三条红线都是绿，龙湖地产虽然从容，但也在考虑转型了

有人欢喜就有人愁，恒大们在焦头烂额之际，龙湖集团还可以收购资产，优化和调整产业结构，考虑“后房地产时代”的转型问题了。

真的是此一时，彼一时，我们在赞叹时代变化太快的时候，也要分析一下龙湖地产的经营情况，当然是以其2021年上半年在香港上市所发布的财报为准。

从蓝色的半年度气泡来看，龙湖集团2021年上半年营收和净利润，都是创下了新高，在整个行业如此低迷混乱的情况下，营收还能增长18.5%已经不容易了。

从绿色代表的年度气泡来看，龙湖集团2020年营收和净利润都是创下了新高，只是营收增长22.2%，是近四年来最低的。

从年度和半年的比较都可以看出来，龙湖集团的营收增长率在下降，我们预计下半年还得再下降，这是整个房地产行业的整体形势，龙湖一家是无法扭转的。那么本次收购大股东的优质资产，考虑转型做大其他行业，就是他们必然的选择了。

龙湖集团的增长情况还是比较有趣的，他们连续四个上半年，营收的增长都比净利润的增长快，可以说是增产不增收，也可以说是没有太大利用到杠杆效应，这在房地产行业中是相对少见的。

从2018年上半年以来，毛利率持续下降，已经下降了近10个百分点；但其净资产收益率还算不错，一直稳定在7%左右，这样的经营水平还是挺不错的，不知道是刻意追求，还是就碰巧成这样了。

还是省了其他的一些分析，直接开始偿债能力的分析吧。

从流动比率来看，龙湖集团还算不错，但速动比率就有点危险了，这虽然在同行中算是不错的，但0.5其实在行业下行期并不太安全。

不用说也知道，当然是较高的存货导致的，虽然存货的占流动资产比在下降，但绝对数却在上升，对于房地产企业来说，要马上刹住车并不容易，还得先控制住车速后，慢慢稳定后再降速，不然就怕硬着陆。

除了4270亿存货，占比64%以外，第二大流动资产就是“现金”了，金额为990亿，占比15%；应收关联公司的款项，是不是也可以很快收回来呢？这个我们就不得而知了。

看一看其流动负债的情况，第一项是合同负债（香港叫合约负债，实际主要就是预收的购房款），第二项是应付账款及票据，这两项累计达80%左右。而短期借款只有181亿元，占比3.8%，另外13亿的“融资租赁负债(流动)"也算是有息负债吧。”其他“当中主要的一些项目是“應付非控制權益款項”、“應付聯營公司款項”和“應付合營企業款項”，这些里面有多少有息负债，我确实是无法分辨。

龙湖集团当然有较高的长期负债，比如高达1558亿的长期借款，其实要说没有打小心思，把短期借款向长期借款转换，我是不信的，毕竟长期借款增长了这么多。但这种也不能算小心思，是三条红线都不碰的房企可以主动采取的调整方式。

我们最后要说的就是三条红线了，我声明一下，三条红线的指标要调整相关数据，计算上和其官方公布的有一定的误差，但除了“现金短债比”的误差较大以外，其他误差很小。误差均未出现与判断的结果相反的情况，大家可以放心阅读。我之所以一定要算出来，而不直接采用官方公布，就是自认为自己算的，更加的来源可靠一些。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%

龙湖集团的资产负债率为75%-77%之间，“剔除预收款后的资产负债率”为67%-68%，这算是其靠近红线比较近的指标了。只用了三分之二的杠杆，就已经算房企中比较厉害的了，我们前几天分析的连续多个涨停板的“广宇发展”都是76%。

红线二：净负债率不得大于100%

龙湖集团的“净负债率”就比较厉害了，这可以用优秀来形容，当然要归功于其较长时间在所有者权益（净资产）方面的积累。

总体来看龙湖集团的有息负债，半年还增加了249亿元，但是主要增长的是长期借款达248亿元，短期借款还降低了2亿元。

红线三：现金短债比不得小于1倍

龙湖集团的“现金短债比”也是比较厉害的，当然也可以用优秀来形容，肯定要归功于其有意调整短期负债为长期负债的努力。虽然短期负债向长期的调整会提高成本，但这已经不是省钱的时候了，特殊时期，当然是资金链安全更重要。

我们从此可以看出，三条红线的要求并不高，有些人怪是监管政策的三条红线，才导致房企出现问题，虽然因果关系是存在的，但那些按这并不高的要求都全部越线的企业，确实是风险太高了，一累加就超出系统可以承受的范围，可以说不出监管是肯定会出大事的。

当然系统性风险怎么解释，我们今天就不多说了，因为马云不是说没有系统吗，所以说只有说有发生金融“踩踏”事件的风险，这样大家是不是就更容易接受一些。

龙湖集团应该偿债的问题不大，至少是稳得起的那一家大型房企了。