南京“宁小通”上线后的首轮摇号，一众热盘中青奥村全306平的“观云”58套突然现身！4.7万元/平的均价+3500元/平的精装包，一算也要1500+万元/套！这又是河西的哪路神仙豪宅？
出乎意料的是，报名有些平淡，仅有80组。悄然开盘，也没卖完，甚至称不上热销。猫姐在房地产网上看到，截至9月23日，距离开盘日14日已经过去了近10天，仅认购25套，成交0套！（不成交代表未尘埃落定，仍有变数）
这倒底是什么状况？豪宅翻车？猫姐探访这家豪宅并对一众资深房友进行调研听到的评价却是：可惜了！下面就带大家看看，品评一下这家拥有顶级地段、优越出身的豪宅的得与失。
01
全306平！河西豪宅面积创“新高”销售却“哑火”
青奥村在南京，可谓享有盛名。因其早年是给青奥会运动员居住的运动员村，且在建造之初就已经想好了，今后转型为住宅向市场出售，因此楼盘景观相当出色，外立面也较为气派。
（图源来自：河西楼市）
更重要的是，青奥村首批曾针对博士等高素质人才专向销售，被称为“博士盘”，人员素质之高，在南京享有极高的声誉。
本次是最后一幢独立在楼盘外部的“观云”组团销售，此前楼盘内从70多平，到200多平的上千套房一套不剩，全部售罄！
而观云这幢楼每层2套，一套朝南，一套朝北，全部是306平！这个面积堪称“豪华”至极：因为南京目前最受追捧的两大顶豪（有客户愿意多出100-200万购买）：海玥花园主力户型也就240-260平；万科翡翠滨江的观江大平层不过230平！
因此，此宅一出，便有人将其和海玥花园、江湾天成、葛洲坝中国府并称为南京豪宅F4!
但现实却有点惨淡，该盘一开就归于平淡。被海玥花园、葛洲坝中国甚至万科翡翠滨江“吊打”！
2021年8月30日两盘报名结果
9月19日最新的报名结果，万科翡翠滨江最后50套190平，报名人数也达到了788组。
相比之下，青奥村观云54套80组报名，认购25套的状况就完全不在一个热度上了。
据置业顾问介绍，这可能是由于该楼盘零宣传、仓促开盘。观云9月7日才公开了样板间，结果9月9日就报名登记了，完全没有时间蓄客。
02
集中供暖+唯宝等+美诺，品牌齐但却平平无奇！
为什么如此匆忙开盘呢？看完样板间，猫姐也对操盘手的无奈有所感悟：宣传吧，河西本身热度高，绝大多数楼盘都不做广告还摇号，甲方未必肯花这个钱；不宣传仅蓄客吧，样板间实在是平平无奇、有些寡淡，没啥好看的、好说的，还不如保持神秘感，不容购房人形成一致口碑就抢先开盘，说不定还能圈到一些仅凭印象分的客户。
我们先来看看观云的基本情况。
（图源来自：河西楼市）
一层两户，都是306平户型，一个客厅朝南，一个客厅朝北。L型客餐厅，客厅开间7.2米。
（图源来自：河西楼市）
客厅铺设大理石，全屋墙布。中央空调集中制冷供热，没有地暖，配备新风系统。
（图源来自：河西楼市）
精装包3500元/平，几乎顶到了河西河西南最高标准（万科融创均采用此标准），含价值约40万的美诺油烟机、灶具、洗碗机、冰箱、烤箱等，还有铂浪高、杜拉维特、高仪、汉斯格雅等品牌……
（主卧，图源来自：河西楼市）
（图源来自：河西楼市）
书房与主卧用阳台相连，构成套房，带衣帽间和主卫。
（儿童房，图源来自：河西楼市）
（次卧，图源来自：河西楼市）
（北向卧室，图源来自：河西楼市）
总体看来，装修品牌都不错，用到了一线，但组合起来，却没有奢牌的感觉。比如美诺厨房5件套，厨房大而空旷，感觉尺度空间没有仔细琢磨过：这种家庭居家究竟需要多大的厨房、每个空间用来干什么，只有一个孤零零的烤箱镶嵌在一大幅橱柜中……
而卫生间的品牌虽然也用到了高仪、杜拉维特、汉斯格雅，但所用款型却流于普通，没有用到设计款，搭配也不出彩。
没有对比就就没有伤害。举个例子吧，河西的颐和源璟也用美诺厨具。是这样的：四个灶头，炒菜、炖汤、蒸面点……完全不耽误。
（图源：阳光城市频道）
颐和源璟的水龙头，充满设计感，一个1万块，档次瞬间上来了。颐和源璟总价不过800-1000万的高档住宅，而青奥村观云可是1500万的豪宅！难道观云就真的只是看云彩吗？
03
无设计感！无艺术感!没有灵魂的豪宅“无感”
猫姐调研了几位海玥花园、中国府的摇号客户，他们也表示听过观云，有的没去看，“听朋友说一般，不在意向名单里”；看过的则表示，观感跟海玥花园差得不是一个档次，连万科翡翠滨江和融创ONE都比上不。
具体逊色在哪里？“没有特色，整体观感档次不够，没有一下子就能打动客户的地方。”
比如说：
1、空间大而无当。
306平，直接把总价抬到了1500万左右，但空间大而无当，装修不配套，达不到这个层次的购房人的水准。
（图源来自：河西楼市）
进门的绿色中岛台不在交付标准里，那进门口这一片地方干什么用？若说空间阔绰，随便浪费，几个房间又都不大，连同主卧在内都无法给业主尊贵感和舒适感。
（图源：阳光城市频道）
这是复地御钟山180平的主卧，这样类似横厅的主卧花语江南也有，都吸引了大批客户。但总价比他们高得多的观云却“输了”……
再看整体户型设计，一层2户，明显应该是个方正的户型，但设计到每个空间，三个房间中却有条走廊，进门一会儿衣帽间，一会儿储藏室，感觉不出“方正”。要知道，“方正”本身就是一种风水，一种气场，给人体最舒适的感受，如果被设计给弄丢了，而设计本身又没有任何一个空间出彩，也只能用无语来形容。
306平，导致观云只有1500万的总价冲着河西“天花板”去了，品质却完全跟不上。其实青奥村作为没有类似豪宅经验的国企也在所难免，不过又是什么底气支撑着他们要设计这么大的户型呢？要知道万科翡翠滨江临江大平层也只有230平，南京目前开盘单价最贵的海玥花园主力户型也不过240-260平。这青奥村的306平，就如同三岁小孩抡重锤，没有那个体力，一不小心就玩砸了。
2、装修
复地御钟山这个是人字型的雅致地板，虽然只是展示，它是毛坯房，却在展示了，这个级别豪宅应有的水准，而观云的地板颜色一般，毫无特色。
（图源：阳光城市频道）
这是苏宁檀悦的精装修，背景板大理石色彩斑斓，目光所及全是深色胡桃木贴墙，整体感设计感拉满。
3、观景
城市大平层，要么看江，如江湾天成；要么看城。如世茂天誉。而青奥村观云并不沿江，南向看的融创万科的高层，只能祈求这两家外立面挺拔好看点了。北向倒是有惊喜，看向奥体标志性建筑CBD中轴，开阔，有城市繁华景象。
（图源：阳光城市频道）
但看到青奥村观云的这个旭格窗，猫猫一下子懵了。中间竟然带小百叶，就算拉到顶，也占地方呀。北向的窗口需要加百叶防晒？……（百叶和卷帘窗等防晒措施，强制性规范只在东南西三侧要求必须有）
看看这分成上下六扇的厚重门窗，难道大平层观景不应该是尽量留出整面的玻璃吗？
（河西建发珺和府整幅落地窗，图源：阳光城市频道）
（江心洲中南璞境阳台门窗“边框趋零”，图源：阳光城市频道）
从目前的销售结果看，南向无景观户型仍好于北向，可见购房人也好纠结啊！可惜了北向河西绝美的繁华城市夜景，真是可惜了河西王中王的核心地段，也可惜了这么高的大平层！
04
双缸水槽、朴实的壁龛、卫生间仿石砖，这些细节瞬间拉胯了
或许正因为青奥村为国企，且此前无豪宅、也无太多商品房开发经验，导致虽然其费尽心机想要和河西市面上的豪宅“接轨”，但实际却是：基本不扎实，户型空间设计功能性缺乏；细节更是拉胯，经常一个普普通通的物件，瞬间这好好的“观云”就LOW了好几个台阶！
猫姐就粗粗一看，就有这些地方那么的不协调：
1、卫生间墙面地面均为大理石砖，而非大理石。
（图源：阳光城市频道）
这是青奥村主卫，真正的大理石质感要好得多。比如仁恒高淳海和院主卫就是大理石墙面地面，客卫才是仿石砖。这个档次的高低是不是一下子就出来了？
2、厨房水槽双缸能放下锅？这淘汰产品呀……
（图源：阳光城市频道）
厨房的水槽还是老式的双缸水槽。而由于洗锅不便等原因，市场产品南京95%以上的新盘都已经全部采用单缸大水槽了！即使是1-2万元/平的普通楼盘，猫猫都已经没有看到过这种“古董级”产品了，让客户买完房的第一件事是换水槽，当然客户是不差这个钱，不过体验感可是分分钟掉价啊……
3、镜柜灯带在上面，是为了省一个灯吗？光均匀吗？
（图源来自：河西楼市）
一般镜柜的灯带都在两侧，左右各一条，这样光线均匀，镜面有加热，不易起雾，是近年来高端楼盘的标配。而在青奥村观云，笔者第一次看见这样在顶上的灯带，是为了省掉镜前灯吗？真的是好奇怪，感觉光线也不够。
4、光秃秃的壁龛，连个玻璃隔板都没有，这是认真的吗？
（图源来自：河西楼市）
壁龛南京普通楼盘一般是贴砖+玻璃隔板；高端楼盘一般是用玫瑰金金属镶嵌内部或用大理石镶嵌。像这样：
（图源：阳光城市频道）
这连个隔板都没有的，怎么用？
5、镜柜下方竟然用木板？就这么缺玫瑰金金属板吗？这是防潮还是美观？
（图源来自：河西楼市）
在青奥村观云，猫猫还第一次看到镜柜下方，用木工板制成的下拉式搁板，一般楼盘这里都是用玫瑰金金属搁板，散发出光泽，美观且防潮。我只能说：青奥村观云在节省成本方面还挺“别出心裁”的！要知道，这可是加价的精装包，这么省钱还物有所值吗？
（颐和源璟主卫，图源：阳光城市频道）
05
猪肝红地板、不能看的地砖……逼买精装包的套路一个没少
（图源：阳光城市频道）
据悉，青奥村此前的房价含装修在内不过3.8万元/平，此次观云却一下涨到了4.7万元/平，还另加3500元/平的精装包。说是自愿购买，可是这个简装能看吗？客厅大面积用地砖，根本与房子不搭调，业主要自己敲掉，可比撬地板费事多了。卧室用上了“猪肝红”地板……真是南京逼客户买精装包的套路一个没少，5万左右的价格直接涨了1.2万元/平，真是利润最大化呀！要是在品质上有这么用心就好了。
当然，青奥村观云也有两个优点：
1、青奥村观云的得房率达到84%，一是大平层，户型大了得房率自然高；其次是青奥村本身设计得房率就可以，此前的楼幢不论大小户型，也达到81%。
2、业内流传，青奥村附近的青奥村小学，因教育体制的改革，传民办可能改公办，那青奥村就是青奥村小学“学区房”？这可是块天上的大馅饼，而且好像确实有成功的可能……不过一日没定就不能作数，而且学区房历来以小为贵，一般90平以下才对学区有意义，面积大了以后学区增值溢价能力并不明显，所以306平的观云暂时还是可以忽略这个学区问题。
综上所述，青奥村位处河西新地标QQ桥双子塔附近，可谓河西地段“王中王”。如此产品用一位网友的话来总结：可惜了南京，可惜了河西，可惜了青奥村！
各位网友，如果对青奥村观云有什么不同意见，也欢迎来说说哦~~
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