来源东莞淘房志
最近，在东莞阳光网上一则有关望牛墩中梁阳光楼盘不按备案价销售的问题引起了市场广泛的关注。
据该网友报料说，备案价20000元/平左右的房子，最终报给客户要24000多元/平，比备案价多了整整4000多元/平，而且还不能做成房贷！
拿该楼盘一个122平户型的房子来说，购房客要多掏40万左右的首付！
而且即使是开发商与客户原先的已签认筹价格高于备案价，依旧被开发商退房，因为在开发商眼里这还是低于他们的售价。
笔者看了都惊呆了，这就是赤裸裸的肆意加价啊。
这件事也引起了东莞市住建局的关注并对此报料进行了回复，说此次是由于销售的错误表达所致，并无其它预加款项。
既然住建局都这样说了，也原以为这件事就这样过去了。
但该网友在本月25号再一次进行了爆料，这次更是称有详细的语音聊天记录！
在网友提供的聊天截图中也可以看出，其楼盘的备案售价在中介手上成了仅供参考，而其实际售价可能远不止此。
关于中梁时光楼盘的售价问题，网上也流传着附加装修费的说法。
那么，望牛墩中梁时光128楼盘究竟是不是违规销售？我们将持续关注。
不过，有一点是确定，在如今政府严格调控下，若因备案价上不去就肆意加价或加装修费，这一定是违法的！
备案最高均价21000元/平
实售价每平还要贵上4000元？
中梁恒哲时光128，笔者前段时间也去实地踩盘过。该楼盘位于望牛墩水乡公园正对面，属于镇中心区。
项目体量不大，占地面积只有6484平，总建面为20960平，容积率2.0，共2栋住宅楼，8栋联排别墅，涵盖83-122平的三至四房。
周边有着众多小区，海德骏园、四季名苑、恒大翡翠园等等都在一片，居住氛围还算不错。
但其东侧有大量的民房和工厂，一定程度上降低了周边住宅的居住舒适度和视线景观。
且项目本身体量很小，基本没啥社区空间，居住起来感觉不行。
据贝壳网数据，该楼盘周边二手房均价在2.3万左右，像离得最近的海德骏园上周的挂牌均价在23635元/平左右。
据中介介绍，不远处的恒大翡翠华庭成交单价在22000元/平左右。
据悉，意向客户也以城区、望牛墩本地客户为主。时光128这个盘与周边二手房基本上没啥倒挂空间，不太建议投资。
且项目所在位置没有首创禧瑞阅府好，在价格方面也比较高。
据合富大数据显示，望牛墩镇一手住宅成交均价为20700元/平，时光128在贝壳网上挂出的价格达到了22000元/平。
该楼盘于上月19号取得备案价，也就是购房客在阳光网进行报料投诉的前两天。
如其名时光128，此楼盘共计128套商品房，分1-4号住宅，其中2号楼备案均价20000.41元/平，而备案均价最高的是1号住宅楼21000.35元/㎡，且均为毛坯备案。
按此最高备案均价，与报料投诉的购房客原以不超23000元/平的认筹价相比还是低了点。
那高于备案价了为何还是不卖呢？或许跟地价，也就是面粉价有关。
中梁恒哲时光128，这块位于赤滘村的地块于去年8月份竞拍，最终被中梁以1.43亿元竞得，折合楼面价10468元/平。
这块地并不大，且因场地限制，其营销中心还设置在海德骏园小区的一楼。但当时拍下的地价，却是刷新了望牛墩的楼面价纪录。
东莞去年的楼市还是比较火热的，只是令中梁没想到的是，在今年楼盘临近开盘的时候，竟然楼市新规频出，新房也要备案限价。
土拍引涨潮并没有引来涨幅，相反，高昂的楼面价成本遇上新房备案限价，被杀了个措手不及。
从拿地成本因素考虑，项目售价明显优势不大，但开发商还是进行了额外加价。
而为了减少成本，获取足够的利润空间，目前很多开发商都采用毛坯备案。这样做的一个好处是减少装修成本，并最大程度的达到备案价上限。
这是开发商应对新房备案限价的一种办法，只不过拿证之后，一些项目却开始了“表演”。
因此，从这一方面看，开发商为了赚取更多的利润，也就是网友报料所曝出的中介说不低于24000元/平售出，自然不会以认筹价卖给购房客，而是“铤而走险”，在售价上比备案均价高上4000元/平。
市场乱象频出
购房客负担成本加重
无独有偶，类似这样的现象在近期是频频出现，“双合同”、茶水费等现象不断被人曝出。
像塘厦某个热盘就被曝出毛坯备案均价3.66万元/平，但强制收取装修费，实际在售均价约4万元/平，连选择毛坯购买都不行。
另像石竭的某盘加上装修费也要单价3.5万；虎门的某个楼盘毛坯备案单价3.5-3.8万，不过也要加装修费。
显然，在利润这一块，有些开发商是拐着弯的也要拿捏住。
在当前严格的新房限价背景下，开发商的利润受到极大的影响，利润空间被压缩，有些拿地价高的楼盘更是面临站岗。
对此，有些开发商要么降低成本，减少建设方面例如装修配置、园林设施打造等的支出。要么就是现在的一种常见操作——毛坯备案，减少装修成本，并最大程度的达到备案价上限。
据有关媒体统计，东莞过去两月以来，合计拿证项目约26个，其中将近20个为毛坯备案。
但毛坯备案的背后，一些项目玩起了各式各样的“小动作”。
政府对新房进行限价，楼市进行回调，本意是降低购房客的负担。
但如今购房客不仅未能享受到新房限价的利好，还需要额外准备几十万的费用，开发商的成本负担转移到了购房客身上。
据一位购房客称：装修费就是2000元/平都可以装修得很好了，而一些项目要每平4000多元的装修费，其胃口可见一斑。
乱象无法制止？
接下来，开发商要担心了
就目前市场的一个乱象，也是一些开发商纷纷“抱团”的结果。
有销售在被问及售价与备案价不符时，便直截了当地说：“市场就这样，开发商也没办法。”
很多购房客也无可奈何，要么像上述报料的购房客一样进行举报，要么只能接受，“双合同”、肆意加价等成了市场的一个常态。
但无论如何，这绝不是开发商肆意加价，进行违规操作的理由。
楼市调控是一层层落实，而针对目前的各类房地产市场乱象，政府是坚决禁止的。
就在上月，东莞住建局、公安局、自然资源局等在内的八个有关部门联合制定并发布了一份关于整治房地产市场的《方案》。
这份通知中提到，将重点检查2019年1月1日以后取得预售证的新建商品房项目投诉比较集中的商品房项目。而9月-11月将是全面排查整治阶段。
一些搞小动作的开发商，可能要开始担心了！
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