刘全：现在要不要救楼市？

2021年，房地产市场可谓跌宕起伏，土地市场也是硝烟四起，未来市场机遇和挑战并存。刘全认为，房地产市场在“房子是用来住的、不是用来炒的”调控目标指引下，金融政策日趋收紧，市场呈现出逐渐降温态势。一二线城市房地产调控政策不断升级，以抑制市场投机和房价大幅上涨；三线城市房地产市场频出“限跌令”，避免房价出现大幅下跌。当前，房地产调控政策收紧与救市政策并存，市场两极分化趋势不断扩大。

9月17日，据财政部公布的财政收支数据显示，1-8月份，国有土地使用权出让收入4.7万亿元，同比增长12.1%；契税5464亿元，同比增长24.1%；土地增值税5189亿元，同比增长20.9%；房产税2040亿元，同比增长18.6%。刘全认为，在房地产开发中土地价格占总开发成本约30%-45%。全国土地价格持续上涨，促进房价升高预期明显增加。现实中，地方财政主要来源是土地出让金收入，土地出让模式采取最高价中标，此举不断推高地价；同时反作用于房价，造成房地产泡沫不断扩大。

2020年8月，住建部、央行对房地产企业提出三个监管要求，剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。刘全认为，由于房地产调控政策“三道红线”的出台，给房地产行业带来了巨大的冲击。房地产行业属于资本密集型行业，其对金融资本依赖度较高。对于房企而言，高杠杆能实现跨越式发展；二则负债规模足够大，反而会安全，金融机构不敢轻易地索要贷款。在金融资本推动下，必然引起地价、房价和投资收益相互推高加剧，导致房价长期处于只涨不跌的“恶性循环”。因此，现在不应该救楼市。

刘全认为，目前，部分房企频繁爆出债务危机风险，其中不乏有千亿和万亿级别房企的身影，个别房企已经出现了债务违约问题。房地产行业金融属性已被空前强化，房企债务风险已经严重影响了金融系统安全与稳定。在房地产金融政策全面收紧的背景下，房地产企业依赖高杠杆、高负债发展已经结束。如果一家大型房企倒闭，有可能影响一批银行，并造成大批坏账，甚至有可能引发多米诺骨牌效应。目前房企会采取“以价换量”打折销售，确保资金快速回笼已成为大势所趋。10月份，楼市会出现降价潮吗？要因城市而定。欢迎广大网友在评论区留言。

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作者：刘全

时间：2021年9月19日