ROE均值降至10.67%，高于20%的仅2家【2021H1·E50房企ROE】

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研究模型

ROE，又名为净资产收益率，是衡量企业综合获利能力的重要指标，一般来说ROE越高表明股东权益的收益水平越高。根据杜邦分析法，ROE=净利润率*总资产周转率*权益乘数，因此ROE较高亦表示公司的盈利、营运、杠杆的综合运用能力较强，换句话来说，企业盈利水平上升、资产周转率提高以及加大杠杆均能抬高ROE水平。

在亿翰智库即将发布的《2021中国房企综合实力报告》（2021年9月15日）中，我们将各房企的ROE纳入研究体系，作为考核企业盈利能力的重要指标。

《亿翰百科》

ROE为净资产收益率，又称股东权益报酬率，代表了自有资本获得净收益的能力。根据杜邦分析法，ROE又可以拆解为净利润率*总资产周转率*权益乘数，即（净利润/营业收入）*（营业收入/平均总资产）*（平均总资产/平均净资产）。

01

利润率与权益乘数下降，ROE普遍下滑

2021年上半年，E50房企净资产收益率均值为10.67%，较2020H1下降了2.14个百分点。E50房企中，37家房企净资产收益率较2020H1下滑，仅13家房企净资产收益率上升。

从杜邦分析的角度来看，净资产收益率下降是因为：

1. 行业净利润率下降明显。在E50房企中，净利润率下降的房企为38个，占76%，而且E50房企的平均净利润率也继续下行。

2. 地产行业权益乘数明显下降，地产开发商普遍降杠杆。从权益乘数来看，有38个房企权益乘数下降。

3. 周转速度略有加快，但是对于提升净资产收益率的效果有限。

02

高利润率与快周转类房企才能保持ROE靠前

从E50房企的ROE数据来看，龙光集团和宝龙地产高于20%，碧桂园和中梁控股等19家房企介于10%-20%，剩余的均低于10%。

细看ROE高于平均值的企业，我们发现前1/2的房企普遍净利润率以及资产周转率高于均值，只有少数几个企业权益乘数较高。这意味着，盈利能力与周转速度仍然是支撑高ROE的核心要素。杠杆有助于提高ROE，但是当下房企普遍降杠杆，ROE较高的企业的权益乘数还在向下优化中，因此杠杆对于提升ROE的效果不高。

从净利润率这个因素来看，净利润率较高带动净资产收益率居于前列的有三类企业：

• 第一类是权益占比高，利润结转更实的房企。

  比如龙光集团。

• 第二类是融资成本低、费用管控能力较强的房企。

  这类房企成本管控能力强，期间费用支付少，典型房企如中国海外发展，保利地产等。

• 第三类是多元化业务已经逐渐成熟，能够贡献收入来源的房企。

  例如宝龙地产、华润置地、龙湖集团等，这些房企的购物中心已经能够产生稳定的收入，有助于强化盈利能力。

从资产周转的角度看，碧桂园、中梁控股等高周转房企，周转效率较快的情况下，也一定程度上能提升房企的净资产收益率。

从权益乘数的角度看，虽然有部分房企权益乘数高，促使ROE保持在高位。但是在三道红线规则以及房地产贷款集中度管理两大调控下，难以凭借高权益乘数维持高ROE。

03

短期内ROE或将继续下行

展望未来，净利润率尚未见底，降杠杆仍在进行中，而加快周转对提升ROE的效果有限，因此行业净资产收益率或许会继续下行。

首先，房企销售规模仍然在提升，随着预售项目结转，营业收入将会增加，但是净利润以及净利润率是否增加尚不明确。在2021H1业绩会上，房企对于自身毛利润率或者净利润率是否见底仍然没有确定的答案，仅少数企业预判2022年以后毛利润率或净利润率将改善。我们认为有当下房企有两个时期获得的项目毛利润率可能较低。一是2018年前后土地市场较热，房企获得了一定的高价地，随后调控持续收紧，例如限价等政策直接限制了售价上限，导致房企的盈利空间收窄。二是2021年上半年多个城市集中土拍，从成交结果来看，部分城市的平均地货比较高，平均毛利润率与净利润率可能更低。截至2021年中期，2018年前后的高地价项目仍未完全结算，2021年上半年获取的项目甚至还未预售，这两个时期获得的项目毛利润率以及净利润率都不高，还将继续影响房企的利润表。对于行业来说，毛利润率以及净利润率仍有下行的可能。

其次，在杠杆使用方面，也存在一些限制，但是权益乘数继续下降会是趋势。2020年下半年提出的三道红线规则，其中一条红线是剔除预收账款的资产负债率大于70%，这个指标与权益乘数关系密切，而且现在E50房企中尚未达到绿档的房企，几乎全部是这个指标高于红线。三道红线也给了房企一定的缓冲时间，即在2023年底前达标。这意味着在2021下半年，2022及2023年，降杠杆是大势所趋。

最后，加快资产周转是房企财务杠杆受限后，向经营要杠杆的主要方式之一。房企要脱颖而出，要经营效益，要管理红利，这都意味着在经营层面将会驱动资产加快周转。但是杜邦分析中，资产周转率对ROE影响相对较小，房企大幅提升资产周转率的难度也相对较大，所以加快资产周转可能见效相对缓慢，对ROE的拉动作用可能有限。

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