边套：
2+1房两厅两卫，近乎四叶草户型；空间利用率高，基本无过道浪费。
洋房（11F）建面约127㎡：
四房两厅两卫，四叶草户型；空间利用率高，南向双阳台，设有小型储藏室。
05
综合点评
大境堂悦一期高层（4幢）毛坯均价约2.83万元/㎡，洋房（11F，3、5幢）毛坯均价约2.9-2.98万元/㎡，洋房（8F，1、2幢）毛坯均价约3-3.1万元/㎡，装修标准为1000元/㎡。
本次推售的楼幢为1、2、3、4、5幢，其中1、2、3幢南面现为市交警支队四大队以及景山派出所，远期规划为商业及住宅用地，尚不明确后续建筑高度。
4幢与南面1、2幢之间的楼间距约24米，南面1、2幢高度约24米，楼间距比约1:1，2层及以上房源基本不受遮挡，采光良好。
5幢与南面3幢之间的楼间距约39米，南面3幢高度约34米，楼间距比超过1:1，基本全楼层房源不受遮挡，采光非常良好。
从板块角度出发，大境堂悦属于瓯海区项目，周边在售新房中没有同辖区的项目，更不用说类似的竞品项目。现有可对比的各在售新房项目多为鹿城区，并且各项目均带有特色，例如集新未来社区自带“实验双星”学区，九山·金茂府部分楼幢自带一线九山湖景观。
集新未来社区现有3个项目，其中中铁建·未来视界和宝龙雅戈尔·未来城壹号已经开盘，含装均价约3.4万元/㎡，去化良好；华润·悦未来项目已经面市，尚未开盘。
其中最近一次开盘为中铁建·未来视界五期（10月1日）推出最后的16、18幢，推售256套房源，毛坯均价约3.22万元/㎡，装修单价约2300元/㎡，共202人报名，截至10月8日，尚未有备案数据显示。
同时鹿城区的江滨ONE可作为参考案例。该项目的亮点在于项目本身品质较高，但并无学区资源加持。该项目开盘毛坯均价约2.95万元/㎡，推售310套，抢在集新未来社区之前开盘，受到周边客户的认可，去化良好，截止10月8日，去化304套，去化率98%。
二手房中具有可比性的为万科·城市之光和将军华府。万科城市之光二手房挂牌价约3-3.1万元/㎡，将军华府二手房挂牌价约3.7万元/㎡。该两个项目同为瓯海区项目，位置相近，不同的点在于该两个项目均能偷面积，面积段偏大，普遍在120㎡以上，总价段普遍在400-500万之间。
显然，大境堂悦的亮点在于面积段偏小，89方居多，最大面积段为127㎡；小面积段促使总价段无法过高，89方总价约250-270万，127方总价约400万。
总体来说，该项目在周围环境及单价方面，并无多大优势。由于户型面积偏小，跟周围物业相比，总价有一定的竞争力。
END
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