存量时代下，看中建东孚资管如何赋能资产运营、助力城市更新

　　划重点

　　精细化资产运营管理的“范例”来了。

　　来源 | 中建东孚资管

　　随着核心城市纷纷步入存量时代，城市建设总体由“大规模增量建设”转为“存量提升改造”。围绕着存量资产如何改造、定位、运营从而更大化内在价值及利用度，成为政府、开发商、运营商等各方探索的焦点。

　　2021年3月，“城市更新”首次写入政府工作报告，明确“发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，提升城镇化发展质量”。

　　面对存量时代商业地产经营能力的真正考验，上海中建东孚资产管理有限公司（以下简称东孚资管）作为中国建筑第八工程局（以下简称中建八局）商业地产旗舰平台，作为中建东孚（上海中建东孚投资发展有限公司简称）重要业务板块，充分发挥全产业链优势，以精细化资产运营管理，打造悦享都市生态圈，助力城市有机更新。

　　多业务板块下，

　　运营城市更新核心组件

　　东孚资管成立五年来，紧随集团发展战略，重点布局上海、南京、杭州、济南、青岛等核心一二线城市，发展形成东孚商务、东孚商业、东孚公寓、东孚酒店及东孚康养“4+1”业务板块，在运营优质代表项目数十个，管理面积突破百万平方米，持有资产超过百亿。

　　面对城市发展中的需求升级，东孚资管积极融入城市更新战略，以包含前期定位、商业设计、开发建设、招商推广、运营管理、资产管理的专业全产业链，大力推进城市惰性资产活化，运营管理城市更新的核心功能组件，在中建八局城市更新工作进阶至“多元化运营”的过程中起到关键作用，荣获中房协2019-2020年度“城市更新最佳运营商”奖项，代表项目如下。

　　//青岛中建幸孚MALL

　　青岛中建幸孚MALL项目生长于青岛西海岸的老旧厂房。为完善周边住宅项目生活配套，提升居民生活品质，同时改善土地利用结构，繁荣区域经济，由中建东孚开发建设，东孚资管运营管理，将该地块升级打造成中建八局首个自主投资、建设、运营的大型购物中心，成为东孚资管社区型商业产品线的代表力作。

　　该项目建筑面积6.3万平方米，由国际知名HMA事务所设计，突出年轻、休闲、家庭三大主题，揉入光、曲线、海洋等元素，于2020年12月正式运营。项目内部动线流畅，细节布置人性化，氛围装饰温馨时尚。项目定位集购物、休闲、体验、娱乐、社交于一体的社区型时尚家庭生活体验中心，包含悦生活、悦时尚、悦童真、悦休闲四大主题楼层，荟聚国内外一线知名品牌百余家。在东孚资管的匠心运营下，成为西海岸新区新的商业地标，为区域发展、民生改善、安居兴业注入“幸孚”能量。

　　//上海孚泉生活广场

　　上海孚泉生活广场用地原为上海市青浦区重固镇“城中村”老镇更新的重点项目，是重固镇发展中心，毗邻数10个居民社区。为丰富周边居民休闲娱乐生活，引领消费升级，改善区域经济环境，东孚资管通过专业的运营管理将其打造成中建八局旗下首个城镇化配套商业项目，于2020年7月正式运营。

　　该项目总建筑面积3.1万平方米，涵盖精品酒店、餐饮美食、生鲜超市、休闲娱乐等业态，引入多个国内外知名酒店、餐饮、零售、影院、便民连锁品牌和特色品牌，其中多个品牌为重固镇首店。为周边居民提供更优质的生活配套服务，致力于打造区域首个一站式中高端生活服务邻里中心。

　　//中建·幸孚里公寓上海张江店

　　中建·幸孚里公寓张江店位于中建东孚开发建设的大型住宅区“中建朗阅府”内，该项目用地由上海市浦东新区张江镇“城中村”改造而来。为响应国家号召，践行大力发展保障性租赁住房政策，中建东孚将住宅项目部分建设为长租公寓，由东孚资管倾心打造“中建·幸孚里公寓”并自主运营。

　　中建·幸孚里公寓张江店地处张江科技城南区，紧邻孙桥科创中心板块和国际人才社区，着力为张江科学城的建立提供配套支持，为吸引国内外一流人才提供居住保障。项目配置326套房屋，包含一居室至两居室多种户型，配备全套品牌家电及设施，并规划500余平米共享空间及约5000平米自有商业。全力打造区域高品质公寓典范。

　　该项目即将启幕，届时将成为中建八局于上海首家运营的长租公寓项目。

　　//中建朗阅府邻聚街

　　中建朗阅府邻聚街是中建东孚城市更新项目——“中建朗阅府”以及“中建·幸孚里公寓张江店”的配套商业项目。该项目的运营将为周边社区及长租公寓居民提供生活便利，并大大提升原“城中村”片区居民的生活水平和整体配套。

　　项目约5000平米，目前正在招商中，周边小区众多，3公里范围内覆盖多个住宅社区，涵盖餐饮、零售、超市、休闲服务等业态，满足社区居民日常生活所需，打造一站式邻里休闲购物场所。

　　//上海虹口多伦路商办项目

　　上海虹口多伦路项目为虹口区旧城改造重点项目，包含旧区改造、历史文化建筑保护、街区功能提升等多项内容。多伦路街区是二十世纪初上海文化重地，鲁迅、矛盾、郭沫若、叶圣陶等文学巨匠都曾在此进行文学交流，同时多伦路街区也是近代无产阶级革命重地，周恩来早期曾在此开展革命工作。该街区周边大部分居民仍生活于此，历史空间与区域居民的关联，营造浓郁的海派文化基本脉络和生活氛围。

　　该项目面积近20万平米，未来将被打造成融合历史背景、具有国际视野、业态多元、向古而新的文化商业新地标，打造上海城市更新的典范。

　　坚持绿色运营和文化赋能，

　　推动有机更新

　　城市有机更新，本质是关注城市功能与空间品质提升，关注历史传承与魅力塑造，促进空间利用集约紧凑、功能复合、低碳高效，让人们不断品尝到幸福感获得感，城市也通过有机更新，成为“更好的自己”。在这个过程中， “绿色运营”必将成为不可逆的发展趋势。

　　东孚资管一直以来洞悉客户需求，注重绿色、精细化运营，将生态、环保、人文、便捷、品质、高效的运营要素融于商务、商业、公寓、酒店业态的全维打造过程，促进多业态融合相生。

　　在实际运营中，东孚资管坚持绿色运营，细微之处体现匠心，东孚资管持之以恒的“以人为本”运营态度和“绿色精益”运营理念，将为构建优悦的都市生态圈，促进城市有机更新提质助力。

　　如：旗下商务办公代表作——中建广场、中建企业天地，均为大面积绿地环绕“生态商务”典范，通过国家绿色建筑认证，其中中建广场通过绿色三星建筑设计认证、“五星商务”认证及LEED-CS铂金认证，为进一步探索高效能办公新领域，拓展共享办公品牌BEE FUTURE，目前该商务子品牌正在项目筹建中；旗下以青岛中建幸孚MALL为代表的商业项目从设计定位到招商运营均融入生态、科技、人文要素，精雕细琢，构建人与自然与商业和谐共生的美好环境；将绿色、生态融入酒店自销产品，实现酒店营收数倍增长的同时，倡导健康生活方式；在打造运营长租公寓的过程中蕴藏繁花绿意和科技便捷。

　　此外，文化探索在城市更新过程中至关重要。城市更新项目多数与周边环境、历史背景有千丝万缕的文化联系，探寻地域文化和项目繁荣的共生之道，打造有情感的现代经济空间将是城市更新品质提升的焦点。

　　为此，东孚资管极为重视在资产运营过程中的文化求索。通过构建文化理念体系，形成独具特色的品牌架构，并将企业和品牌文化贯穿至公司项目运营、企业管理始终。以生动、有力的文化内核引领企业高效能运行，指导项目建设和运营，并最终将文化诚意通过项目呈现给消费者，反哺社会思潮，照见城市美好未来。

　　未来，东孚资管将深入探究文化植入和表达，结合在地文化特征进一步打造康养业务板块，拓展文旅、教育业态。紧扣人文情怀，不断挖掘优质文化资源，创新地将IP文化、城市标签、潮流文化等多元文化融入到消费者体验中，为商业体注入新活力。在结合深厚历史和地域文化的基础上，以满足现代生活方式需求为原则，以精益高效的运营为宗旨，科学规划且统筹发展优质商圈业态，为后续更新拓展留足空间。

　　立足资管视角，

　　持续释放城市发展能量

　　目前商业地产行业已趋于从运营管理向资产管理转型升级。在城市更新国家战略下站位资产管理视角，聚焦城市理想和人居需求，聚合优质资源平台，不断丰富资产运营内涵，为城市的迭代更新，赋予新的能量印记。

　　东孚资管一贯秉持轻重资产并重和扩张适度的发展原则，在原有业务板块的基础上正积极研究布局康养板块，并探索拓展教育、文旅等新业态产品；重视不动产金融创新，积极开展资产证券化融资工作，先后以济南、青岛、上海的优质办公资产为标的，深入开展ABS、CMBN及类REITs等金融产品的设计、研究工作，推动松江长租公寓项目入选首批央行试点租赁住房REITs，为持有物业“投融建管退”全生命周期管理奠定良好基础。

　　未来，东孚资管将以激活资产金融属性为着力点，结合资产证券化要求，提升资产管理平台的信用评级，通过打造精细化管控及风险评价指标体系，提升资产运营效能。同时，不断审视发展中的存量、变量和增量，以央企之姿，持续释放城市发展能量，跃升人居美好生活体验。从滋养品牌生长的优势平台，奔赴焕新理想之城的星辰大海。