北京楼市：这个楼盘单价低至4W，你以为是笋盘，其实是个坑

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：请问下房姐，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？

回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因： 1.设计结构就更适合办公； 2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户； 3.以上两点的结合。 如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。 只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。 政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。 北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。 独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。 因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。 租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。

提问：房姐您好，新人首问，我在西四环五棵松附近工作，有北京户口，sfsd，首付现在凑了150，年底首付可以160。刚毕业，公积金4000\/月，年薪税前20-25吧。有一些问题想请房姐指导： 1.上车时间，想今年年底，最晚2021年1月。您看这个时间合适嘛？还是最近立刻上车。 2.您能推荐一些适合上车的小区吗？买房龄不是太老的小两居吗？（之前一直想石景山附近，但是看您回答貌似石景山还不太明朗。您给推荐一下，主要想着增值和自住吧，在哪个区都可以接受。） 3.中介推荐，身边同事都推荐链家，感觉他家中介费不便宜。您有较好的推荐吗？ 感谢

回答：1. 过年之前就行，买房选筹很重要，还是要多比较多看盘。 2. 看下丰台板块 例如 万年花城、设计师广场、三环新城 3. 品牌中介都没问题

提问：房姐您好，本人男，42岁，和家属共有两个购房资格，现广安门外有一套100平左右两居公房（不能出售，己出租），固安孔雀城小联排一套（近几年几乎没住过），目前租房五栋大楼四居，每月2.5W，家庭年入100W左右，我户籍在西长安街派出所，家属外地，社保己够资格，现大宝在西城区实验二小，马上上五年级，二宝两岁，明年幼儿园，因今年疫情又偶生三胎（女）！ 本人在官园桥上班，家属上班不必考虑时间地点，还有一位老人和一个保姆一起住！ 想一步到位，在西边买套四居，目前己备子弹2000+，不想贷款可一次性付，看过西府大院，金府大院，钓云台，大苑海淀府，钓鱼台禧园，紫辰院等，合适的二手房也可以考虑，五环外暂不想考虑，本人目前对未来房价迷茫，不知什么时候入手合适，还是继续做理财租房居住，心里非常纠结，也考虑过买门对门两套小的，方便将来出手，不知是否可行 买房心理目标保值，交通方便，孩子上学方便，居住舒适 恳请您推荐，指导！

回答：西府大院价格贵 标准CEO盘，不推荐看 紫辰院靠近海淀。因为部队大院的存在，产业和商业偏少，适合自住 升值一般。 这里面推荐看 金府大院、天悦壹号、大苑海淀府 二手看看 西城红山世家、海淀万泽御河湾 “买门对门两套小的，方便将来出手” 这个考虑的有问题，买房是项长期投资，位置选择最重要，选筹是最关键的。时间上 现在入手完全可以，北京的基本面非常好，需求只是被压制，反倒是选筹的好机会。\b

提问：房姐好，新人提问，最近着急买房，目的是提集体户口落户，倾向于投入小、好租好出手变现的房子，总预算300w左右。最近跟中介看了几个五环内据说是“落户神器”的开间（49平左右，06-08年）：苹果社区北区350w+，晶都国际280+，国美第一城4期310+，还有一套感觉不错的常营北京新天地3期 一居室（65平，12年）370+。想问问您1.）推荐以上哪一套？2.）还有其他适合的盘子推荐吗？（目前还看了炫特，瞰都国际，后现代城，CBD传奇，富力又一城，柏林爱乐，我浅薄感觉综合起来没之前的好）谢谢指教～

回答：你好，苹果社区北区 ，晶都国际 ，国美第一城这3个盘作为上车盘都是不错的选择。 其中国美第一城和晶都国际的租售比更高一点。 北京新天地的租金相对较低。

提问：拨冗评价下旭辉御锦 拟卖掉珠江帝景的2居换一个带院子的洋房 纯自住 谢谢

回答：你好，旭辉御锦位于温榆河墅区核心区，周边多河富水，林木覆盖率达34%。西侧为北京重点打造的温榆河生态走廊，东侧紧邻小中河及河畔百米景观带，北临5000亩体育公园及生态湿地公园，生态自然，区域生态环境好。 自住环境不错，但是交通，生活配套，学区，产业都没有，所以房价也一直跑输大盘。 如果考虑自住，更倾向入手顺义别墅或者孙河。

提问：房姐好 已付费 目前自住安定门外盛德紫阙，还没娃。此楼盘是旧楼翻新盘，优缺点明显 优点：地段，有划片学区 缺点：物业费高（正在建立业委会，等着换物业）开发商有些遗留问题 我的问题：三个选择 1. 留着安定门这个房子，用手里闲置900再买一套百子湾板块的房出租用？看了A派社区，富力城，感觉也就能买个一居室。 2. 卖掉安定门这个房子（大概1200左右）+手里子弹700 买一套海淀（紫竹桥、公主坟）附近二手房，自住+ 保值+ 一般学区？ 3. 卖掉安定门这个房子（大概1200左右）+手里子弹700-900 买一套海淀万柳学区房（肯定面积就小很多）自住+ 学区 非常感谢房姐！

回答：你好 1. 盛德紫阙是知名烂尾楼杰宝公寓改的，2013年就开始对外销售，社区小不说，关键是户型太奇葩，有一侧小户型正对蒋宅口的X形天桥，非常不好。后来这个楼盘开发商屡次找公司接受尾盘，因为实在卖不出去。所以，这样的楼盘不要买，尽早出售 2. 看看郦城，离四环远不炒，低密度小板楼，有个凑合学区，地铁也不远，还有汤泉逸墅品质很不错；，美丽经典园也可以淘一下 3. 万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北 如果一年内有要孩子的计划可以考虑学区房，否着不建议。

提问：亲爱的房姐，能分析一下厦门的房产未来走势吗？现在投资泡沫大不大？万分感谢！

回答：厦门现在价格已经腾飞到接近一线城市水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。 厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。 反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。 本土的，一言难尽。 竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。 厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。

提问：房姐老师好，目前手里有子弹1300，想买东三、四环的房子，属于二套。虽然自住但也想考虑房子的保值性。目前关注金地国际花园，圣世一品，棕榈泉和禧瑞都的大两居或三居，不知您能否推荐。另外由于孩子在南二环附近上学，昆仑域的高层值不值得买，和清芷园160三居哪一个更值得持有。

回答：1300万首付选择面很宽。 金地可以选择，不过出货就那么几套，概率小。 圣世一品回避，回答过。 棕榈泉可以考虑。 基本都可以够到4-5居，选择1500-2000万之间的，会有40%-60%的现金剩余

提问：房姐您好，新人首问： 北京社保刚满五年，16年购入良乡大学城地铁站附近商住一套，18购入太原一套小三居，今年年底交房暂时不能出售，我和老公税后30，非京籍，孩子两岁，计划在北京读完小学再看是去天津还是回太原读初中. 1.目前计划把商住出手，加点钱只有100子弹，凑钱可以到120吧.有关系二改首，所以想换一个小两居，我在大兴天宫院地铁站附近上班，老公在苏州街附近.依您的建议目前适合换房吗，换房的话是优先考虑地铁附近和以后好置换，忽略学区这个思路对吗？ 2.目前看了大兴天宫院附近的明发雅苑，金融街融汇踮起脚可能可以，保利春天里和住总万科也看了够不着，还有一个联港嘉园的价钱比较合适，离我单位近点，但是附近地铁公交都不太方便. 房山这边看了瑞雪春堂，鸿顺园，碧波园，中昂邑上公馆，首创新悦都，长阳国际城. 丰台五里店那块看了彩虹家园（同事买的这个盘，比较新，离地铁远），还看了石榴庄南北理（也是同事买了我去看了看），还有西红门附近的兴海家园也看了一下，觉得够不着，我看的这些有合适的吗，或者您帮忙推荐一下其它的也可以，谢谢

回答：1. 思路没问题，家去一定要靠近地铁。学区就看你们是不是刚性需要。纯自住和投资是不建议看学区 2. 建议看 大兴 保利春天里 金融街融汇 ，丰台 中海御鑫阁。房山不推荐看

提问：1000-1300改善，中海天钻，海淀幸福里，富力桃园的大平层。北四环三空间。有什么建议。还有什么其他的选择。首付800-900，剩下贷款。

回答：中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。海淀幸福里，位置还行，据说定价再9+，在改善盘中还是有竞争力，最终还是要看产品力能否达到要求，可以关注。 三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高。 海淀看看 橡树湾或者当代城市家园，朝阳看看 上林世家、澳林春天

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。