| 部分区域和支行存在差异，具体以银行实际执行为准
两天前，广州第二批集中卖地落下帷幕，48宗地，25宗不成交，寒风刺骨。☞569亿土拍结束，接下来的市场怎么走？
但也有人读到了不同的东西：底部信号越来越多，拐点是不是不远了？该“躺平”还是该出手呢？近期有几个信号，值得深思。
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土地市场泄露重要信号
最具指标意义的还是土拍，尤其是谁在拿地。
与第一批集中卖地，民企高举高打不同，本次是“国家队”做主力，23宗成交地块，近7成被央企、国企，或是国有控股背景的企业拿下。
相比之下，民企无论拿地宗地还是拿地金额，都远远不如“国家队”，除了碧桂园，没有一家TOP30房企。
民企纷纷变谨慎，固然有拿地策略调整的原因，但更深层原因恐怕是限制企业融资的“三道红线”，对企业进行了一波洗牌。
一些家底薄弱、资金链紧张的企业被拦在门外，只有家底深厚，资金实力强的房企才能顺利拿地，而央企、国企正是佼佼者。
换个角度看，这一次拿地也意味着对房企的洗牌已看到效果，调控到了政策底。
毕竟更多房企选择“躺平”，短期看不利于稳定新房供应，热门板块更难抢，无形购房成本更多。
长远看，房又会对城市经济、区域发展、人口抽疏等产生负面影响。
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利好消息出现，市场要反转？
与此同时，对市场与购房者的政策底也陆续出现了。
最新出炉的70城房价数据，广州连涨15个月的热火终于被浇灭，新建商品住宅涨幅跌破0点。
购房者心态也变了，4月新政持续加码后，一手住宅成交直接“六连阴”，从月均1万+的成交量，跳水至七千套以下的水平。
楼市走到这一步，是今年360°重拳出击的结果。
随着8月31日二手房出台参考价，98个热门小区房价“被迫打折”，最后一根稻草也落下了。
截止至15日，9月全市一手住宅成交2834套，若下半月仍是这个速度，这或是2018年以来最惨楼市金九。（来源：克而瑞）
二手住宅也连续三周成交不足500宗，陷入低迷。
上述信号叠加，似乎都反映着市场已滑向谷底，很难找到一个比这更坏的时候。
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寒冬来了，春天还会远吗？这个问题目前很难有定论，但政策确实有一丝转向的苗头。
广州结束卖地的那天晚上（9月27日），央行发布了一则“货币政策委员会2021年第三季度例会”新闻通稿，针对楼市，特别提出“两个维护”：
维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
要知道过去12年，94次货币政策委员会例会，从未在通稿里提及房地产，本次“破冰待遇”耐人寻味。
虽然不知道央行接下来会怎样做，但房产君更愿意视之为“利好”，没有继续打压的说辞，就是好消息。
而就在本月，广州有6家银行的房贷利率悄然下降了10个BP。
有企业高层透露，部分银行正调整房贷额度，争取保证四季度的审批与放款，配合房企冲刺业绩的心，非常明显。
如果是真的，我们不必悲观，触底后大概率会反弹。
房产君盘点了过去11年调控收紧政策节点，以及历年楼市成交情况，基本上成交“波峰”必有调控，随后成交有所下探。
但因为广州有强大的经济、充足的人口做后盾，在底部蓄力后总能重整旗鼓再上扬，形成一个适合抄底的“波谷”。
当中的最低点便是我们口中的“黄金底”，此时出手价格回撤更多，回报走势更强。
一般来说，“黄金底”的出现有两个标志“持续调控+连续下跌”，2017年就非常明显，3月一连串暴击后，连跌4个月，7月后迎来小阳春。
现在的情况，像极了2017年，利空出尽、市场触底后，就会在不经意间反转，所以，作为购房者的我们，不能再“躺平”了，备好资金，随时出击才是王道！
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房企拿地策略，买房照妖镜
如果你还不知道买哪里更安全，更有潜力，不妨参考房企在第二批集中卖地时的策略。
那些冒着寒风也要咬牙拿下的地块，恰恰说明其区域价值、或占有资源的价值，经得起层层考验。
从23宗成交地块中，房产君研究出了两个趋势。
左右滑动查看土拍成交情况
首先，要么紧盯市中心，要么紧盯强概念区域。
为什么本次土拍，地价最贵，配建压力最大的三宗地全部成交，尤其海珠江泰路地块，折合楼面价直接冲进广州地价TOP7。
因为地块集中在市中心，人口密集、配套成熟，购买力足够强，拥有长期价值。
为什么黄埔萝岗与南沙两个外区，8宗限地价、限房价地块仍能卖出5宗，原因也是长期价值，但它的表现是“规划概念强，政府投入大”。
其二，买稀有地段，又要买唯一性更强的资产。
同样是市中心，为什么海珠、荔湾4宗地全部成交，而白云5宗地却流拍了3宗？
除了有地块出让条件限制，更重要是老城区土地更少，房子是不能超发的物业；相反，白云面积大，供应量大，很多区域培养周期较长。
同一区域也有细微差别，像科学城黄陂斑岭村地块，6家房企抢，最后溢价10%成交，而楼面价更便宜的香雪地块，却流拍了。
｜黄陂班岭地块现状航拍
翻看地图后却不难理解，因为斑岭村地块更近天河，能吃到天河缺货的外溢红利；而香雪地块则位于科学城核心，一手竞争激烈，稀有性、唯一性相对较弱。
哪怕是同一条路上也不能一概而论，像增城新塘大道沿线，139号地流拍，094号地块却拍至封顶价。
原因是后者相对来说离市中心、地铁13号线更近，地段相对优越，唯一性更强。
道理都懂，但在买房时我们总会遇到这样的尴尬：
规划强、配套好的地段不常有，唯一性强的资产可遇不可求，倘若要买到难以复制，不可超发的好物业则是难上加上。
比如南沙，有高速地铁18号线加持，有广期所等金融机构的厚爱，光三季度重大项目集中开工竣工签约就超3400亿，风鹏正举。（来源：南沙发布）
但地段优质、唯一性强的热门板块，比如灵山岛，越靠近岛尖，土地越不可再生的地方，没有住宅，全部是商务区。
这不奇怪，灵山岛是CBD，其根本任务是商务，是产业，只有商办才能承载，也只有商办才能体现代表其形象与气度。
所以我们看到，岛尖精华部分，更直接交给央企、国企操刀，下图基本建成，露出玻璃外立面的建筑便是中交·汇通中心，由世界500强中国交建的子公司——中交城投打造。
| 灵山岛航拍（广州房产@细鹏摄）
尽管这是是商办，仍旧征服了不少挑剔的投资者。
据悉，中交·汇通中心建面约48~110㎡SOHO商办，坐拥湾海汇聚的格局，一线海景的视野，商办成交量在南沙排名前列，今年网签价3.8万/㎡，妥妥一线待遇。（来源：克而瑞）
除去项目自身优点，灵山岛的成长速度也令人惊叹，粤海、时代、越秀等多个总部项目已经建起，大湾区“曼哈顿”的气势隐约可见。
| 灵山岛航拍（广州房产@细鹏摄）
一个多月前，明珠金融创新集聚区更落地中交·汇通中心，带来首批44家国际金融企业入驻。（来源：南沙发布）
随着高端人才、白领精英顺势而来，商办的租赁前景越发可观。
在珠江新城等成熟度高的CBD，一套建面约50㎡小型商办月租可达4000元，可超住宅，灵山岛号称湾区CBD，一旦成熟回报如何，引人遐想。（来源：安居客）
| 中交·汇通中心（广州房产@细鹏摄）
除了灵山岛上的中交·汇通中心，南沙湾这个项目唯一性同样突出。
它便是由中交城投开发的南沙邮轮母港综合体——中交国际邮轮广场。
新鲜出炉的《中国（广东）自由贸易试验区发展“十四五”规划》中，南沙上榜了15个重点项目，该项目赫然在列，注定它是不可超发的资产。
而从航拍图可以清晰看到，项目矗立在狮子洋第一排，以“鲸舟”立意，集萃5A瞰海写字楼、揽海平层、海景商墅、邮轮主题商城于一体，极具标志性。
| 中交·国际邮轮广场（广州房产@细鹏摄）
南沙湾不缺海景房，但像中交·国际邮轮广场那样，既能一线望海，毫无遮挡，4号线地铁口在楼下，又享独特滨海体验的项目，少之又少。
你能想象吗？在室内，可近距离观赏邮轮，下楼游客肆意出海，玩遍世界，同时项目还打造大型商业“心悦城”，全新购物体验即将来袭。
据悉，项目正推出建面约70~138㎡臻装揽海SOHO，甄选国际一流装修品牌，引进国际智能化系统配置，尊享6梯9户低密奢居，业主可拎包入住。
凭借独特的位置与硬核产品力，中交·国际邮轮广场频频获得湾区买家的认可，今年网签均价突破2.5万/㎡。（来源：克而瑞）
| 中交·国际邮轮广场（广州房产@细鹏摄）
另外，房产君收到确切信息，世界500强中交集团全资子公司——中交城投总部将进驻中交·国际邮轮广场写字楼，产业进驻，人才落地，对优质资产的回报又是一剂强心针。
最后，买不买小型商办是一个见仁见智的事情。
诚然这类产品在流通性上有所欠缺，但喜欢它的人，看中的是它占据比住宅更好的地段，而且不限购、不限贷，能获得比股票、基金更稳健的租金回报。
凡事没绝对，不如收好电话地址，十一亲自去走走？
中交·汇通中心
项目地址：广州市南沙区灵山岛尖江灵北路
咨询热线：020-3918 9999
中交·国际邮轮广场
项目地址：广州市南沙自贸区地铁4号线南沙客运港G出口
咨询热线：020-3900 9999
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