建设单位的过，物业公司的错

大家都会有这样的经历，房子出现质量问题或者设计问题，业主会惯性的去找物业公司帮忙解决。在这样的房屋质量问题面前，我们的业主往往是处于一个弱势群体地位。其实，也不能责怪他们病急乱投医的行为。毕竟，房子出现问题会严重影响到生活秩序与居住质感，这个事情，无论摊在谁身上，都会是一个不可承受之痛。 房子有问题了，业主之所以会第一时间找到物业公司，是因为在大多数业主心中，他们会觉得物业公司与开发商是穿同一条裤子的，所以会自然而然的觉得开发商的问题就需要物业公司去解决。其实，业主有这样的认识误区也是情有可原，毕竟他们大多都不是干物业的，自然也就对物业行业的演变知之甚少。 我们都知道，物业行业在刚刚兴起那会儿，开发商为了让房子更好卖，为了掌握更多目标客户的信息，让业主与非业主之间口口相传，形成口碑效应，所以，房子的售后服务就显得特别重要。而物业公司的存在初心就是承担售后使命。于是乎，房屋出现问题后，物业公司协助业主处理缮后就责无旁贷了。 逐渐的，随着物业公司的夺盘竞争日益白热化，且越来越多的物业公司正式进入到纯市场化时代，加上业主大会与业主开始切实热情的参与了选聘物业公司的活动，而且相关的法律法规越来越完善，也都在把权益的天平朝业主方向倾斜。所以，现在一旦业主大会与业委会开始履职行事，物业公司的前途命运就变得不可揣测起来。 另外一个原因是，业主大多都不知道物业公司具体的权利与义务。他们往往觉得物业就是“全能管家”，有什么事情都可以找他们。而实际情况是，物业公司的服务范围是有着其清晰边界的，《物业服务合同》里，白纸黑字写得非常清楚。不过，话又说回来，有些物业公司为了承接项目，甚至是为了捞快钱，速去速回，他们与业委会签的合同往往也是没有底线没有原则，主旨就是业主怎么开心就怎么签。从而，这便导致所谓的物业服务合同范本越来越无章可循。这种扰乱市场规律的行为无疑是在杀鸡取卵，他们是在攫取规矩做事的物业人的劳动果实。这跟强盗行为，跟蝥贼行径没有任何区别。一个行业的发展，不仅仅需要本行业人精耕细作，更需要行业外人的认同与理解，而且也要驱逐不守行业规则，扰乱市场秩序，破坏物业生态的居心叵测之人。否则，仅仅靠行业自律人士唱独角戏必定是不能长久的。 我们现在聚焦一下房子的质量问题与设计问题。首先说说质量问题，其实房子在建设之初，开发商必定是会聘请监理单位，而且建设完成之后也会有政府相关部门进行竣工验收。之所以在这重重把关之下，房子质量仍然会我行我素的出现问题，原因无它，钱作怪。我们不得不面对这样的事实：房子不出问题，利益各方平分秋色，业主扮演冤大头，出了问题，建设单位拿钱撇清关系，施工单位来背锅，业主还是冤大头。 至于设计的问题，随着建筑类型的多样化程度日新月异，人们对居住环境的要求也在日益增高，设计法规也会更加注重安全与体验，包括人性化的侧重面，所以，在人们观念与需求的双重加持之下，房屋设计的要求便越来越高了。然而，十年、二十年前的房子设计水平肯定是远远不如现代设计的，这也就导致业主对房子的居住要求与实际居住条件存在严重落差，业主内心的不平衡感产生的郁闷之气很可能会撒在物业公司身上。 比如说，以前的房子，多层是不装电梯的，但是现在开发商为了更快更好的卖楼，很大可能会把电梯给装上，他们可以不用贴着最低设计标准走。这也就导致其它没有电梯的业主会让物业张罗安装电梯的事情。以前的老房子排污管道、排水管道内径较小，当年的设计理念是百年一遇，然而现在很可能变成千年一遇了。还有变压器的装机容量，随着家用电器越来越多，旧有的配电系统早已是小马拉大车，不堪重负，经常容易出现过载跳闸的现象。 至于老房子空调机位设计没有或者不够的问题，由于设计之初的社会经济背景已经不能和当今时代同日而语了，以前的空调是稀罕物件，现在的空调早已进入到寻常百姓家。所以，外挂空调就成了物业公司不得不面对的管理问题。业主们肯定也不会把外机放在阳台，放在家里，只能把外机安装在外墙，这样无疑会破坏外立面的防水、保温以及造成墙皮脱落，还有垃圾桶位置的设计，垃圾站的选址，停车位的供需矛盾等等，这些在现在看似不合理的安排，在当时来说并谈不上是什么设计缺陷，只能说这些设计是被时代远远的抛在了身后而已。可是，对于这一系列的所谓的设计问题，都需要物业公司来张罗处理，无形之中大大的增加了合同约定以外的工作量，而最后的工作结果呈现很可能也会是吃力不讨好的。 在房屋建筑的设计关口，通常是不会出现什么问题，从草图到样稿，从修正变更到施工竣工，图纸都经过了专业人士的层层把关，之所以到最后还是出现了缺陷问题，一个原因是设计法规的进阶与时代的变迁，另一个原因便是利益驱使的偷工减料，导致最终出现了问题，而出问题的大小与偷工减料的多少有着直接关系。相信大家显而易见，这些事件跟物业还真没什么关系，以房屋质量为借口质疑物业服务质量、拒交物业费是根本站不住脚的。物业后期帮忙跟进也只是出于道义上与情理上，并不是合同约定职责。 我们买其他商品的时候，都有留存购物小票的习惯，知道商品在质保期内出现了问题要找商家解决。所以，同理可得，房子作为大宗不动产商品，更是需要业主保留好相应的购买凭证，要知道，房子一旦有问题，这些东西将是官司获胜的重要证据。不过，话又说回来，房子质保期后的问题，公区部分有维修资金扛着，而至于专有部分的问题，只能是自己掏腰包解决了，你买个房子，不可能让房产商保你一辈子的产品质量吧。 所以说，房子过了质保期后，再去找物业公司或地产商要说法，那就是纯粹的耍流氓了。物业顶多会出于关系维护的角度帮你联系维修方，帮你提供相应的社会资源信息。那么，至于房子各个部位的保质期，我们业主也要做到心里有数。比如说：屋顶防水是五年，电气系统是五年，给排水是两年，供暖系统是两个使用周期，等等。这些东西，网上百度一下应有尽有。但是，这个只是业内的常规做法，有时也不尽然，有的竞标单位为了拿到相应标段工程，可能会对开发商承诺更长的保质期，这个就要看开发商与承包单位的具体合同约定内容了。 另外，有些大范围的质量问题，即使过了保质期，倘若业主维权群诉，造成了较大的社会负面影响，建设单位为了声誉，为了不影响后期的房屋销售，他们大多也是会被动的把问题处理掉。至于建筑本体的结构质量，通常是没有保质期一说的，这个是终身质保。如果房子鉴定成危房，或者干脆直接塌掉了，那么，事件追责起来，将是拔出萝卜带出泥，不光是建设单位，其他相关单位的工程责任人员一律跑不掉。这就是为什么房子建成后，会在外墙的明显位置镶嵌上关于房屋建设相关负责人信息的铭牌。意在告诉大家，房子结构质量跟这些人有关系，一旦质量出现问题，这些人很可能将是直接担责者。 大家细心一点会发现，铭牌上面除了写相关责任人之外，还会标有房子的产权年限，有的是五十年，有的是七十年，或者其它，那么，大家可能会问，是不是过了这个年限之后，房子质量就跟开发商没关系了呢？其实，这是两个概念，“使用年限”是针对房屋占有的国土而言，是国土的占用时限，并不是房子的使用期限。我们的土地不像国外私有化，土地归国家、归政府所有。 那么，问题又来了，倘若建筑物过了这个使用年限，国家要按期收回土地了，那你土地上的房子怎么办呢？其实很简单，只要房屋产权所有者支付少量的“土地出让金”即可，土地占用年限将顺理延长。不过，如果此时国家刚好要这个土地进行开发，而你的房子也刚好过了土地出让年限，即使你想用支付土地出让金的方式来继续使用房子也是枉然的。所以，最后结果往往是政府只需支付比正常拆迁少很多的赔偿款即可，让你走人，推掉房子。 但是，万事无绝对，如果此类事情牵涉到的业主较多，波及面较广，国家一般也会让步，该怎么赔还怎么赔。如果只关系到少量的一两个业主，政府必然会强势很多。而至于房子的质量约束，跟这个“房屋产权年限”没有关系。不过话又说回来，中国土地上的房子是很少能见到寿终正寝的，顶多二三十年之后，它们就会以各种各样的名义灭失掉。 几十年之后的房子出现质量问题，再去追责相关单位、相关人，基本也就意义不大了，要么人没了，要么单位没了。所以，这个时候的住宅质量问题领域，便很少有人再去研究。即使进入到大众视野的问题大多也会用非常规的各种手段私了了，没有统一的解决手法。除非是特别严重的房屋质量事故，造成了社会轰动效应，那这个时候，就算是已经作古的人也要挖出来鞭挞三百示众，以谢天下。最后，澄清一下，我这里说的是住宅建筑，至于其他的建筑，暂不作评论。 其实，房子的质量问题，归根到底都是开发商的问题。之所以出现被处罚方或者承担责任方往往不是开发商，之所以开发商可以全身而退，金蝉脱壳，这都是利益缠斗的结果。面对实际上的法律关系，开发商与业主签订的房屋买卖合同，房子质量自然归开发商负责。而开发商却可以从被告转成原告，再把施工单位或者其它相关单位请上被告席，让他们过来垫背。 事情出了之后，至于转包与分包的法律担责关系，需要这些责任单位再去厘清。不过，从现实情况来看，出事之后，往往会有替罪羊出现。而这些替罪羊很大可能又不是事件的关键核心人物，对事情的走向起不到主导作用，这些替罪羊都是相对的弱势群体。对于这个残酷的现实世界，看透不说透，个中的利益关系，盘根错节，大家心知肚明，都懂的。 物业公司在这样的纠纷当中，扮演的角色其实是很尴尬的。即使对明事理，讲道理的业主来讲，他即便知道房子的质量问题跟物业公司没有关系，那房子出现问题之后，势必会影响到业主的居家心情，而面对心情不好的业主的时候，物业公司要去收取物业费，肯定会是不顺利的，也是很难成功的。 很多时候，业主的物业费缴纳是需要有好心情做支撑的，人都是感性动物，一旦心情不好了，干什么事情都不顺心，看什么人都不顺眼，所以，正因为这样，房子的质量问题肯定会影响到物业的运营，影响到业主的满意度，影响到现场的收缴率。物业公司如果想要非常顺利的收到物业费，必须重点花精力给业主营造美好生活场景，让他们住得开心，让他们心情好，只要业主心里美了，自然的办起什么事情来都顺风顺水，看什么人都养眼愉悦。即使看到上门催费的物业工作人员也不会那么有抵触情绪了。 物业公司这样的冤大头角色是在短时间内难以改变的，所以，我们要有充分的思想准备，而且要尽自己最大的努力帮助业主把房子的质量问题解决好。即使最后帮不上什么忙，也要让业主知道你为了他的事情跑前跑后，从情理上，业主也会对你物业的积极行为认账买单的。 设单位的过，物业公司的错

大家都会有这样的经历，房子出现质量问题或者设计问题，业主会惯性的去找物业公司帮忙解决。在这样的房屋质量问题面前，我们的业主往往是处于一个弱势群体地位。其实，也不能责怪他们病急乱投医的行为。毕竟，房子出现问题会严重影响到生活秩序与居住质感，这个事情，无论摊在谁身上，都会是一个不可承受之痛。

房子有问题了，业主之所以会第一时间找到物业公司，是因为在大多数业主心中，他们会觉得物业公司与开发商是穿同一条裤子的，所以会自然而然的觉得开发商的问题就需要物业公司去解决。其实，业主有这样的认识误区也是情有可原，毕竟他们大多都不是干物业的，自然也就对物业行业的演变知之甚少。

我们都知道，物业行业在刚刚兴起那会儿，开发商为了让房子更好卖，为了掌握更多目标客户的信息，让业主与非业主之间口口相传，形成口碑效应，所以，房子的售后服务就显得特别重要。而物业公司的存在初心就是承担售后使命。于是乎，房屋出现问题后，物业公司协助业主处理缮后就责无旁贷了。

逐渐的，随着物业公司的夺盘竞争日益白热化，且越来越多的物业公司正式进入到纯市场化时代，加上业主大会与业主开始切实热情的参与了选聘物业公司的活动，而且相关的法律法规越来越完善，也都在把权益的天平朝业主方向倾斜。所以，现在一旦业主大会与业委会开始履职行事，物业公司的前途命运就变得不可揣测起来。

另外一个原因是，业主大多都不知道物业公司具体的权利与义务。他们往往觉得物业就是“全能管家”，有什么事情都可以找他们。而实际情况是，物业公司的服务范围是有着其清晰边界的，《物业服务合同》里，白纸黑字写得非常清楚。不过，话又说回来，有些物业公司为了承接项目，甚至是为了捞快钱，速去速回，他们与业委会签的合同往往也是没有底线没有原则，主旨就是业主怎么开心就怎么签。从而，这便导致所谓的物业服务合同范本越来越无章可循。这种扰乱市场规律的行为无疑是在杀鸡取卵，他们是在攫取规矩做事的物业人的劳动果实。这跟强盗行为，跟蝥贼行径没有任何区别。一个行业的发展，不仅仅需要本行业人精耕细作，更需要行业外人的认同与理解，而且也要驱逐不守行业规则，扰乱市场秩序，破坏物业生态的居心叵测之人。否则，仅仅靠行业自律人士唱独角戏必定是不能长久的。

我们现在聚焦一下房子的质量问题与设计问题。首先说说质量问题，其实房子在建设之初，开发商必定是会聘请监理单位，而且建设完成之后也会有政府相关部门进行竣工验收。之所以在这重重把关之下，房子质量仍然会我行我素的出现问题，原因无它，钱作怪。我们不得不面对这样的事实：房子不出问题，利益各方平分秋色，业主扮演冤大头，出了问题，建设单位拿钱撇清关系，施工单位来背锅，业主还是冤大头。

至于设计的问题，随着建筑类型的多样化程度日新月异，人们对居住环境的要求也在日益增高，设计法规也会更加注重安全与体验，包括人性化的侧重面，所以，在人们观念与需求的双重加持之下，房屋设计的要求便越来越高了。然而，十年、二十年前的房子设计水平肯定是远远不如现代设计的，这也就导致业主对房子的居住要求与实际居住条件存在严重落差，业主内心的不平衡感产生的郁闷之气很可能会撒在物业公司身上。

比如说，以前的房子，多层是不装电梯的，但是现在开发商为了更快更好的卖楼，很大可能会把电梯给装上，他们可以不用贴着最低设计标准走。这也就导致其它没有电梯的业主会让物业张罗安装电梯的事情。以前的老房子排污管道、排水管道内径较小，当年的设计理念是百年一遇，然而现在很可能变成千年一遇了。还有变压器的装机容量，随着家用电器越来越多，旧有的配电系统早已是小马拉大车，不堪重负，经常容易出现过载跳闸的现象。

至于老房子空调机位设计没有或者不够的问题，由于设计之初的社会经济背景已经不能和当今时代同日而语了，以前的空调是稀罕物件，现在的空调早已进入到寻常百姓家。所以，外挂空调就成了物业公司不得不面对的管理问题。业主们肯定也不会把外机放在阳台，放在家里，只能把外机安装在外墙，这样无疑会破坏外立面的防水、保温以及造成墙皮脱落，还有垃圾桶位置的设计，垃圾站的选址，停车位的供需矛盾等等，这些在现在看似不合理的安排，在当时来说并谈不上是什么设计缺陷，只能说这些设计是被时代远远的抛在了身后而已。可是，对于这一系列的所谓的设计问题，都需要物业公司来张罗处理，无形之中大大的增加了合同约定以外的工作量，而最后的工作结果呈现很可能也会是吃力不讨好的。

在房屋建筑的设计关口，通常是不会出现什么问题，从草图到样稿，从修正变更到施工竣工，图纸都经过了专业人士的层层把关，之所以到最后还是出现了缺陷问题，一个原因是设计法规的进阶与时代的变迁，另一个原因便是利益驱使的偷工减料，导致最终出现了问题，而出问题的大小与偷工减料的多少有着直接关系。相信大家显而易见，这些事件跟物业还真没什么关系，以房屋质量为借口质疑物业服务质量、拒交物业费是根本站不住脚的。物业后期帮忙跟进也只是出于道义上与情理上，并不是合同约定职责。

我们买其他商品的时候，都有留存购物小票的习惯，知道商品在质保期内出现了问题要找商家解决。所以，同理可得，房子作为大宗不动产商品，更是需要业主保留好相应的购买凭证，要知道，房子一旦有问题，这些东西将是官司获胜的重要证据。不过，话又说回来，房子质保期后的问题，公区部分有维修资金扛着，而至于专有部分的问题，只能是自己掏腰包解决了，你买个房子，不可能让房产商保你一辈子的产品质量吧。

所以说，房子过了质保期后，再去找物业公司或地产商要说法，那就是纯粹的耍流氓了。物业顶多会出于关系维护的角度帮你联系维修方，帮你提供相应的社会资源信息。那么，至于房子各个部位的保质期，我们业主也要做到心里有数。比如说：屋顶防水是五年，电气系统是五年，给排水是两年，供暖系统是两个使用周期，等等。这些东西，网上百度一下应有尽有。但是，这个只是业内的常规做法，有时也不尽然，有的竞标单位为了拿到相应标段工程，可能会对开发商承诺更长的保质期，这个就要看开发商与承包单位的具体合同约定内容了。

另外，有些大范围的质量问题，即使过了保质期，倘若业主维权群诉，造成了较大的社会负面影响，建设单位为了声誉，为了不影响后期的房屋销售，他们大多也是会被动的把问题处理掉。至于建筑本体的结构质量，通常是没有保质期一说的，这个是终身质保。如果房子鉴定成危房，或者干脆直接塌掉了，那么，事件追责起来，将是拔出萝卜带出泥，不光是建设单位，其他相关单位的工程责任人员一律跑不掉。这就是为什么房子建成后，会在外墙的明显位置镶嵌上关于房屋建设相关负责人信息的铭牌。意在告诉大家，房子结构质量跟这些人有关系，一旦质量出现问题，这些人很可能将是直接担责者。

大家细心一点会发现，铭牌上面除了写相关责任人之外，还会标有房子的产权年限，有的是五十年，有的是七十年，或者其它，那么，大家可能会问，是不是过了这个年限之后，房子质量就跟开发商没关系了呢？其实，这是两个概念，“使用年限”是针对房屋占有的国土而言，是国土的占用时限，并不是房子的使用期限。我们的土地不像国外私有化，土地归国家、归政府所有。

那么，问题又来了，倘若建筑物过了这个使用年限，国家要按期收回土地了，那你土地上的房子怎么办呢？其实很简单，只要房屋产权所有者支付少量的“土地出让金”即可，土地占用年限将顺理延长。不过，如果此时国家刚好要这个土地进行开发，而你的房子也刚好过了土地出让年限，即使你想用支付土地出让金的方式来继续使用房子也是枉然的。所以，最后结果往往是政府只需支付比正常拆迁少很多的赔偿款即可，让你走人，推掉房子。

但是，万事无绝对，如果此类事情牵涉到的业主较多，波及面较广，国家一般也会让步，该怎么赔还怎么赔。如果只关系到少量的一两个业主，政府必然会强势很多。而至于房子的质量约束，跟这个“房屋产权年限”没有关系。不过话又说回来，中国土地上的房子是很少能见到寿终正寝的，顶多二三十年之后，它们就会以各种各样的名义灭失掉。

几十年之后的房子出现质量问题，再去追责相关单位、相关人，基本也就意义不大了，要么人没了，要么单位没了。所以，这个时候的住宅质量问题领域，便很少有人再去研究。即使进入到大众视野的问题大多也会用非常规的各种手段私了了，没有统一的解决手法。除非是特别严重的房屋质量事故，造成了社会轰动效应，那这个时候，就算是已经作古的人也要挖出来鞭挞三百示众，以谢天下。最后，澄清一下，我这里说的是住宅建筑，至于其他的建筑，暂不作评论。

其实，房子的质量问题，归根到底都是开发商的问题。之所以出现被处罚方或者承担责任方往往不是开发商，之所以开发商可以全身而退，金蝉脱壳，这都是利益缠斗的结果。面对实际上的法律关系，开发商与业主签订的房屋买卖合同，房子质量自然归开发商负责。而开发商却可以从被告转成原告，再把施工单位或者其它相关单位请上被告席，让他们过来垫背。

事情出了之后，至于转包与分包的法律担责关系，需要这些责任单位再去厘清。不过，从现实情况来看，出事之后，往往会有替罪羊出现。而这些替罪羊很大可能又不是事件的关键核心人物，对事情的走向起不到主导作用，这些替罪羊都是相对的弱势群体。对于这个残酷的现实世界，看透不说透，个中的利益关系，盘根错节，大家心知肚明，都懂的。

物业公司在这样的纠纷当中，扮演的角色其实是很尴尬的。即使对明事理，讲道理的业主来讲，他即便知道房子的质量问题跟物业公司没有关系，那房子出现问题之后，势必会影响到业主的居家心情，而面对心情不好的业主的时候，物业公司要去收取物业费，肯定会是不顺利的，也是很难成功的。

很多时候，业主的物业费缴纳是需要有好心情做支撑的，人都是感性动物，一旦心情不好了，干什么事情都不顺心，看什么人都不顺眼，所以，正因为这样，房子的质量问题肯定会影响到物业的运营，影响到业主的满意度，影响到现场的收缴率。物业公司如果想要非常顺利的收到物业费，必须重点花精力给业主营造美好生活场景，让他们住得开心，让他们心情好，只要业主心里美了，自然的办起什么事情来都顺风顺水，看什么人都养眼愉悦。即使看到上门催费的物业工作人员也不会那么有抵触情绪了。

物业公司这样的冤大头角色是在短时间内难以改变的，所以，我们要有充分的思想准备，而且要尽自己最大的努力帮助业主把房子的质量问题解决好。即使最后帮不上什么忙，也要让业主知道你为了他的事情跑前跑后，从情理上，业主也会对你物业的积极行为认账买单的。