从土地流拍率中，分析一波广州各区域未来楼市走向

广州第二次集中拍地，在今天下午正式落下帷幕。

拍地前，我看着这批地块的名单，薅秃了几把头发：每一块地，看着都很重要，我会不会写死在办公室。

事实证明，我多虑了。这次拍地，大概是我经历过速度最快且基本没有什么悬念的拍地。

每一场，几乎都在开始之后5分钟内“结束战斗”，甚至部分优质地块，也难逃流拍结局。

这也导致了，我在写这篇拍地总结稿时，对着屏幕发了半个小时的呆：

此次共挂牌48宗地，共25宗流拍，过半的流拍率，一时间还真不知该从何说起。

关于流拍的原因，我们在昨天的稿件中已经分析的很清楚了（具体可以戳这里回顾：打死我都没想到，二轮土拍首场竟然出现了这些名场面…），简单来说就是：市场转冷，开发商资金紧缺，谁也不敢轻举妄动。

不过，从各个区域的流拍率来看，我们还是能窥见各个开发商在面对不同区域时，截然不同的态度。

广州楼市的新一轮洗牌，开始了。

.01

海珠×荔湾：流拍率0

中心区还是你大哥

虽然中心区的几块地都是低价成交，但是光从开发商的拿地意愿来看，大家对于中心区的发展前景还是比较看好。

单就地块出让条件来看，中心区出让的这几块地，其实条件都比较苛刻。

像是广钢234地块，虽然成交楼面价不过2.8万/平，但它的配建条件很多，包括广钢公园、行政用地、文化设施用地、中学以及城市道路等，扣除了这些配套之后，开发商的盈利空间其实非常有限。

另外，海珠的两块地，蚝壳洲地块起拍楼面价20083元/平，江泰路地块起拍楼面价39200元/平，在这次集中土拍中，已经算是较高水平了。

而且两块地都比较小，容积率高，且未来项目入市时，还规定了必须有50%的房源出售给首套房家庭（个人），这就要求开发商在做项目定位、产品规划和销售战略上，都要下点功夫，才能让市场买单。

但是，面对开发难度不小的这三块地，开发商出手都比较果断，也从一定程度上反映，中心区的土地，无论是在稀缺度、资源占有率或是市场认可度上，都有一定的保证。开发商也有信心，即便在这些条件的束缚下，依然存在盈利空间。

足以见得，中心区的项目受到市场波动影响相对较小，未来的价值增长，也大概率会比较稳定。

.02

黄埔：流拍率30%

有风险，也有市场认可度

面对黄埔区的地块时，开发商这次的表现就显得相对比较慎重了。

要知道，此次黄埔挂出的地块位置并不差，三块宅地所在的区域，在第一次土拍中都有亮眼表现。像知识城，第一次集中拍地卖了两块，都拍到摇号。黄陂地块更是拍出高价。

相比之下，此次房企的拿地热情就降低了很多，知识城地块底价成交，黄陂地块象征性地争夺了一下，也没有掀起太大的浪花。而位于科学城的地块更惨，直接流拍，爆冷。

面对黄埔，开发商前后态度的大幅度转变，与黄埔的市场变化息息相关。

在经历了一轮过快上涨之后，黄埔迎来了较强的调控，前段时间，片区多个项目由于限价后的价格调整，增加了购房者的观望情绪。

而在此次土拍中，黄埔的地块限制了未来的出售价格，也让开发商在拿地时多了一分考量。

所以，虽说科学城香雪地块位置好，但是该地块限制条件太多，不仅要配建租赁性住房和声屏障，而且地块限售价仅3.8万/平，开发商利润空间被压缩，因此也失去了拿地热情。

而在面对优质地块时，开发商也表现得较为冷静克制，加价也是点到即止。

不过，从拿地整体情况来看，虽然限制颇多，但是仅1宗地块流拍，也仍然预示着开发商对于黄埔发展前景的看好。

.03

南沙：流拍率30%

想拿，但也不敢拿

南沙的情况跟黄埔整体类似，开发商对于片区的长远发展是看好的，但同样受到短期市场情绪的影响以及过多条件的限制，打击了开发商的拿地热情。

值得一提的是，横沥岛的4块地，仅流拍了一块，而且流拍的那块限制条件非常高，要求引入1家已在香港联合交易所上市的创新生物药公司的区域总部，基本等同于定向出让。

除去这块地，横沥岛其他三块地全部成交，而且有地块还引来房企争抢，事实证明，即便是在限售价与片区竞争严重的情况下，横沥岛依然是开发商们眼中的“香饽饽”，足以见得，横沥岛在开发商们眼中，依然有广阔的价值空间。

加上18号线开通，补齐了片区的交通短板，带来的利好，也能在一定程度上，与片区下行的市场情绪形成对冲。

另外，从近两次土拍的情况来看，未来几年，横沥岛依然是南沙新盘的集中区域。

虽然坊间一直在讨论，横沥岛的热度跟它的实际价值是否相配，但在新盘扎堆的情况下，基本可以断定，未来两年内，横沥岛依然会霸占南沙的“流量高位”。

.04

白云+番禺：流拍率60%

委屈的次中心区

来，给白云和番禺点播一首《太委屈》。

虽然白云和番禺一直标榜自己也是主城区，但从这次开发商的拿地热情来看，明显能感觉到对这两个区域的“不待见”。

更委屈的是，明明白云跟番禺都把自家压箱底的地拿出来了，依然没能得到开发商们的翻牌。

说句良心话，这次番禺跟白云流拍的地，位置都很好，而且周边都没什么竞争对手。白云跟番禺，限制条件也不多，唯一的可能，我猜是流拍的优质地，起拍楼面价都有点高了。

比如白云龙归街地块，起拍楼面价1.9万/平。白云均禾街上官苑二期地块，起拍楼面价2.4万/平。番禺大石两块地，起拍楼面价都达到了2.5万/平。

温馨提示，这样的起拍楼面价，开发商都觉得贵，这些区域实际价值几何，相信大家可以动动聪明的小脑袋瓜算出来。

.05

增城：流拍率68%

要翻身，还很难

毫无疑问，增城还是这次流拍率最高的区域。

不过，增城内部也出现了一些分化。

像是新塘、朱村等靠近地铁、或者片区发展比较成熟的区域，还是有开发商愿意出手的，反正价格低，限制少，问就是做刚需盘，反正广州最不缺就是刚需客。

但是，像一些比较偏远的区域，比如荔城、石滩，或是片区竞争较为严重的区域，都免不掉流拍的命运。

想来也正常，一方面，增城市场关注度一直不高，躺平至今已经两年有余，加上市场存量大，项目去化速度慢，对于当下资金普遍紧缺的开发商来说，确实不是一个好选择。

其次，外围市场投资客的比例也相对较高，而且增城一直以来都是“别人涨了我喝汤，市场跌了我先走”，风险也比较高。在当下的市场，开发商拿地策略还是以“稳健”为主，面对风险较高的增城，不愿意出手也在情理之中。

而花都跟从化的楼市，有自成一格的节奏，在此不做讨论。

最后，从房企的拿地决策，基本也可以判断出未来两年的买房策略：

中心区依然是首选，而热门板块虽然风险较高，但是受到市场的高度关注，其实就是它的最大价值。至于连房企都绕着走的区域，入手还是要谨慎。