碧桂园服务连买富力物业+邻里乐 物业龙头抄底提速

9月29日一早，彩生活和旗下邻里乐双双发布停牌公告，彩生活服务集团有限公司（以下简称"彩生活服务"）发布公告称，自9月29日9时起在港交所短暂停止买卖，以待刊发有关公司的一项建议非常重大出售交易的公告。前一天深夜11点，碧桂园服务宣布，将从彩生活服务手中购买邻里乐控股集团有限公司（简称"邻里乐"）100%股权，对价不超过33亿元。就在一周之前，碧桂园服务刚刚斥资百亿收购了富力物业，物业板块"最贵"收购案再次被刷新。而上一个记录保持者，也是碧桂园服务创造的，49亿收购蓝光嘉宝服务。

"三道红线"之后，房企的日子普遍艰难，能够真正置身事外的寥寥无几。在这种情况下，手里有钱就意味着有更大的话语权，碧桂园服务的"买买买"和负债承压房企的"卖卖卖"形成了鲜明的对比。

头部买买买

此次收购计划，碧桂园服务拿下了彩生活服务的核心资产，包括万象美住宅、万象美物业、开际商业、长白山旅游度假区物业、开元国际、花胥物业及北京万象美。

而这一动作，也被市场解读为扩充碧桂园服务旗下的"商业运营服务"。碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏曾在今年中期业绩会上直言，"团队已立下军令状，我们期待用5年的时间实现商业百亿营收的突破。"

记者了解到，碧桂园服务今年上半年才首次把"商业运营服务"单独列项，营业收入1.4亿元，收入占比1.21%。但今年以来碧桂园服务已发起多笔收购，两起引入瞩目的皆针对于千亿房企旗下的物业收购。

就在一周之前，碧桂园服务才刚刚发布公告，斥资百亿收购富力物业，物业板块"最贵"收购案再次被刷新。"卖身"的背后，是富力地产不断恶化的财务状况，也是碧桂园服务看重一二线城市项目基底的需求。

今年初，碧桂园服务也完成了一笔收购"大单"，约49亿元代价完成对蓝光嘉宝服务的收购，得到约2.1亿平方米的合约在管面积。

截至目前，碧桂园服务的在管面积第一，合约面积也是第一，但碧桂园服务的"对外"扩张并未停滞。频频收购的背后，与碧桂园服务立下"军令状"不无关系。按照其管理层说法，从2021年到2025年，碧桂园服务的年收入要达到1000亿元，收入和利润年复合增长率要达到50%以上。

2020年，碧桂园服务的营业收入虽突破150亿大关，同比增长61.7%，但其距离千亿目标仍有较大差距。通过收并购，在快速扩大规模的同时，也是实现收入增长的重要途径，有些"捷径"还是必要的。

降负卖卖卖

有买家也需要有卖家，收购计划才能顺利进行。物业资产频频出售，也与市场状况的转变相关联，大家都有一个共同点，并不是物业本身出现了危机，而是物业背后的母公司急需"输血"。蓝光嘉宝和富力物业的"卖身"，背靠的是蓝光发展和富力地产的降负压力。

身处债务危机的恒大，在"以价换量"积极卖房的同时，其也处置了包括恒腾网络、盛京银行、恒大冰泉、深圳高新投和5个地产项目等股权，总金额约251.7亿元。恒大在半年报中表示，将继续接触潜在的投资者，商讨出售恒大汽车和恒大物业的部分股份。

而一直倡导"买买买"的碧桂园服务，也是恒大物业的洽谈方之一。其管理层也表示，"我们确实与恒大物业接触过，但价格没谈拢，未来是否还会与恒大物业有合作，这个决定权不完全在我们，不排除还会有深度合作。"等到恒大方面真的要"割肉"时，碧桂园服务也或是第一接盘方。

最近几天，有物业"上架"消息传出的是新力服务。据媒体报道称，新力控股董事长张园林正在与金科智慧服务有限公司谈判出售其物业管理股份，此次股权出售将以现金形式进行，价格可能在17亿至18亿人民币之间。对此，买卖双方发稿前并未给出明确答复。

但上架传言不断，与新力控股目前所面临的困境密不可分。百亿债务压力，新力控股遭遇"股债双杀"，债券兑付存疑，股价1天内下跌87%。新力控股随后发布暂停交易的公告，一直延续至今。对于停牌原因，新力控股方面表示，"以待刊发一份载有内幕消息的公告。"

物企收并购刚刚开的

地产分析师严跃进表示，"三道红线"之后，房企的日子普遍艰难，能够真正置身事外的寥寥无几。在这种情况下，选择出售物业优质资产，进而为母公司"输血"降低负债率，成为大多数房企无奈的选择。除此之外，被资本市场普遍看好的物业服务板块，目前也逐渐回归理性。中小房企的物业"头衔"并不受热捧，破发、股价下行成为常态，头部物企的侵略性加剧，买卖交易也更加容易促成。

"在近两年大量的物业公司赴港上市，就预示着未来行业内横向收并购事件将会增多。"同策研究院资深分析师肖云祥指出，在此逻辑支持下大公司并购中小公司是成立的，而且也符合市场发展的规律，未来行业集中度将会进一步提升，"马太效应"势必会放大。

北京商报记者卢扬王寅浩