武汉楼市：没落中南路，地位不保了

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

关注“武汉房姐”微信公众号 进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：新人首问：你好，新人首次提问，目前持有两套住房，一套位于紫沙路东龙百花居一期三室一厅的老房，无电梯，一套位于文化大道菩提苑，因儿子已成年，现在想卖掉一套房子置换新房，不知卖哪一套更合适，希望能得到房姐的具体指导意见，谢谢

回答：你好，一套市区老破大，一套郊区次新。投资角度看，其实都建议出手，置换更有性价比的选择。 房子的价值主要由土地价值+房子品质构成，房子越老肯定品质越差，所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定，比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。

像一线城市，有强大的造血能力，市区概念在逐步扩大，但老城区永远还是核心位置，比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段，土地价值会不断上涨，房价就会随着上涨，而且永远是最贵的地段。

但很多其他城市，哪怕是一些二线城市，没有能力逐步扩大市区，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城，甚至把教育和医疗资源都搬迁过去，这样你就要注意了，因为原来老城的土地价值降低了，那么老城的老破小 老破大价格就会受影响，买这样的老破小和老破大就有很大风险。

所以，市区老破小 老破大的风险或者对手，是那些正在建或者已经建好的新城，这些新城可能会成为新的市中心。等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的涨幅变好。 武汉目前老房子流动性不强，特别是学区一般的老房子，价格还没有压迫性上涨。

目前的价格也能体现出来，百花居经过武汉几轮房价上涨，依然没有跑赢大盘。

中南路是过气IP，最近几年如果没有纳入拆迁规划，建议直接出手。

菩提苑可以暂时保留，等附近的永旺建起来再出手。

提问：房姐你好，我想问下我在汉阳恒大御景湾有一套一线江景的三房，想卖掉，然后考虑在广州或者重庆买。房子明年五月满两年，现在看房的不多。想问下什么时候出手比较好？是卖掉去其他地方买还是持有等二手涨上来呢？武汉二手房的行情会启动吗？什么时候会涨到位呢？涨幅有多少呢？谢谢。

回答：你好，楼市的启动一般有以下几个特征:

阶段一：新区品质楼盘开始曝光，板块炒作（前奏行情）

阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）

阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）

阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）

不建议出手武汉换重庆，能级相同的城市挑一个就好了。

接下来，可以考虑去广州淘笋，有性价比高的盘，先用拖延流 付少量定金拿下，恒大御景湾留着慢慢卖，把卖房科技树用上。 现在换房也格外注意，建议买卖同时进行，谨防踏空。 置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。

卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

提问：听说白沙洲底下有溶洞，不适合居住，房姐怎么看？

回答：白沙洲的确有溶洞，现在的环境也不适合居住。 大部分项目的都没有问题，开发商建房时都会进修修补 少数的出现过问题，比如华润紫云府的之前就有沉降，不过后来退房了。

提问：新人首问：一直潜水，发现房姐多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲

回答：房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。

提问：请评价一下汉孝产业新城～

回答：你好，周边1+8市都是武汉经济圈的小弟，汉孝产业新城是促进中部地区崛起的重要增长极。 对孝感是非常的大利好，但是这些利好可能不会体现在房价上。

以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，武汉房姐手把手教你从0实现千万资产积累。