五马大南、滨江CBD、中央绿轴，谁才是未来温州大商圈的霸主？

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国庆假期、人潮涌动，温州各大商圈、商业综合体统统爆满。当温州空港宝龙广场、乐清正大广场相继开业，温州各地的消费元素日渐丰富，选择逐步多样化。

就在国庆节前，温州爆出一则与消费相关的新闻。温州印发《大力培育发展“温州新消费”加快打造区域消费中心城市实施方案》，计划到2025年，将基本建成立足温州、辐射浙闽赣乃至长三角的区域消费中心城市。

其中，以五马—大南商圈为核心的历史街区，依旧是温州商业的主角。实施方案提出，以集瓯越山水、温州文化和现代时尚于一体的“一厅（瓯江会客厅）、一街（五马街）、一台（公园路古戏台）”为核心秀场，集聚国际国内知名品牌，逐步打造成中国时尚消费品牌首发中心。

同时，实施方案还提出五马—大南商圈重点打造有全国影响力的标志性核心商圈、打造提升特色商业街区。

国庆假期的五马街。来源：温州商报 吴健 摄

在改造提升城市商圈能级方面，五马—大南商圈也是仅有的城市级商圈。另外，龙湾中心区、瓯海高铁新城作为次级商圈，而中央绿轴、滨江商务区等仅被列入区域商圈。至于其他已建成、在建的商业综合体，仅作为城市商业地标。

根据《温州市服务业发展“十四五”规划（征求意见稿）》、《温州市商务发展“十四五”规划（征求意见稿）》，环五马国际商圈、龙湾中心商圈、瓯海新城商圈作为都市核心商圈。

可见，五马—大南商圈在相关规划中，依旧是一枝独秀的存在。

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为什么还围绕五马—大南商圈？商圈需要较长的培育期、历史文化沉淀。

五马—大南商圈是温州传统市中心，有着悠久的历史文化沉淀、稠密的人口、成熟的氛围。这些年，五马街、公园路、纱帽河等历史街区的改造、修缮，在面貌、功能上有了很大的提升，人气、氛围也得以恢复。

但是，似乎更多人去五马街、公园路、纱帽河，只是为了看看历史街区的新貌、感受下节日氛围，消费领域的吸引力却不大。关键在于，并没有多少新晋的知名品牌、网红店进驻历史街区，不受年轻人青睐。

国庆假期的五马街。来源：温州商报 吴健 摄

为什么如此？五马—大南商圈存在以下几个问题：

• 整体城区老化、规划建设滞后，无法拓展新空间。

• 以商住楼、私人产权商铺为主，没有强有力的运营商，难以统一招商、运营、管理，知名品牌难入驻。

• 规划中轨道交通仅经过外围且未获批，缺乏大型停车场，交通组织与外部人流导入难度大。

• 年轻人的工作、生活圈向城市东部及外围新区转移，留在周边的越来越少。

公园路。来源：温州日报 杨冰杰 摄

因此，若无极大的魄力进行大面积征收、改造，以五马—大南商圈的现状，打造“新消费”恐怕难有大作为，更适合针对历史文化、传统元素与烟火味。更多现代化、国际化、潮流感的“新消费”，需由全新商圈来承载。

那么，温州的全新商圈该设置在哪？可以不在五马—大南商圈，但不能脱离高质量城市化、服务业发达、白领群体与中产阶级集聚的区域。

比起规划中作为都市核心商圈的的龙湾中心商圈、瓯海新城商圈，相对高端、代表温州高度的“新消费”，还是滨江商务区、中央绿轴更适合。

当然，龙湾中心商圈、瓯海新城商圈，这些年在规划、建设方面非常努力，初步形成了商业集聚，在全市有领先的一面。然而，由于两座区域地处城市周边、发展时间尚短，目前难以对全市及周边城市产生吸引力。

瓯海新城商务区

因此，温州想要在“新消费”有所突破，依旧需要鹿城区来发力！这并非将眼光局限于鹿城区，而是基于城市化质量与服务业基础。

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为什么是滨江商务区、中央绿轴？我们不妨看看知名品牌在温州的选址、布局。

近几年，中高端品牌、网红品牌进驻温州，大多选址两个地方——时代商圈、南湖万象城，落户五马—大南商圈的很少。可见，时代商圈、南湖万象城，更能吸引年轻人，比五马—大南商圈更受商家青睐。

其中，万象城有着优质的硬件、环境、管理、招商、运营，有着强大的品牌效应，对商家、客流都起到极大的吸引力，辐射范围至郊县乃至周边城市。

然而，当前万象城所在的南湖，周边相关规划、建设更偏居住属性，且成熟度有限，以至于万象城的人气主要集中在周末、节假日。不仅仅是万象城，当前温州的商业综合体基本上分布在周边新区，周边以居住功能为主，同样依赖周末、节假日。

国庆假期，万象城再迎新品牌。

来源：掌上瓯海APP

与南湖万象城相反，时代商圈拥有众多写字楼，不少年轻人在此工作，具备非常成熟的氛围。

但是与五马—大南商圈一样，时代商圈同样较为老旧，以百货、沿街商铺为主，无法容纳更多优质品牌，产生了明显的外溢效应，以致于像东浦小村等周边街巷、小区自发形成商业。

时代广场旁东浦小村演变为美食打卡地。

来源：温州商报 陈佳 摄

显然，优质的硬件设施与商管团队、成熟的商业商务氛围与年轻人的聚集，缺一不可。若想集合上述优势、规避上述缺点，滨江商务区、中央绿轴是最适合的两个地方。

当前，滨江商务区正在建设滨江万象城、远洋广场，中央绿轴的印象城MEGA即将建成开业，它们正是当前温州年轻人最期待的几座在建商业综合体。

滨江万象城及其地标示意图

更重要的是，这些年温州的优质服务类企业纷纷迁入滨江商务区、中央绿轴，商务氛围初步形成、亟待商业配套。

同时，两地的高端住宅也深受温州年轻人、精英人士的欢迎，成为温州优质资源、人口聚集地，未来发展势头良好。

即将开业的印象城MEGA

因此，滨江商务区、中央绿轴，应提升为温州都市核心商圈，成为温州发展“新消费”的主阵地。

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新崛起的商圈，能取代或比肩传统市中心的商圈吗？

从国内外城市看，近年极少有全新崛起的商圈，各地的核心商圈基本都还位于老城区，仅仅在原有市中心改造、提升，而非大规模转移。

新CBD超越传统市中心的案例比比皆是，但新商圈超越老城区传统商圈的非常少。比如，杭州钱江新城无法取代武林门，宁波东部新城无法取代天一广场，上海陆家嘴无法取代人民广场—淮海路—静安寺，南京河西新城无法取代新街口，成都天府新区无法取代春熙路—太古里，重庆江北无法取代解放碑—朝天门……

上海老城区的淮海路商圈。来源：调戏魔都君

至于新商圈彻底取代老城区的，似乎没有，反而不少新区以汽车为尺度设计、缺乏人性化设施、绿化过于浓密、商业集中度不够，导致人气无法聚集，与老城区依旧有着很大的差距。

或许正因如此，五马—大南商圈依旧被列为温州都市核心商圈，重点发展“新消费”。

当然，也有新商圈与老城区平起平坐的，比如广州天河、深圳福田、北京国贸、苏州金鸡湖、青岛五四广场、西安曲江新区等。这些城市的老城区商业模式传统、改造难度较大，以至于新商圈脱颖而出。

苏州工业园区的圆融时代广场。来源：苏州龙湖地产

因此我们认为，发展“新消费”的温州，不应放弃五马—大南商圈，但必须培育滨江商务区、中央绿轴两座新商圈，发挥各自优势与特色、错位发展，形成三足鼎立。

滨江商务区应摒弃传统CBD的纯商务模式，未来在鹿角湾项目、滨江大排档改造、会展中心改造时配置更多商业设施，让商业与商务融合、互通，与滨江万象城、远洋广场整体形成大商圈，依托CBD年轻客群打造中央活力区、发展“新消费”。

滨江商务区商业布局示意图

相比较滨江商务区M2线暂未获批，中央绿轴已建成的S1线则在轨道交通方面更有优势，应尽快对惠民路站及其东侧地块进行TOD开发，与印象城MEGA形成中央绿轴商圈，通过3条S线将商圈辐射至沿线区域。

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温州发展“新消费”，需有新商圈。

当温州提出打造“新地标”，这些“新地标”不仅仅只是建筑外表，更应承载起“新产业”、“新消费”、“新生活”。

作为城市商业制高点，更多国际品牌、新潮事物，成为年轻人的天地。整座城市、整个温州地区、周边城市的人，以及外来游客、商务人士，晚上都选择前来这里，体验现代商业与生活。

周边的商务活动，以及白领的下班生活，也为这座商业中心撑起了需求与人气基础，而非像现在那些孤立的商业综合体靠周末、节假日。

各家相邻的商场之间，面对最直接的竞争压力，相互使出杀手锏，提升装修与品牌档次，引进不同的业态，多组织各类活动，做出自己的特色，才会真正带来"新消费"。

商业集聚的力量，会远远超过单打独斗，让1+1＞2，大大增加城市魅力、吸引力、幸福感，让城市更精彩、更美好。

当郊县、周边城市纷纷建设万达广场、吾悦广场、宝龙广场、银泰城、正大广场，滨江商务区、中央绿轴两座新商圈，不仅应引进更高规格的商业综合体品牌，还应以商业综合体的集合，形成规模效应与集聚效应，以"新消费"对郊县、周边城市产生吸引力、辐射力。

指望滨江商务区、中央绿轴两座新商圈彻底取代五马—大南商圈不现实，但平起平坐的可能性非常大。虽然两份事关温州商圈布局的规划，滨江商务区、中央绿轴地位并不高，但今后一旦脱颖而出、成为主角，下一轮规划时自然会提升它的地位。本轮规划中瓯海新城商圈的地位提升，就源于它在商业领域的规模与集聚。

至于五马—大南商圈，则继续发挥历史文化优势、传承更多具有温州特色的传统元素、培育温州本土商业品牌，成为“最温州”的地方，这在将来温州打造旅游城市、发展城市旅游中发挥更大的作用。

参考：

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