广州这次土拍，流拍率超52%！买房人应该怎么做？

截止27日下午15时，广州第二轮集中供地落下了帷幕。

这次土拍，共推出了48宗涉宅用地，约860万方供应量，总起拍价超1124亿元。

但最终土拍结果是：成交地块23宗，流拍25宗，总成交建面357万方，吸金约569亿元，只有起拍总价的50.6%。

也就是说，本次土拍成交率仅48%，流拍率超过52%，而且流拍的地块不仅是增城、从化，就是科学城、白云这些热门区域的地块都有流拍的！

即使是卖出去的地块，也基本是中海、越秀、珠实等国企承包，而且都是底价成交，托市意味浓厚。

提前勾地的客户也有放鸽子的，报名9个地块的保利嘴上说支持，身体很诚实，一块都没拿。

印象中，开发商从未像今天这样躺平。

当然，这个情况也基本是预料之中的，因为这次拍地的游戏规则彻底变了：同一名申请人只能进行一次交易申请，即“禁止马甲”，这也是本次竞拍房企数量减少的直接原因。

更重要的新规则是：房地联动，很多地块的地价、房价一起限，还要限制销售对象！

看上去地价是便宜了，但这块地上盖的房子，价格可不是开发商说了算，也是有严格限价的，而且还要优先向首套房客户销售。

这种情况下，开发商能赚多少钱可以算出来，但亏多少钱不知道（如果卖不动，银行利息都受不了），保本微利就谢天谢地了，这种时候，不躺平的话，还能干嘛？

有人说，开发商这个时候拿地，是找死；不拿地，是等死。

这次土拍遇冷，我们应该怎么解读呢？

房地产是周期性行业，是最典型的周期性行业。

什么是“周期”？就是有热有冷，四季分明，不要指望四季如春。

热的时候，必然烈火烹油，升职加薪迎娶白富美都是正常，但不要得意忘形；

冷的时候，必然寒风凛冽，任何调控都有可能，但不要抱怨；

对开发商来说，不悲不喜，做好心理建设：有钱就赚，没钱赚就躺平。

对买房人来说，宏观是我们必须要接受的，而微观才是我们能有所作为的。

眼下，楼市调控就是必须接受的“宏观”，我们能做的只有微观操作：选对房子。

而要搞清楚这个问题，首先要看土地一级市场的风向标，那些连开发商都不愿意拿地的区域，千万不要买。

那么，哪些地块，是开发商咬紧牙关也要拿的呢？

从今年的两次集中拍地来看，无论市场怎么冷，中心城区的地，还是不愁嫁的。

中心四区中，天河、越秀土地本来就稀缺，所以这次直接没货，想买还买不到。而海珠、荔湾的各2宗地，起拍价格虽高，条件也苛刻，但均成功成交。

比如中海就一口气就拿了三块，荔湾一块，海珠两块，价格都不低。

中心区之外，产城区域的地也不愁嫁，黄埔知识城、番禺国际创新城、科学城、明珠湾的地，大部分还是卖得动的。

其次是交通枢纽区域的地，地铁上盖、高铁旁、空港经济区的地也不会太差。

当潮水退去，谁在裸泳我就不说了，但中心城区、郊区产业城、交通枢纽这些片区，肯定是穿了衣服的。

至于市场接下来会怎么走，会不会更差？其实也不用太悲观。

我之前早就说过一个观点，楼市已经进入“辩证法”时代。

什么意思？就是胡萝卜和大棒实现了“对立统一”。

楼市过热，一定会被敲打；过冷的话，又会暖一下。

不走极端，中庸之道，才是王道。

最近，不少城市已经扛不住了，开始发布“限跌令”，禁止开发商恶意降价。

另外，珠海、中山下调了二手房个税税率，长春甚至出台购房补贴政策。

不仅如此，还有官媒为刚需群体发声。

9月22日，经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》，明确指出调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。

与此同时，多家银行也在中报和业绩发布会上表态，要优先支持刚需和改善型住房的购房需求。

这些举措，或多或少都传递出暖市的信号。

明白了吗？楼市其实就是“箱体运动”，向上有顶，向下有底。

对开发商来说，日子真的很难，但对刚需置业者来说，现在也许是浑水摸鱼、查缺捡漏的时机。

附表：