来自中海、绿城、远洋、金茂的大咖们集体发声！

2021年如同怒海行舟，所有地产人的心情都随之起伏。

住建部约谈重点城市、整顿中介、出台二手房指导价、严查经营贷、土地供应竞品质、鼓励租赁、打击炒作学区房……各种政策频出，加之融资加码、供需不平衡的困境，行业环境正在被颠覆。

卖方市场到买方市场，从红利享受时代到实力竞争时代，经营力、产品力、服务力正成为地产新时代的主题词，面对考验，房企应当如何应对，以保证更好地生存发展下去呢？

9月下旬，由中国房地产业协会主办，中国房地产业协会小城镇开发与乡村振兴委员会、明源云承办，在中国通信工业协会数字地产与物业委员会、明源地产研究院、明源云链支持下，北京房地产业协会、天津市房地产业协会、河北省住宅与房地产业协会协办的“地产新周期，品质赢未来”2021中国房地产品质力峰会-京津冀站在北京圆满举办。

中国房地产业协会副会长沈月祥、明源云集团副总裁兼北京区域总裁毛晓东、北京房地产业协会副会长、秘书长陈志为本次峰会致词。同时，来自中海、绿城、远洋、金茂、中国宏观经济研究院、明源地产研究院等多家品质房企和第三方机构在峰会上集体发声，与现场200+坚守品质初心的房企，共同探讨行业在品质回归路上面临的新局面、新挑战和新机遇，探寻地产新周期下房地产企业如何以品质赢得未来。

不能亲临峰会现场，感觉损失了几个亿？会场大咖的最佳金句，品质君都帮你总结了，让我们一睹为快（按照演讲顺序排名）：

01

中海企业发展副总裁、华北区总经理欧阳国欣

以匠心铸品质 与城市共美好

从华北区看中海地产的品质精细化实战之路

1、中海地产华北区辐射北京、天津、济南、武汉、太原、郑州、石家庄、雄安等8座直辖市及省会的8家地区公司。经过10余年发展，形成了以京津冀协同发展的国家战略为核心，以中原城市群，济南都市圈，长江中下游城市群的重要组成武汉都市圈，和山西中部城市群为重点支撑的“1+4”城市群战略发展布局。

2、在发展壮大过程中，华北区从城市更新、建设规划、品系研发、品质升级、生态友好等多方面出发，不断探索着贯穿全过程的品质精细化管理，主要围绕以下五个层面进行展开：

一是把产品写在美好生活中。京西老古城棚户区和北辛安棚户区改造项目是中海城市更新的开山之作。由于经济的快速发展受制于片区发展格局所限，导致整个居住环境特别恶劣。2009年中海陆续开展老古城和北辛安地区综合改造工作，总体投入700多亿，完全按照商品房标准来建设安置房：超大楼间距，超高入户大堂，超高建造标准，被当地老百姓誉为最美安置房。

二是把产品写在祖国的山河上。以中海在山东省最大棚改项目——济南华山城市更新项目的整体规划为例，贯彻“看得见山，望得见水，记得住乡愁”的发展理念，围绕“三山一湖”生态环境，沉淀地域历史文化，改善城市人居质量，打造绿色生态文化新城，提升城市整体品质，重现了元代大书画家赵孟頫《鹊华秋色图》盛景。

三是把产品写在文化传承中。根据客户研究情况和居住习惯，结合华北区地域建筑文化，在集团产品开发理念指引下，打造了京府和天玺两大系列。2020年京府系列交付十几项目，产品系在房地产理念创新力TOP10中获得第一名。结合现在客群年轻化趋势，在京府系列基础之上又升级了“写意东方”产品系，整个外立面更加简洁、大方，目前陆续在华北区八个城市的项目上落地。天玺系列中，首创“无界空间、五星体验、自然健康”理念，营造景观、立面、户型、科技、会所、室内等七个场景，打造有温度的现代化SMILES智慧社区。

四是把产品写在细节空间上。对于大部分业主，回家第一站往往是地库，中海给客户打造了营造出充满仪式感的归家通道，以媲美五星酒店的地下空间工艺，并充分引入自然光源，点亮业主每日出发和归家的美丽心情。中海逐步用社区永久会所取代临时售楼处的展示功能，以会所为核心打造实体展示区，全面呈现未来生活配套场景，使客户在家也能享受全天候国际化的高端配套。

五是把产品写在未来零碳中。响应国家“碳达峰、碳中和”的社会责任，在实践中全面履行中海地产ESG（环境、社会及管治工作）承诺，项目从居家、出行、社交、出航、健身、康养、服务、应急七大场景、26个板块，为华北区客户营造低碳的生态。跨界联合科技伙伴，从零接触归家、智慧生活系统、远程安全系统，全方位打造无边界智慧生活。伴以中海华北项目户内外智慧健康系统100%覆盖，关注健康，面向未来，创领潮流。

02

明源地产研究院品质力分院唐亮

守底线，立品牌

数字化助力品质力管理创新

1、政策在变化。政策由过去在投融资端的调控到供给端的调控，明显已经变化到品质端的调控。比如，杭州最新出的竞品质与现房销售政策，竞品质成为土拍新规则；八部委联合整治房地产市场，提出必须在三年内大幅度减少群诉事件；包括最新发布的安全生产法，本质都在调控品质端。未来，品质端的宏观调整若是有了非常好的效果，在价格端或者其它端口的调控可能会放松。

2、客户在变化。房地产到了Z业主时代，购房需求从“居者有其屋”转变为“居者优其屋”，以往70后及80后的业主想的是有一个房子就可以了，但如今我们买房的时候考虑更多的是“优”，客户诉求发生了很大的变化。

3、市场在变化。今年地产行业整体销售在增长，我们看到一些品质房企，比如金茂、绿城的增速已超过100%，与过去通过高周转提升规模相比，现在品质房企的增速与增长空间会更快、更大。

4、面对人、房、地、钱四位一体长效调控，房作为未来房地产企业唯一可控的破题点，更应该加大投入，比如在品质端做改善。

5.、今年提出的管理红利到底是什么？其实看透了就是品质红利，品质企业有五大独特的品质力红利：客户红利、同行合作红利、地方政府红利、供应链红利以及轻资产红利，品质红利从长远来看，能够为企业带来发展新动能，带来更多红利。

6、所谓品质底线有三个方面：第一个是社会不能承受之痛，比如房屋倒塌造成很大的社会影响。第二是客户不能承受之痛，比如防渗透没有搞好，带来大批业主的群诉和哭闹。第三是房企自己不能承受之痛，一些隐蔽工程没有搞好，花了二次代价。

7、要想管好底线，需要将客户、社会、企业作为底线管理的核心。怎么来做？主要有三个视角：第一是通，更多是围绕底线相关的三个方面考虑怎么能够把它拉通。第二是营造阶段，就是我们把这个事儿做实，可能设计和管理都没有问题，只是在建造的时候没有做得更好。第三是服务阶段要做快，其实服务没有那么复杂，只要你快，你交付维修的快一点点，满意度就有非常大的提升。品质底线的坚守就是通、实、快三个字。

8、回归到当下，如果你想做很好的品质品牌，走老路是行不通的，因为没有那么多时间也不可能投那么大的成本，也不可能通过新产品去打造。其实漫威给了我们一些思路，我们可能之前不知道漫威，可能先知道绿巨人或钢铁侠，突然发现他们是漫威，然后你会慢慢发现漫威很牛，通过单点的切入，作为品牌的发力点。

9、把产品IP、工程IP和服务IP做得好的方面与业主关联上，让业主感受到品质品牌的形象，构建业主全触点一体化的方案，实时与业主进行互动和交流，建立客户数据分析平台，进而对客户数据进行挖掘，产生新价值，把握新的机会。

10、当前流量红利见底，行业又提出了人心红利的崛起，什么意思？就是塑造出各个小品牌被业主所认同所感同，最后给你带来的红利就是人心红利。

03

绿城中国北方区域公司总经理张猛

品质为先

新形势下高质量发展的题中义

1、房地产行业已进入供给侧结构性改革的深水区，从“高杠杆、高负债、高周转”的扩张模式，向“低负债、高品质、高效益”的经营模式转变，摆脱以往依靠土地增值和金融杠杆实现高盈利的路径依赖，从重规模向重管理转变，更加注重精益管理，挖掘管理红利。

2、绿城过去是特长生，虽然在市场上有很好的产品口碑，但生产周期长、成本高，完全靠产品高溢价覆盖高成本，因此每次在房地产调控中都很受伤。

3、绿城这些年坚持“品质为先”的发展理念，努力在限价情况下打造高品质的产品，以“四化”建设锻造产品核心竞争力。

• 一是标准化，目的是固化产品优势和快速复制能力，助推优势产品的传承与推广，促成规模诉求与品质坚守的平衡；

• 二是产业化，目的是节约成本，提升效率，精细化控制质量，包括装配式建筑、铝合金模板、爬升式脚手架等多项建筑技术；

• 三是科技化，通过打造智能园区、智能住宅，运用新材料、新技术，顺应需求，实现产品升级换代；

• 四是环保化，打造绿色节能建筑，强调人与自然的和谐，通过科技手段为居民提供健康舒适的居住环境。

4、倾听需求，锐意创新、强化落地。在倾听业主心声方面，绿城每年两次生活服务提升月已连续开展6年，客户品质监督小组的制度已坚持20年，2020年启动“春晓”行动，以调研问卷形式了解产品和客户服务需求。

以“健康”诉求为例，我们在消费者样本基础上开始试点打样，在建研中心成立环境检测、材料检测以及智能化实验室，初衷是希望基于实验数据给业主房屋产品使用安全合格证，让他们住得更安心。此外还开展健康植物体系、全民活动场地营造、垃圾分类和点位设计、无接触式技能多个关乎业主健康生活的研究。

5、加强管控，做实绿式管理。目前已经形成了3+3+N的工程巡查管控体系，在建设过程和交付阶段实现对项目全方位管控。并通过举办观摩会和业主开放日进一步推广绿式管理综合作业体的应用，提升工程管控水平和品牌推广度。

04

远洋集团北京区域公司总经理庄江波

初心在方寸，咫尺见匠心

品质服务赢得发展

1、 我们远洋这些年围绕品质，不管是在北京还是全国市场，总结下来三个核心点：

• 第一是以建筑健康为核心，做好健康产品的标签；

• 第二是以用户的需求为核心，不断迭代我们的产品；

• 第三不断从服务的角度来出发，核心是社群运营的思路，作为服务的特色，带动产品和服务。

2、在健康建筑方面，远洋的核心还是从产品的空间、规划、室内室外做了大量工作，不管生活还是办公，80%的空间都是在室内发生的，所以室内居住办公是围绕健康为核心来做的。

3、 在产品细节上，核心是围绕用户不断投入，比如开裂、渗透等痛点，我们在项目上做了很多尝试，利用新技术不断提升产品品质。

4、不管是远洋装饰还是远洋建设，核心是在市场上打拼，现在远洋大部分的资源都对外开放，当然跟他们之间的合作也是为了方便在产品的品质上做一体化的构建和实施。

5、在服务上，我们最近做了很多思考，实际上服务很难做，比如秦皇岛的度假项目蔚蓝海岸，我们想用文旅来带动传统的住宅和居住服务的提升，所以除了传统的客户服务，更多做了生活的配套以及社群带动下的服务体系，能够真正的带动大家一起玩一起体验。

6、我们围绕社群做服务，以带动产品品牌提升，比如我们自己的标签叫健康，叫用户迭代，叫社群想法。最近在北京区域做“老房有喜计划”，挑选老客户做厨房、卫生间的改造，听一下他们对产品品质、环保健康、智能操作的想法。我们希望在这个过程中业主给我们更多反馈，让我们进步。

05

中国金茂HSE总监李宗照

科技赋能，智慧建造

打造品质地产标杆

中国金茂作为地产界 “三好生”，实现销售业绩复合增长率行业领先，府系产品品牌排名行业领先等。中国金茂稳健增长的背后，强劲动力来自清晰的企业定位—“城市运营商”，同时以品质筑就更美生活为使命，坚持质量就是效益，质量就是效率，质量就是中国金茂的未来的管理理念，推行覆盖地产全周期的全面质量管理，依托12大科技系统，打造“绿色健康、智慧科技”的高品质人居产品。

1、工程质量精细化管理体系设计纲领——10要素管理法，包括2个原则、6大标准化、2个工具。其中工程质量精细化管理标准动作分为三个级别：一级动作10个，重在管控；二级动作20个，管控与落地结合；三级动作108个，重在落地执行，即10-20-108。

2、可研定位阶段风险管理：一些地产企业由于在拿地阶段对地块性质了解不够深入，出现质量安全事故、环保违规违建事件等。所以我们提出可研阶段加强质量安全风险管理。重点关注项目地质条件、环保风险、桩基形式等。避免前期特殊事项耽误工期，后期盲目赶工。

3、工程管理“三部曲”：即工程管理启动会、工程推演、工程复盘；其中工程推演按照“工程拉动、专业协同、运营统筹、节点考核”的工程运营思维编制，以工程建造为核心，拉动各专业之间协同联动，确保项目顺利推进。

4、样板点评：我们坚持“无样板不施工”，提前“打样”，提前发现问题，提前确定标准，避免批量拆改和返工，实施分级管理，其中一级样板8个，二级样板15个。

5、材料管理：对于材料管理，我们有一套完善的制度，每一项材料进场都会严格验收，验收通过后才可进场使用。另外总部、区域、城市分别签约独立第三方检测机构，随机抽检，针对不合格材料坚决全数退场处理。

6、关键工序：我们从客户敏感点等角度出发，将工程质量关键工序划分为A\B\C三个等级，分级管控验收。例如把“10大清理”列为关键工序严格管控，其中新风管道清理，我们采用专业清扫工具和吸尘设备进行清理，通过内窥镜仪器检查，确保新风送风品质。

7、质量评估：包括定期质量评估、不定期飞行检查、交付评估、交付后评估，同时制定质量HSE管理红线，对违反红线的单位及相关责任人有明确追责机制。我们也是会重点关注防开裂、防渗漏、防噪音等客户敏感点，例如我们利用离子阻尼技术减震降噪。

8、建造可视化——阳光智造：对标学习行业优秀企业，推出阳光智造活动，实现施工过程阳光透明、建筑材料阳光透明、工艺工法阳光透明、管理标准阳光透明，打造让客户更安心、更放心的好产品。

9、交付品质保障：为保障交付品质，提升客户满意度。我们建立交付前“6-3-1” 品质保障机制和交付后“1-3-6”服务保障机制。交付前严控交付风险，严把交付质量关；交付后重点提高维修效率，提升维修质量，确保客户满意。

10、科技赋能：金茂坚持数字科技驱动模式，打造金茂智建居工程数字管理平台，该系统利用大数据、物联网技术，将项目安全关键管控环节、隐患排查、工程质量等信息，进行全方位呈现和预警；同时推出“千里眼”计划，尝试使用“线上评估”；另外在智慧建造方面，也积极试点应用混凝土收面、室内喷涂、外墙喷涂等智慧建造机器人，降低施工安全风险，提高施工效率和施工质量。

圆桌论坛

“以品质促发展 向管理要红利”

圆桌论坛环节，主持人明源地产研究院品质力分院唐亮，与河北省住宅与房地产业协会常务副会长张彦峰、北京科技园建设（集团）股份有限公司技术总监张宝利、华润置地华北大区设计管理部副总经理田菡、金螳螂三维软件公司董事长郭金柱、中冶建筑研究总院有限公司设计院院长郭戍5位嘉宾，围绕“以品质促发展 向管理要红利”主题，从研究机构、第三方、开发商、协会等不同视角分析品质新时代，深度解析如何向管理要红利的可行方案。

以下为各嘉宾的金句（按照发言顺序）：

华润置地华北大区设计管理部副总经理田菡

1、国企在产品力、品质力方面投入很多，但未见到很强的及时效应。一方面，国企在城市更新、绿色节能减排、发展租赁型业态等背后承担了很多社会责任。另一方面对于品质力的认知和打造方式，国企和民企有所不同。民企对市场感知敏锐，转向快，而国企会考虑得更长久、更周全。

2、华润对品质的认知，包括三个方面：

• 首先是长期的坚持，我们认为品质力是对服务和产品的长久的兑现；

• 第二点是从户内到社区全维度的提升，无论是公共项目还是住宅项目，我们都是希望为业主打造全新的生活方式来引领这个时代；

• 第三点是创新打造企业品牌形象，在过去博流量、博话题和标签的时代，国企没有吃到太多红利，我们需要站在更远的地方去思考。

3、华润在品牌创新和寻找IP形象上，通过打造过目不忘的记忆点，把项目从优等生打造成特长生，慢慢影响消费者的认知。以北京西单更新项目为例，根据综合艺文的定位，引进有文化内涵的品牌，打造为当地年轻人休闲娱乐的新地标。又如海淀幸福里项目，以东方极简为核心美学，提供品质健康全覆盖居住体验，针对海淀“最强大脑”们，呈现”品质+品味”的产品IP。

北京科技园建设（集团）股份有限公司

技术总监张宝利

1、以我自己的观察或者我们的项目实践，我恰恰觉得工程质量和安全方面做的比较差，品质的基石并不是十分牢固。

2、如果没有好的质量做保障，其实好的物业管理或者服务无从谈起。比如说万科物业接了一个质量很差的盘，每天忙于应付客户投诉，处理质量缺陷和维修，哪有时间提供万科建立美好生活的想象空间，这两个是相辅相成的，质量和服务像一个硬币的两面。

3、我可以跟大家分享一个数字，2020年行业客户满意度调查，地产工程质量满意度的中位数是65分，可能有的企业觉得太可怕了，也有企业觉得还不错，及格了。我们听完了这个数字，如果换一个角度理解，意味着100个业主里面有35人对房屋的工程质量不满意，这样非常可怕。

金螳螂三维软件公司董事长郭金柱

1、室内精装修是人居环境非常重要的一环，服务链条非常长，从质量到工期到材料，各个环节都有可能出问题。

2、在批量精装修领域，由于国家政策上的限价、限期交付、人工成本上涨等等因素，利润空间越来越低，品质问题本质上是产业链上下利益分配的问题。

3、在装饰行业，有很多可以利用信息化、数字化的手段提升的空间，我们在这个方面做了尝试：从拿地精装决策阶段把企业标准导入进来，把精装定位下来；设计阶段，提供智能出图AI设计工具，能够自动导出施工图；营销阶段，提供硬装软装的自由换材，增强小业主的体验。

4、通过数字化解决方案，可以有效的提高地产企业的管理效率以及建筑设计和精装修设计环节的出图效率和成本，腾出一定的空间，让利一部分给下游企业，把质量支付的标准约定好，把各个环节赚取的利润在阳光下面讲清楚，我相信品质不是大问题。

中冶建筑研究总院有限公司设计院院长郭戍

1、我们做迪士尼或者环球度假区的项目时，发现他们的工序对设计、施工的要求已经深入到了细枝末节。这个过程相当于变成一个产业工人，不会因为每个人对工作的态度或者自己的能力水平的不同，造成工程品质的差异。

2、房地产企业很大一部分工作量是如何监控好现场施工，这块的成本非常高，主要是我们没有完成建筑领域的产业化。

3、中国地产行业将逐渐往这三方面发展：第一是部品部件的产品化，第二是建筑元素的标准化，第三是实现模块化基础上的个性化需求，实现建筑设计到呈现过程中的产业化，这对未来品质力有很大的提升空间。

河北省住宅与房地产业协会

常务副会长张彦峰

1、当前，房地产进入高质量发展的新阶段。不再是黄金时代，也不再是白银时代，而是“房住不炒”的新时代。不再有三年短周期，也不再有五年长周期，而是周期变化中的新周期。

2、房价快涨大涨不是好事，但快降大降也不是好事，稳定压倒一切。“涨不是胀，稳不是降”，关键是要保持合理波动区间。

3、房企品质力不仅覆盖管理、施工、技术、服务等各方面，更要深入到企业文化中去，形成具有特色的核心竞争力。

一期一会，本次“2021中国房地产品质力峰会-京津冀站”圆满落幕。

面向房地产生态链数字化新未来，明源云也将持续以行业盛会的形式，将品质房企汇聚一堂，提供信息交流平台、商业对接平台、资源汇聚平台，夯实数字底座，为房企的经营力、产品力和服务力变革注入强大动能。

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