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《2021年城市更新白皮书》对深耕城市更新领域的房地产、金融机构一线从业人员都将有着深刻的研究价值、借鉴意义与指导作用。首印的3000套白皮书已经售罄，为了让更多的读者们能够拿到这本书，我们特别加印了一批提供给大家，数量不多，赶紧下手！

更新小红书《更新内参｜2021年二季度暨上半年深圳城市更新市场研报》已经发布，深圳城市更新上半年的市场详情和下半年的趋势解读尽在书中！

以下文章节选自《2021年城市更新白皮书》。

历经2020年土地招拍挂市场的激烈竞争，集中拍地新政下房企投拓如何转型？

从招拍挂市场的维度进行分析，2020年深圳土地招拍挂项目再创近年新高，2020年招拍挂土地共计95宗（含深汕合作区），同比增长3.9%（2019年仅66宗），其中居住用地31宗，商业用地18宗，工业用地46宗。从居住用地进行分析，近一半项目由安居集团竞得，剩余一半大部分由国央企竞得，“僧多粥少”、“国央企角逐”已然成为深圳招拍挂市场趋势。相比居住用地国央企竞争态势，深圳工商用地大部分为实体企业竞得，且每个地块均有详细的产业准入门槛和租售限制条件，产业类别主要集中在信息技术产业及生命健康等产业。工业用地（含新型产业用地）招拍挂楼面价南山、福田及罗湖相对较高，集中在2000-3000元/㎡，其余区基本低于1000元/㎡，可以看出深圳政府对实体企业拿地给予充分地价优惠，促进实体企业的发展。深圳作为“集中供地”模式22个试点城市之一，即集中组织出让活动和集中发布出让公告的规定，公开市场将面临更加剧烈的竞争，未来房企的高周转模式将面临新一轮挑战，或将进一步加快传统房企进军存量用地再开发的步伐，拿地模式将更趋多元化。

2020年公开市场数据（招拍挂）分析

01

2020年深圳居住用地项目分析

截至2020年12月31日，深圳市（含深汕合作区）共累计招拍挂居住用地31宗，总建设用地面积约142.2万㎡，规划总建筑面积537.1万㎡。

从成交区域来看，光明区成交居住用地7宗，成交宗数遥遥领先，其中新湖街道2宗、凤凰街道2宗及光明中心区3宗。

光明区科学城定位为"深圳综合性国家科学中心"，同时政府出台《深圳市人民政府关于支持光明科学城打造世界一流科学城的若干意见》从产业布局、空间保障、基础设施、公共配套等方面大力推进科学城建设，加上地铁6号线的开通，使得光明区成为市场关注和发展的热点。

从成交主体来看，深圳各区人才安居公司共取得14个项目，占全部居住地块比例达45.2%，规划总建筑面积122.7万㎡，占全部成交项目规划总建筑面积的22.9%，剩余地块基本由国央企或百强房企竞得。

从成交楼面均价（楼面均价=项目成交总价/规划建筑面积）来看，南山区楼面价最高（共三宗，仅一宗为人才安居集团楼面价2.1万/㎡，其余两宗为龙光及金地+电建+华润+前海控股联合体获得，楼面价达6.3万/㎡），由于竞拍门槛逐年提高及竞拍条件增加，其人才房或公租房等政策性用房竞拍比例呈现增长趋势。

02

2020年工商用地项目分析

截至2020年12月31日，深圳市共累计招拍挂商业用地18宗，规划总建筑面积200.4万㎡。

从成交区域来看，南山区作为商业用地供应的绝对主力，2020年共成交11宗，包含粤海街道4宗、沙河街道2宗，后海3宗、桂湾2宗。

从成交主体看，实体企业9家，开发企业7家，金融公司2家。

从成交价格来看，宝安中心区商业用地成交楼面价最高，达3.4万/㎡。

根据成交区域和成交主体的交叉分析，南山区商业用地成交主体以实体企业为主，占69%，每个地块均有详细的产业准入门槛和租售限制条件。龙华区、宝安区、大鹏新区及深汕合作区的商业用地成交主体均为开发企业。

截至2020年12月31日，深圳市共累计招拍挂工业用地（含普通工业及新型产业用地）46宗，规划总建筑面积421.4万㎡，从数量来看，占全年所有招拍挂用地的48%。

坪山、龙岗、光明、深汕合作区是工业用地成交的主力区域，共成交36宗，占比达到78%。

从工业用地性质来看，普通工业用地为2020年工业招拍挂用地的成交主力，成交36宗，占到78%，规划总建筑面积368.0万㎡。

从成交主体来看，工业用地的成交主体基本为实体公司，其中科技公司、电子信息人工智能、生命健康企业是成交主体的前三名。

03

2020各区招拍挂项目名录

（1） 罗湖区招拍挂项目名录

（2）福田区招拍挂项目名录

（3）南山区招拍挂项目名录

（4） 盐田区招拍挂项目名录

（5）宝安区招拍挂项目名录

（6） 龙岗区招拍挂项目名录

（7）龙华区招拍挂项目名录

（8）光明区招拍挂项目名录

（9）大鹏新区区招拍挂项目名录

（10） 坪山区招拍挂项目名录

（11）深汕合作区招拍挂项目名录

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2021城市更新白皮书

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。

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