房地产行业“去金融化”为经济发展规律，房企应如何应对？

本期看点

看点一：房地产政策与金融政策持续收紧对房企高质量发展提出严峻考验。

看点二：去金融化为房地产行业发展的必然经济规律，房地产行业短期处于阵痛期，长期则将建立高质有效的发展格局。

看点三：大部分房企极端情况下可存活3个月以上，国有参股、控股房企存活时间更长。

看点四：第二批集中供地土拍市场遇冷，新土拍规则对房企的资金实力要求更高。

看点五：组织架构调整与选取深耕城市精细化管理等举措保障房企高质量发展。

一、房企"暴雷"频现

继2020年8月“三条红线”政策出台之后，2021上半年，“房住不炒、因城施策”的房地产长期调控政策继续落实，行业调控政策不断加码，同时金融政策对房地产行业的持续收紧。2021年上半年，房地产贷款集中度管理与重点城市集中供地等措施陆续落实，多个热点城市限购、限贷、限价、限售政策全面升级，房地产行业环境日益严峻。

在此背景下，房企高质量发展举步维艰，房企暴雷事件频发。

恒大地产作为全国房地产龙头，此次债务危机不仅给上下游相关企业带来了巨大的灾难，也导致自身经营状况岌岌可危。恒大地产目前已有大量商票逾期，债券被停止融资融业务，多家信托机构要求恒大提前偿还贷款，日前又被曝出旗下财富产品承兑出现困难。近日恒大地产大幅裁员，并举办大会表明不惜一切代价保交房，这导致市场恐慌情绪蔓延，负债万亿级别的恒大地产积踵难行。

蓝光发展作为曾经的“西南房地产王者”，曾踏入千亿房企行列，目前深陷2000亿债务。蓝光发展早期发展时期，地王事件频繁出现，放低合作门槛，看似资产数量庞大，在目前市场下行时期，可变现难度极大。此外布局全国导致蓝光发展开发成本偏高，部分城市“战略性进入”盈利水平持续走低。同时西南大本营整体销售放缓，陷入大本营回血放缓异地持续大量放血。目前，蓝光发展多地项目停工，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元。

荣盛发展作为曾经的房地产TOP20，目前负债2500亿，近一年内股价腰斩。荣盛发展三道红线频繁踩线。短期债务占比较大，偿债压力巨大。2021年上半年，荣盛发展现金流量净额仅为12亿元，几近枯竭。同时，上半年频繁为下属子公司提供融资担保，目前已发布逾20份担保公告，担保规模巨大。近期，荣盛发展多个项目大幅降价抛售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。

建业集团作为河南地王，河南本土最大房企，2020销售额过千亿，负债1500亿。河南建业经营不善引起市场恐慌源自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，报告内容显示：受汛情、疫情影响，河南建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元，希望政府给予帮扶。但河南建业问题并不仅仅来自天灾，其资产负债率87.2%，净负债率92.6%，现金短债比1.93，踩中两道红线，被归为黄档企业，自身偿债能力相对较差。

泰禾地产作为2021年最初暴雷的房地产企业，负债2000亿。2021年上半年营业收入仅为6.62亿元，归属上市公司股东净利润亏损8.52亿元，经营活动产生的现金流量净额-8.99亿元，总资产负债率91.81%。8月28日，泰禾集团在中国院子召开记者招待会，推销中国院子的产品，现场发生维权事件，再次引爆房子烂尾的恐慌情绪。

二、房企可存活时间压力测算

● 去金融化为房地产行业发展的必然经济规律，房地产行业短期处于阵痛期

21世纪前后，期房预售使金融融入房地产行业，相互助力发展，房地产行业蓬勃发展，在GDP中占比逐年提高的同时相关融资占比也逐年攀升，随着杠杆水平的不断提高，金融风险也随之显现，成为宏观经济和金融体系潜在的灰犀牛。房地产企业去金融化成为必然趋势，国家目前多维度、全方位的调控均实质上均围绕去金融化展开。去金融化使房地产行业面临前所未有的挑战，对投资端和销售端的双向调控，目前的土拍市场、房产销售市场行情均有所下行，房地产行业短期进入阵痛期，但从长期看则将建立高质有效的发展格局。

在去金融化的过程中，房企必须转型发展，否则将被洗牌出局。那么在转型的过程中，短期的抗异常事件能力也显得尤为重要，在极端情况下，房企的可存活时间又如何？

通过房企半年度报告期末现金余额对现金支出的支撑度对房企极端情况下的存活时间进行测算。考虑到港股房企半年度现金流量表披露不清晰，我们选取了在内地上市的25家重点房企作为测算样本。

假设一：无销售，各项支出维持正常水平（含拿地支出）

·极端情况下，大部分房企可存活时间超过3个月，国有参股、控股房企存活时间更长

在无销售的极端情况下，大部分房企存活时间在3个月以上，25家房企中可存活时间在3个月以上的达14家，占比为56%。存活时间最长的为世荣兆业、新湖中宝、金融街、均超8个月，这几家房企总的来说规模不大，近期土地投资力度较小，且账上现金相对自身规模而言较为充足。而像万科、保利、招商蛇口这类规模领先的房企则极端情况下的可存活时间处于中位以上水平，分别为4.45、3.64和5.05个月。

从企业性质看，存活时间排TOP10的房企中，7家为国企参股或控股企业，占比高达70%，可见，这类房企的异常事件抵御风险的能力相对较强。

值得注意的是，绿地控股、荣安地产、信达地产的可存活时间则少于2个月，在极端情况下抗风险能力较弱，在行业下行的大背景下，这类企业或将面临更大的危机。

假设二：无销售、不拿地，其他各项成本费用维持正常水平

在剔除拿地支出后，各房企可存活时间普遍延长，其中新湖中宝跃居第一名长达17.09个月，滨江集团也从第13名跃居第二名，超过10个月的房企有6家。保利地产、万科、招商蛇口的可存活时间有大幅延长。而荣安地产、绿地控股、信达地产则持续处于底部且仍低于2个月，这三家公司资金安全性相对较低。

三、土拍市场遇冷

● 第二批集中供地土拍市场遇冷，土拍规则调整对开发商资金实力要求更高

在第二批集中供地中，随着土拍规则的调整和完善，土拍市场降温，部分城市在出现的少有的“冷清”。

9月15日，杭州第二批集中供地十宗土地中九宗土地报名人数不符合要求，无法进入下一环节，主要原因为杭州土拍规则调整，要求竞品质的同时以现房销售，开发商回款周期延长，需要垫付更多的资金，资金成本进一步提高，利润受到稀释，房企无动力参加土拍，出现房企“躺平”现象。

无独有偶，9月17日，合肥5宗土地无人参拍，5宗土地仅1家房企报名，26宗土地18宗延期出让，而斩获土地的主要为华润置地、龙湖、招商蛇口这类品质房企。市场行情或将在房企消化了现有不利因素，并在房企调整经营战略后逐渐回暖，并走向健康发展。

四、房企应对措施

随着土地政策与金融政策利好消失，宏观政策层面不断收紧，为了可持续发展，房企通过调整组织架构、选取深耕城市精细化管理与选择优质地块，加快回款等举措保障自身高质量发展。

·2021年以来，多家千亿级房企进行了组织架构调整，在精简组织架构的同时，放大协同效应

通过缩短公司管理链条与合并区域、城市公司，避免恶性竞争，助力区域运营实现更大的规模与更快的效率。

2021年1月8日，新城控股宣布，将旗下住宅开发事业部原19个区域公司的架构调整为14个大区，商业开发事业部则由3大区域公司裂变为4大区域公司，旨在做大规模、推进区域深耕。新城控股表示，此次架构调整目的在于促进资源整合和组织变革，实现住开、商开协同发展，最大化发挥协同效应。

·除了合并资源加大协同效应外，部分规模房企通过选取深耕城市实现精细化管理

房企根据市场的容量以及管理半径，配合自身的区域运营能力，选取多个深耕城市进行裂变，再对城市进行进一步深耕、加大管控力度的同时，有效地控制了管理费用。

·同时，面对集中供地，房企加速去化回流资金以期在土拍过程中选取优质地块，保障未来发展

在经过疫情及严格监管后，房企更加倾向于投资高能级的城市以及区域内的核心地段。而集中供地对房企资金要求较高，一定程度上对房企销售起到催化作用，因为在融资受限的情况下，要想获得资金，房企需要更快去化、变现来回笼资金，只有出货才有回款。同时房企要强化资金的统筹能力，在众多城市的优质地块上做好取舍。

结 语

2021年，在房企监管三道红线和“房住不炒”大背景下，面对重重压力下的房企，采用组织架构调整与选取深耕城市精细化管理手段将会成为业内主流应对措施。房地产江湖还是那个江湖，有的“侠客”慢慢的掉队了，有的“侠客”垂死挣扎，有的“侠客”死掉了，更多的，有的“侠客”摩拳擦掌，准备大干一场，多少房企将在这波变革的潮流中实现转型突围，拭目以待。