楼市进入下行期，专家解读三大“逆转”信号，预测房价即将下跌！

今年只剩两个月，楼市再度收紧，整体处于下行趋势。作为楼市发展的重要参与者，经纪人对市场变化感知最为明显。根据58安居客研究数据显示，经纪人信心指数从2月的113.7持续下降至8月份的92.9，从经纪人端佐证了楼市当前的状态。

据不完全统计，今年以来各地房地产调控累计突破400次，楼市调控次数创历史新高。密集的调控举措，对于抑制投机炒房、稳定楼市预期起到了重要作用。最近两个月，楼市又陆续释放了三大“逆转”信号：

一、新房成交惨淡，二手房量价齐跌

根据国家统计局发布的数据，8月份全国70个大中城市中，46个城市新房价格上涨，4个城市持平，20个城市下跌。而在下跌的城市中，省会城市要占8个。值得一提的是，整个新房市场的下跌范围正在扩大，相较6月份的55城上涨12城下跌，7月份的49城上涨16城下跌，8月份新房价格下跌趋势已经非常明显。

而在二手房市场，整体也呈现出量价齐跌的态势。据58同城、安居客发布的《2021年8月全国二手房市场报告》显示，8月全国二手房在架量的持续下滑，挂牌均价为17020元/平米，持续攀升之势止步。随着各地楼市整治、销售监管不断升级，同时加入“二手房指导价”行列的城市越来越多，以及金融强监管与行政性调控同时发力，二手房市场“拐点”隐现，楼市降温信号进一步显现。

虽然没有专门针对商业地产项目进行调控，但在楼市整体处于下行周期的态势下，商业地产也受到了一定影响。据数据统计，2020年，全国商业地产销售面积为12622.79万平方米，同比下降9.16%。2021年1到5月份，全国商业地产销售面积为3802.24万平方米。

二、房企拿地热情下降，土地市场遇冷

最近，全国多地迎来第二轮土拍。但是从市场反应来看，相较于今年首轮土拍，第二轮土拍明显降温，几乎所有城市的土拍热度、溢价率也大幅降低，土地流拍率也大幅增加。

究其原因，经过第一批集中供地的施行，第二批集中供地中，多个城市拟定土拍新规则。降低溢价率、竞自持与竞品质、限制房企马甲成为第二批“两集中供地”土拍新规则共识；部分城市因城施策，试施行了现房销售与引入随机值等新政。

在此情况下，集中供地“稳地价”的目标逐渐显现，从而也会抑制住成品住宅的价格，也就是“稳房价”。毕竟，面粉便宜了，面包才会跟着便宜。

三、中小房企生存艰难，卷入破产漩涡

9月26日，昔日的百强房企——光耀集团有限公司透过微信公号“光耀集团管理人”对外发布公告称，光耀集团破产。

此消息一出，再一次把房企如今所面临的困境展现在了公众面前。实际上，人民法院公告网公布的房地产破产文书显示，从2019年至今，累计申请破产的房企已超过1000家，大多数都是中小房企。截至9月22日，今年进入破产的房地产企业累计有294家，平均每个月33家，每天1家房企破产。

诸如光耀这样的百强房企的生存尚且艰难，一些地方性的小型房企则是更加举步维艰。这样的现象在土拍时也能看出，从目前已经完成第二轮土拍的城市反馈来看，拿地企业中，国企、央企持续霸榜，本土房企崭露头角但大部分为地方国资委控股，品牌民营房企“躺平”。

从以上的三个现象可以看出，在政策收紧、成交萎缩、房企流动性持续承压的背景下，楼市的热度降温明显，这对于刚需购房者而言，是一个巨大的利好消息。那么，照此来看，房价会出现暴跌吗？答案是不可能。因为“三稳政策”的初衷是在于一个“稳”字，也就是房价既不能暴涨，也不能暴跌。近期，岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口等九个城市接连出台“限跌令”，但值得注意的是，“限跌令”的出台目的不是为了防止房价下降，而是要防止房价“瞎降”，其根本目的就是为了引导楼市平稳健康发展。

当然，从当前调控的趋势来看，未来全国性政策框架变动不大，房地产市场有望保持稳定发展。

对于这三大信号，你怎么看？欢迎在评论区留言讨论。