现在换房，有多艰难

买房难！换房更难！

目前购房群体中，有一类最尴尬的存在：卖旧买新的换房买家。

一方面，二手房市场彻底横盘，一手房优惠幅度大，一手房市场严重挤压二手房；另一方面，官方有意向刚需群体倾斜，且二套房房贷利率高企。

一句话就是，太难了！

广州楼市的分化不是一天两天的事，但今年上半年可以明显感受到分化正在加深，更加激发了有房一族换房的想法。

一方面，板块之间的房价分化增大。

在疫情之下，2020年上半年不同城市房地产市场均做出调整，广州也不例外，采取了宽松刺激的态度。

所以，随着疫情对社会经济的影响逐渐缩小，广州房地产市场也随之有所回暖。

但由于资源集中以及供应稀缺，中心城区的固化现象将更加明显。

珠江新城房价破15万/㎡、牛奶厂房价破9万+/㎡等例子，并不少见。

天河、海珠、越秀等成熟的区域，将与第二、三圈层房源已形成了巨大差距。

即便在调控之下，板块房价差距已有所减少。但已经形成的价差，难以在短时间内回到以往的状态。

不少买家坚信，“贵的地方价值会越来越高、便宜的外围区怎么涨也不如中心区”。

置换更好的区域，买到未来房价红利更大的房子，成为换房买家的目标。

另一方面，二手房存在分化。“指导价”等政策出台后，二手房变得难卖。

二手房市场里，老破小与新房次新房之间也存在分化，市区老破小虽总价低，周边配套成熟，但数量多，替代性高，楼龄越长对贷款影响越大，产品越不被待见。

这使得换房买家加快自己的换房步伐，希望把手中的老房子换为新房。

但“增值税2改5”、贷款限制以及二手房指导价等政策出台，许多购房者放弃了受限过多的二手房市场，转而投向新房市场。

这就让新房、二手房市场在购房选择上出现极端分化，而大量堆积的二手房源出现销售困难，去化周期进一步拉长。

截图来源：链家

根据中原地产统计，2021年9月（1-26日），全市二手中介网签量为1506宗（不含自助网签），较8月同期（1998宗）环比回落24.6%。

这个数据，甚至比今年2月过年时，还要低上不少，创全年新低。

价格方面，本月二手网签均价为26620元/平，环比上周下滑3.5%。

面对库存高企的二手房市场，购房者选择范围很大，选房标准也随之提升，别说资质平平的房源，即便是学位房等优质房源也并非能迅速脱手。

客观上来看，换房买家卖家难度大。

新房虽多，但中心区域的新房却不多，而且僧多粥少。

其一，中心四区，新增宅地供应少，入市房源少。

在《2021年建设用地供应计划》中，中心六区供应面积约203公顷，占总供应量不到8%。

而天河、越秀、海珠、荔湾的土地供应更是寥寥无几，据统计，在今年第一次、第二次集中供地中，只有5宗涉宅地块出让。

按照公布的广州十四五住房规划，广州过去每年新增商品住房约8~10万套，而越秀、荔湾、海珠、天河5年间只有13万套的新建商品房住房。

可见，地块稀缺，入市房源少，中心四区的房子不是不想卖，而是不容易买到。

图片来源：广州市住房和城乡建设局

其二，天河、越秀、海珠、荔湾地价，近年来都不便宜，换房成本不低。

全市涉宅地块楼面价Top10中，多位于中心四区，且楼面价都是4万+/㎡。

广州宅地地价TOP10（来源：克而瑞）

不过，虽说现在一手房“限价”，但是中心四区近一年的新房涨幅还十分惊人。

例如，四区中门槛较低的荔湾区，广钢新城就有2个楼盘破6万+/㎡，买一套90㎡的三房，预算需要500万以上。

其三，目前受一手房“限价”影响，天河区的新房，与老黄埔、番禺万博的热门新房房价差距缩小。

四区新房，多区买家争抢。原来意向黄埔、番禺等潜力区域的买家，也打算咬咬牙到天河区买房。

十一期间，房小擎发现有部分外围区项目愿意接受先交15%首付，其余可在一年内缴清，部分项目甚至推出“限时无忧退房”。

但中心区热门楼盘“并没有这只歌仔唱”，火起来全靠首付PK，谁多谁先选。

对于想进阶的换房客来说，不仅卖房难，买房同样难。

宏观方面，房住不炒是底线，是要长期坚持的调控目标，在这一基调下，楼市金融政策不会发生转向，但就近日官方的表态会进一步优化。

银行金融机构适度强化对“住房刚需”的信贷支持。

防止“误伤”刚需群体的“一刀切”房贷利率上调政策，近日已经松动。

目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降，其中广州银行的首套房房贷利率仅5.45%。

光大银行的首套房房贷利率下降至5.60%，下降了40BP。

但二手房房贷利率如今变化不大，部分银行下降10BP，但大部分仍超6%。

买房难，卖房难，二套房利率高。

不打没有准备的仗。眼下，摆在换房群体面前的只有三条路：

要么借钱买房，也避免了现有住房“贱卖”。

这样可以减少“买一卖一”的等待时间，缩短了换房周期，不过换房的税费相对较高些。

当然，前提是，你身边有人有能力借你、有人肯借你几十万甚至上百万元首付款，并且短期内，不着急还。

当然，这种方法操作难度大，房小擎也不推荐。

要么降价卖房，资金到手之后再去买房。

现在的二手房市场，房源多、竞争大，降个两三万压根不会有人动心，至少十几至二十万的降价幅度，才能引来买家关注。

要么，再僵持观察一段，慢慢等房子卖了，再买。

总之，换房永远要结合自身的实际需求、实际情况。

目前一手房限价的情况也甚是难得，该果断时就要果断，不要因为眼前的得失，影响了将来的生活。

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