一二线城市的房价，还会下降吗？为什么？

从2020年疫情以来，以某大为代表的“打折”楼盘一个接一个，确实让人看得有点眼花缭乱，多少还是让人有点心生疑惑，开始质疑房企为啥要“割肉”降价，身边有朋友甚至不太敢接盘，想让子弹多飞一会，多观望一段时间再说。

当然，也有财大气粗的朋友信心满满，认为目前是“捡漏”赌一把的最好机会，毕竟“富贵险中求”，赌对了就是低价抄底捡漏，赌错了也愿赌服输。

一、房地产的底层逻辑：土地的价值

从房地产这个行业的底层逻辑来分析，个别城市其实是有一些房价的调整空间的，但这并不意味着房价会失去控制地下跌，毕竟，房价里面，除了钢筋混凝土这些建安成本，很大一部分比重还是土地成本，而土地和地段，是城市里面比较稀缺和难以在短期内被替代的资源。

城市虽然会有变迁和更替，新商圈可能取代老商圈，新城区可能会代替老城区，但是这都是需要一个渐进过程的，而在这个过程中，虽然某一特定地段的房产，随着城市变迁和建筑物 折旧损耗，长远来看价值肯定会有所衰减，但是在一定时期内，其保值增值功能，是有很高溢出效应的（比如用于出租获得现金流回报，比如商圈价值提升、房价上涨、人口增长等），购房人分得的红利，是完全足以弥补甚至超越之前投入成本的。

所以，从这个角度来看，房子的价值体现为房价，其真正的权重并不完全在于钢筋混凝土搭建起来的居住空间，而是在楼栋脚下所占据的土地，以及与之相绑定的城市公共资源和福利，如教育、医疗、户籍、金融贷款利率优势等。

因此，只要城市的人口在净流入，经济规模在逐步提升，那么其市域范围内的土地价值也是日趋金贵的，而房价长远看来，是有想象空间的。

二、中短期的调控力度，影响房价波动

按理说，供需关系对于市场价格的调节，是最根本的，无论是“物以稀为贵”“奇货可居”等都是说明了，有需求就有市场，有市场就有人去供应，但是，也不能忽视了调控的力量。

当调控的力度大到足以影响需求方买房人的购房决策，而且是大面积影响市场预期的时候，那么可能供应端也会作出相应的调整，比如一些房企在拿地上出现的“躺平”心态。

不管是一线还是二线城市，随着人口的涌入和增量，对于住房的需求就是增量的刚需，有这个需求缺口，所以才会有各类保障住房、公租房等，这还不包括一些改善型刚需、家庭资产配置类刚需，而通过市场供应的商品房是价高者得，当这个价格超出一定程度，让一些刚需踮踮脚都不一定够得到的时候，价格出现回调也是可以理解的。

从本质上看，对于价格有根本性决定作用的，还是要回到供需关系上来，也就是我们常说的，长期看人口，因为人口增量，往往会带来房地产规模的扩大。

三、房企主动降价，出于战略方面的技术调整

可以看到，当前市场上，除了个别债务率高的房企外，一些没有完全踩到“三道红线”的房企，也开始了一些促销，有的是提前转型、未雨绸缪即将到来的债务，有的是为了迎合市场同行的竞争，低首付、高赠送等花式降价，不得不说，这些可以视为一种主动适应市场、响应大环境战略的技术调整，但是，最终成效如何，还要看购房人愿不愿意买单，以及愿意花多大成本买单？

正是基于至少包含以上3种机制的共同作用之下，如今的市场，才出现了房价下降的结果，至于未来是否还有进一步下降的空间，还要根据每座城市现行的房价梯度、城市能级来具体考量，见仁见智，但归根结底，仍然绕不开“供需”二字。