新加坡房产政策，带给我们什么启示

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，我刚从新加坡回来，感觉他们那里的政策很好，80%的人住在组屋里，没有炒房客也没有高房价，真的做到了居者有其屋。

我在琢磨咱们是不是也会学习新加坡，因为这眼看着国家出手整治教培机构，目的就是为了促进生育。那高房价是严重影响生育率的毒瘤，只有割除这个才会让年轻人敢生孩子，也才能继续人口红利。

而且房子自然也就没有投资性了，所以我想是不是再等几年。

回答：

1、 等几年，等什么？等几年买房还是等几年结婚生娃？当然这些我都没建议，看个人意愿了。

2、 我对新加坡完全不了解，不敢多说什么。但指出你几个误解吧，或者共同探讨，都是观点而已，无所谓对错。

首先是人口红利。表面上指的是一个国家或经济体中，新增劳动人口所占到的比例，能劳动的人越多，代表这个国家更有希望。但这只是理论，而在实际中，数量的意义虽然很大，但没有质量更重要。

印度按说人口红利远超中国，但国力很强大吗，经济很有效率吗？并没有，远远落后于中国。所以，人口红利在现实中的解释是：可提升的低端劳动人群所占的比例。

打个比方吧，过去中国是八亿农民，那改开之后，有大量的农村劳动力进入城市，开始从事工商职业，那这就是被解放和提升的劳动人群，自然提供了红利。而现在的中国呢，是农村闲散劳动力越来越少，已经不能满足城市分工的需要。哪怕是再出生的人口，如果不进行教育提升能力，也就不能从事高端新兴产业，那相当于内卷，也就没有了红利。

3、 再一点，就算新加坡的房价很低，但他们的人口出生率很高吗？我印象中这里是全球人口出生率最低的国家，和另一个房价控制的最好的国家，德国，并列第一。那也就是说，房价低，家家有房，并不能刺激人口出生，反倒有可能减少。

这可以看看咱们的东北，房价都不高，甚至鹤岗还有几万一套的房子，但出生率也垫底儿。所以这和房价无关，城市化率越高的地区，出生人口越低，这是全世界文明国家的通病，无解。哪怕是美国，都说人口出生率高，但实际上高的是墨西哥裔，白人的出生率越来越低，连黑人的都在降低，全美国出生率就靠老墨们撑着呢。

所以中国或北京学习新加坡的模式有可能，但指望着借此来提升人口出生率不现实，没准儿更低。

4、 其实中国的房产制度主要学习的就是新加坡和香港。土地制度学香港，福利房制度就是参照的新加坡，比如经适房什么的。还有就是公积金制度，香港的梁振英推荐给的朱总理，然后才从新加坡引进的，全世界只有咱们这两个国家采用。

当然，咱们都学习的不彻底，所以两种制度都磕磕绊绊的，到现在还在争议和探索之中。我前几天还参加了个研讨会呢，其中就有个公积金存废的议题。结果吵的跟蛤蟆坑似的，乱了套了也没个结论。

5、 在我看来，就因为新加坡毕竟是个小国，制度再好也只适用于小范围。700多平方公里，500多万人，顶多也就相当于北京朝阳+丰台的规模，甚至也就是个朝阳区。这种小地方只要是有钱，那什么都好办。迪拜和各产油国就没听说什么房价和养老等问题吧，人家有钱人又少，什么制度都相对好执行。

而中国太大了，太复杂了，任何一个小国家的制度，到了咱们这儿就是便利店和大超市的区别，再有成功经验也没法全盘照抄。典型的教训就是苏联解体，因为盲目引进了“休克疗法”。这种模式在玻利维亚是成功的，但那只是个南美小国而已，放在苏联这庞然大物身上就不合适了，休克之后就把老大哥直接给搞死了。

所以甭太拿各个小国的经验来套用中国，咱们可以借鉴，但只能是探索自己的道路。咱们是东方巨龙，其他小国也就是各种长虫，就算是青蛇白蛇也不过是千年老妖，顶多是聊斋讲故事而已。

6、再一点，投资性的问题。

我是20多年前第一次去新加坡，同样被人家的组屋制度震撼了。当时就有80%以上的人口住在组屋里，没人发愁买房，一个个都幸福极了。但20年过去了，现在还是80%，无房户们还在排队。这说明什么呢？说明这世界的新陈代谢永远在继续，哪怕是认为饱和了，而实际上永远在进行。

而且，在2000年前后的时候，新加坡的组屋中位数大概是20多万新加坡元。到今天我刚才查了查，大概涨到了60万新元左右。那也就是说，新加坡的房价在20年里涨了3倍左右。

当然，这跟中国、北京相比是小巫见大巫了，北京涨了快20倍了。但这没觉得别扭吗？咱们是经济快速发展的，所以房价暴涨。而新加坡是稳步发展，在20多年前就已经到了80%的人住组屋，怎么房价也涨了这么多呢？平均每年10%（单利）的涨幅，不低了。

那这说明什么呢？说明虽然一个国家或地区的房产拥有量已经达到了饱和，但仍然有人在不断的买房交易，房价也仍然上涨。那这说明新加坡人是为了单独的居住呢，还是也有保值投资的想法？

7、 我完全不懂新加坡的制度，只知道审核很严格，普通居民到了年限也只能买二手的，单身都很难申请，永久居民才能申请新房（更便宜，买到就是赚到，纯粹的福利），家庭人口越多才能买的越大等等。

出租也有限制，到了5年才能出租一半，还必须共同居住。然后房产税也有，是按照“年值”估算然后抵扣的，具体的怎么算我都忘了。那会儿中国还没提房产税呢，我也一直没注意。这些年去的少了，懒得琢磨。

简单说吧，在这么严格的制度之下，依然不断的有人买房，房价也应该是跑赢了通胀，这是为什么呢？是东亚文化圈的共识造成的吗？是新加坡华裔的文化模因造成的吗？我不知道，只是陈述这么个现象而已。

8、总之吧，在我看来新加坡是个很好的例子。房产制度都制定的这么完美了，房价仍然在不断上涨。看新闻是说疫情之后又创了个新高，近十年来，他们核心区CBD的组屋房价翻了番，整体的平均涨幅也在30%以上，也不算低，综合收益率肯定超过通胀了。

而且这还是组屋，而新加的公寓一直是更贵的（这相当于咱们的商品房，相对于组屋的保障性住房）。我有个同学在那里，因为条件不够不能买组屋，所以买了两套公寓。按他的说法是虽然没有北京涨幅大，但也不弱于二三线城市，搞不懂为什么。

所以你这等等也行，等到北京和新加坡同步了，肯定能少涨点儿。这看自己的判断，我没有明确建议。

仅供参考。

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