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从土地流拍率中,分析一波广州各区域未来楼市走向

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广州第二次集中拍地,在今天下午正式落下帷幕。

拍地前,我看着这批地块的名单,薅秃了几把头发:每一块地,看着都很重要,我会不会写死在办公室。

事实证明,我多虑了。这次拍地,大概是我经历过速度最快且基本没有什么悬念的拍地。


每一场,几乎都在开始之后5分钟内“结束战斗”,甚至部分优质地块,也难逃流拍结局。

这也导致了,我在写这篇拍地总结稿时,对着屏幕发了半个小时的呆:

此次共挂牌48宗地,共25宗流拍,过半的流拍率,一时间还真不知该从何说起。


关于流拍的原因,我们在昨天的稿件中已经分析的很清楚了(具体可以戳这里回顾:打死我都没想到,二轮土拍首场竟然出现了这些名场面…),简单来说就是:市场转冷,开发商资金紧缺,谁也不敢轻举妄动。

不过,从各个区域的流拍率来看,我们还是能窥见各个开发商在面对不同区域时,截然不同的态度。

广州楼市的新一轮洗牌,开始了。

.01

海珠×荔湾:流拍率0

中心区还是你大哥

虽然中心区的几块地都是低价成交,但是光从开发商的拿地意愿来看,大家对于中心区的发展前景还是比较看好。

单就地块出让条件来看,中心区出让的这几块地,其实条件都比较苛刻。

像是广钢234地块,虽然成交楼面价不过2.8万/平,但它的配建条件很多,包括广钢公园、行政用地、文化设施用地、中学以及城市道路等,扣除了这些配套之后,开发商的盈利空间其实非常有限。



另外,海珠的两块地,蚝壳洲地块起拍楼面价20083元/平,江泰路地块起拍楼面价39200元/平,在这次集中土拍中,已经算是较高水平了。

而且两块地都比较小,容积率高,且未来项目入市时,还规定了必须有50%的房源出售给首套房家庭(个人),这就要求开发商在做项目定位、产品规划和销售战略上,都要下点功夫,才能让市场买单。

但是,面对开发难度不小的这三块地,开发商出手都比较果断,也从一定程度上反映,中心区的土地,无论是在稀缺度、资源占有率或是市场认可度上,都有一定的保证。开发商也有信心,即便在这些条件的束缚下,依然存在盈利空间。

足以见得,中心区的项目受到市场波动影响相对较小,未来的价值增长,也大概率会比较稳定。

.02

黄埔:流拍率30%

有风险,也有市场认可度

面对黄埔区的地块时,开发商这次的表现就显得相对比较慎重了。

要知道,此次黄埔挂出的地块位置并不差,三块宅地所在的区域,在第一次土拍中都有亮眼表现。像知识城,第一次集中拍地卖了两块,都拍到摇号。黄陂地块更是拍出高价。

相比之下,此次房企的拿地热情就降低了很多,知识城地块底价成交,黄陂地块象征性地争夺了一下,也没有掀起太大的浪花。而位于科学城的地块更惨,直接流拍,爆冷。


面对黄埔,开发商前后态度的大幅度转变,与黄埔的市场变化息息相关。

在经历了一轮过快上涨之后,黄埔迎来了较强的调控,前段时间,片区多个项目由于限价后的价格调整,增加了购房者的观望情绪。

而在此次土拍中,黄埔的地块限制了未来的出售价格,也让开发商在拿地时多了一分考量。

所以,虽说科学城香雪地块位置好,但是该地块限制条件太多,不仅要配建租赁性住房和声屏障,而且地块限售价仅3.8万/平,开发商利润空间被压缩,因此也失去了拿地热情。

而在面对优质地块时,开发商也表现得较为冷静克制,加价也是点到即止。

不过,从拿地整体情况来看,虽然限制颇多,但是仅1宗地块流拍,也仍然预示着开发商对于黄埔发展前景的看好。

.03

南沙:流拍率30%

想拿,但也不敢拿

南沙的情况跟黄埔整体类似,开发商对于片区的长远发展是看好的,但同样受到短期市场情绪的影响以及过多条件的限制,打击了开发商的拿地热情。

值得一提的是,横沥岛的4块地,仅流拍了一块,而且流拍的那块限制条件非常高,要求引入1家已在香港联合交易所上市的创新生物药公司的区域总部,基本等同于定向出让。

除去这块地,横沥岛其他三块地全部成交,而且有地块还引来房企争抢,事实证明,即便是在限售价与片区竞争严重的情况下,横沥岛依然是开发商们眼中的“香饽饽”,足以见得,横沥岛在开发商们眼中,依然有广阔的价值空间。

加上18号线开通,补齐了片区的交通短板,带来的利好,也能在一定程度上,与片区下行的市场情绪形成对冲。

另外,从近两次土拍的情况来看,未来几年,横沥岛依然是南沙新盘的集中区域。

虽然坊间一直在讨论,横沥岛的热度跟它的实际价值是否相配,但在新盘扎堆的情况下,基本可以断定,未来两年内,横沥岛依然会霸占南沙的“流量高位”。

.04

白云+番禺:流拍率60%

委屈的次中心区

来,给白云和番禺点播一首《太委屈》。

虽然白云和番禺一直标榜自己也是主城区,但从这次开发商的拿地热情来看,明显能感觉到对这两个区域的“不待见”。

更委屈的是,明明白云跟番禺都把自家压箱底的地拿出来了,依然没能得到开发商们的翻牌。

说句良心话,这次番禺跟白云流拍的地,位置都很好,而且周边都没什么竞争对手。白云跟番禺,限制条件也不多,唯一的可能,我猜是流拍的优质地,起拍楼面价都有点高了。

比如白云龙归街地块,起拍楼面价1.9万/平。白云均禾街上官苑二期地块,起拍楼面价2.4万/平。番禺大石两块地,起拍楼面价都达到了2.5万/平。

温馨提示,这样的起拍楼面价,开发商都觉得贵,这些区域实际价值几何,相信大家可以动动聪明的小脑袋瓜算出来。

.05

增城:流拍率68%

要翻身,还很难

毫无疑问,增城还是这次流拍率最高的区域。

不过,增城内部也出现了一些分化。

像是新塘、朱村等靠近地铁、或者片区发展比较成熟的区域,还是有开发商愿意出手的,反正价格低,限制少,问就是做刚需盘,反正广州最不缺就是刚需客。

但是,像一些比较偏远的区域,比如荔城、石滩,或是片区竞争较为严重的区域,都免不掉流拍的命运。


想来也正常,一方面,增城市场关注度一直不高,躺平至今已经两年有余,加上市场存量大,项目去化速度慢,对于当下资金普遍紧缺的开发商来说,确实不是一个好选择。

其次,外围市场投资客的比例也相对较高,而且增城一直以来都是“别人涨了我喝汤,市场跌了我先走”,风险也比较高。在当下的市场,开发商拿地策略还是以“稳健”为主,面对风险较高的增城,不愿意出手也在情理之中。

而花都跟从化的楼市,有自成一格的节奏,在此不做讨论。

最后,从房企的拿地决策,基本也可以判断出未来两年的买房策略:

中心区依然是首选,而热门板块虽然风险较高,但是受到市场的高度关注,其实就是它的最大价值。至于连房企都绕着走的区域,入手还是要谨慎。

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