华润操盘的罗湖村旧改

近日发现一个巨大的罗湖改造启动了意愿，更新范围内意愿征集率已超93%，即为罗湖村城市更新。

资料显示，罗湖村城市更新项目将由华润操盘，是很大的亮点。项目就在新楼盘大中华环球经贸广场隔壁，与深圳河相隔200多米，景观非常好，和深圳火车站相距200米，真正的枢纽与口岸改造。特别值得关注的是，项目处于粤港澳大湾区重点建设项目（深圳火车站-罗湖口岸改造项目）改造统筹规划范围内，属于罗湖口岸经济带重要的更新，价值可期。

△ 罗湖村改造

01.

项目介绍

罗湖村城市更新，其实1993年就开始，当时是和中建公司合作，然后又大中华国际介入，后面才到华润，2017年3月罗湖汝南实业股份有限公司召开了“罗湖村更新改造股东大会”，同意华润入驻改造；2021年7月已正式完成改造意愿公示工作，目前正申报项目计划立项，操盘即为华润集团。华润是深圳巨大的房企，在深圳已建成运营的项目包括“深圳华润中心”、华润深圳湾项目；在建或储备中的项目包括华润湖贝旧改项目、华润下李朗旧改项目及华润沙井大街片区重点更新单元等。

△ 启动意愿了

△ 当时同意改造

△ 同意华润改造

项目地处罗湖南湖街道，属于深圳源头发展地，非常靠近罗湖火车站，东至文锦渡口岸，南与香港新界隔河相望，位置非常好。100多米为9号线的人民南地铁站，200米为1号线的罗湖站，700米为向西村。

△ 位置

罗湖村为深圳的村屋，超过10栋以上的城中村楼宇。大概有494人股东，主体是罗湖汝南实业股份有限公司(原罗湖村委)。

△ 现状

按照规划草案，项目拟拆除重建范围内为城中村用地、国有已出让划拨用地等，拟拆迁范围用地面积41842.9㎡。可见，项目用地超过4万平方，未来将有超过10万平方建面规模的“标杆”楼盘出现。而早期深圳市规划国土局批准这个更新容积率10.5，总建筑面积115803.45平方米，规划用途为商业、办公、单身公寓。

△ 未来蓝图

附近有南湖小学（400米）、罗湖桥实验幼儿园、罗湖中学（200米）等学校资源。周边商业极其繁华，堆集的罗湖口岸、人民南、金光华、国贸天虹、东门整个罗湖最发达的商业都分布于此，可以说是极度奢华。

△ 罗湖中学

△ 金光华广场

周边有大中华环球经贸广场（30米）、双城世纪大厦（50米）、罗湖金岸（200米）、幸福万象大厦、大中华汇展阁、怡都大厦、罗湖1号公寓、新银座大厦、铂金时代公寓、中海鹿丹名苑（900米）等楼盘。值得关注的是，这片区价值很高，如根据深圳市规土委网站上的备案价，2018年入市的中海天钻当时最高备案价达到12.5万一平方，整体二手房参考价为8.5万一平方。

△ 周边房价

△ 中海天钻

去年10月这附近入市的一个新楼盘大中华环球经贸广场，均价6.4万/㎡，办公产品均价约7.9万/㎡，单价区间在7.4-8.7万/㎡。特别值得关注的是，这商业价值十分高，当面备案的商铺，均价约12万/㎡，单价区间在5.5-30万/㎡，可见最高30万一平方。

△ 大中华环球经贸广场

附近有边检二大院改造、边检住宅小区改造、庐山大厦改造等。

△ 边检二大院改造

这里可以说是“港人北上第一站”。在深圳，东门、人民南、国贸、口岸商圈都是非常火的商圈，这里连接国贸消费核心商圈与口岸消费核心消费商圈，项目的更新将对完善人民南-口岸商业消费具有重大意义。以项目地处深圳国际形象展示窗口的先行标杆片区，更新后势必支撑深港口岸经济带产业发展，其价值非常可期。