南昌房价7连涨！升值最快的竟然是它们......

前段时间，国家统计局发布了2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

其中，南昌的新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.1%，同比上涨1.3%，也就是说，从去年12月开始，除去2021年5月和6月价格持平，南昌新房已经涨了7个月。

二手房方面，环比呈持平态势，同比上涨1.0%。

南昌8月房价涨幅情况

与7月份相比，南昌8月份新房价格环比上涨了0.1%，同比去年8月上涨了1.3%，涨幅不大，持稳定态势，环比在全国70城中涨幅排39位。

二手房方面，可以发现全国大部分城市二手房价格都比较稳定，涨幅和跌幅都不大，不过多数城市8月二手房价格都出现了下跌，而南昌8月二手房价格与7月持平，同比去年的话价格却是上涨了1.0%。

总的来说，虽然新房方面南昌相比上月有稍微上涨，不过，所幸近一年多以来新房价格的环比涨幅都比较稳定，没有出现较大波动，且与去年相比，今年（2021年）的同比涨幅的浮动空间被大大压缩了。

据整理，自2020年1月以来，南昌新房价格环比涨幅稳定在-0.4%-0.6%之间，除去年2020年4月疫情解封，经济开始复苏，楼市波动较大以外，其余时间环比涨幅都稳定在±0.5%左右。

数据来源：国家统计局，南昌楼市情报整理

同比涨幅方面，从表中可以清楚看到，2020年一整年基本处于下降的趋势，而从2020年11月开始，南昌新房同比又开始小幅度上升，在今年3、4月份达到顶点，然后开始下滑，7、8月份又开始上升。

整体看，2020年至今南昌新房同比涨幅还是呈下降趋势，也就是说，价格正在趋于稳定。

至于二手房方面，受外界影响，波动会比较大，不过整体看，自2020年1月以来，南昌二手房环比涨幅也都控制在±0.5%区间内。

数据来源：国家统计局，南昌楼市情报整理

再看南昌二手房同比涨幅，与新房相似，从2020年1月到2020年10月，南昌二手房同比呈现下降趋势，并且在去年9月份达到冰点，同比下跌1.1%。而后2020年11月开始上升。

新房二手房升值最快的是？

市场逐渐趋向于稳定，对于一些想在南昌真心买房，入住南昌的人来说，肯定是个好消息，但对于那些带有一定投资属性意味的置业者来说却不太友好，因为现在早已不是以前稳赚不赔的那个买房时代了，稍有不慎，就有可能迎来身价下跌的处境。

那么，现在哪种房子的升值空间比较大呢？我们看几组数据。

第一组数据，2021年8月70大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分类指数。

8月新房销售分类指数，来源：国家统计局

8月二手房销售分类指数，来源：国家统计局

从8月份的数据来看，新房端，三个面 积段的环比涨幅相差很小，甚至可以说没有。90㎡及以下的涨幅为0.0%，90-144㎡的涨幅为0.1%，144㎡以上的涨幅为0.0%；

而同比涨幅方面差距则比较明显，90㎡及以下的涨幅为1.3%，90㎡-144㎡的涨幅为0.9%，144㎡以上的涨幅为3.2%。

二手房端，环比涨幅最大的为144㎡以上户型面积段，达到了0.1%，而同比涨幅最大的同样是144㎡以上面积段户型，同比涨幅1.4%。

单看一个月的数据是无法得出较为准确的结论的，我们再来看看近一年多来新房和二手房各面积端的涨幅情况。

数据来源：国家统计局，南昌楼市情报整理

从数据可以看出，新房端，三个面积段的同比涨幅都是随着大市场环境的变化而变化，整体的涨幅空间都在被压缩且走势大同小异。

数据来源：国家统计局，南昌楼市情报整理

而从近一年的环比涨幅上看，144㎡以上的户型波动较大，涨幅最高的是它，跌的最厉害的也是它；而其他两个面积段的走势与其相比较为温和。

二手房端 ，同比涨幅变化比较大的一样是144㎡以上面积段的户型，而其他两个面积段的户型涨幅相当的稳定；

数据来源：国家统计局，南昌楼市情报整理

另外，值得一提的是，从环比数据上可以看出，90㎡及以下面积户型的市场敏感性会更强一些，涨幅的波峰大概率会在其他两个面积段之前到来。

数据来源：国家统计局，南昌楼市情报整理

综上所述，90㎡及以下面积段户型会具有较强的保值能力，而144㎡以上面积段的房源则有较大的投资风险。

不过，影响房屋价值首要因素是区位、配套、品牌等等，在大部分外在因素一致的条件下，户型面积的市场流通性及价格波动才会考虑在内。

剩下4个月，南昌房价还会涨吗？

看完上面的数据，或许有人会问： 南昌未来的房价还会继续上涨吗？

对于这个问题，我们很难直接断言下一步本地房价是涨还是跌，但有一点可以确认的，那便是南昌房价短期内缺乏大幅上涨的动机和动力。

南昌今年房地产市场的波动，可以说既有与外部市场相似的共性原因，也有自身的一些个性原因，是两方面因素公共作用的结果。

共性中最突出的一点，自然是 信贷政策的收紧。

去年年底，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

来源：银保监会官网

随后，全国多个城市都传来贷款困难的消息，南昌也不例外。

这两条房贷的“红线”确实是伤筋动骨的大招。其带来的影响可以简单归纳为三方面。

一是，难贷。对购房者的资金要求比过去更高，贷款审批的门槛也更高。

二是，要等。整体的审核房款流程周期较之前有所拉长。

三是，不保险。即使贷款批下来了，如果复审中发现问题，银行也会抽贷，且意愿比以往更强。

而这对下半年楼市的影响，在于年初既定的银行额度，使得一整年的房贷状况都会处于高压下。银行额度是以实际放款日为准的，这就意味着一些人可能是在上半年买的房，但其放款时间要等到下半年，会占用下半年的额度。

换言之，下半年的房贷环境相较上半年只会更为趋紧，购房者无法从银行处获得更多支持。

个性原因层面，南昌楼市现状的形成有两个很关键的原因，一是今年相关部门调控力度的加大，二是市场的总库存量较大，供大于求。

政策层面，此前南昌发布房屋最高限价，土地限价，并对装修方面进行管控，多措并举，虽然说调控力度比不上其他热门城市，但是主要原因是南昌房地产住宅市场相对来说较为平稳健康，不过也能从多次调控中看出南昌对“房住不炒”政策的贯彻落实。

需求层面，据江西易居研究中心之前发布的数据显示，截至2021年6月末，南昌商品住宅库存面积296.59万方，去化周期约8.37个月。

数据来源：江西易居研究中心

这还是南昌市本级的数据，加上南昌县和新建区，库存会更大。

并且，抛开新房，单二手房，仅贝壳找房网上现在库存就已有超6万套，减去南昌县约1.8万和新建区约1.1万的库存，南昌市本级二手房库存差不多还有3万多套。

3万套是什么概念？

拿南昌8月份商品住宅网签情况来看，房信网数据显示，2021年8月南昌市二手房住宅共成交1799套，也就是说，以南昌现在的去化能力，不算新的供应情况，单市本级二手房库存量就要将近一年半才能去化完全，这供需比可想而知。

诚然，决定市场价格走势的原因是复杂而多样的，但这几个关键要素可预期市场下半年表现，所以南昌房价短期内出现大涨或大跌几乎是不可能事件。

当然，这倒并不是说下半年本地房价一点也不会涨或不会跌。楼市变幻无常，有涨有跌都很正常，因为项目与购房者之间要反复拉锯博弈，寻求一个新的平衡点。

这个平衡点既要能让项目保有一定利润，也要能说服购房者由观望转为入市。至于这个平衡点在哪，谁也不知道。

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