干货：深圳住房自有率仅23%！已有996个旧改列入更新计划

昨日（9月10日），由中国房地产报、中国房地产网、中国城市与区域治理研究院联合主办的 喻晓新生“2021中国城市更新论坛走进粤港澳大湾区”在深圳举行。

会上，多位嘉宾就城市更新话题进行了话题演讲，干货很多，来和大家简单分享下。（以下PPT均来自于此次论坛演讲嘉宾）

多位嘉宾的观点都认为，目前城市更新已经进入了3.0时代，从以前简单粗爆的拆除重建，到目前的用城市更新去为城市赋能，去激发城市活力。这也引发了城市更新的思考，城中村的去与留。

矛盾点在于，深圳有1000万+的人口居住在城中村，城中村的存在给了许多人生活在这个城市提供了便利，所以我们也看到了现在许多城中村采用柔性改造为主，就是保留建筑，但改变其面貌。

但我们也清晰的看到，城市更新可以说是未来深圳城市发展的重要一环，目前取得了一些成就，更也面临着诸多的挑战。

如何改，怎么改？机遇和挑战又是什么？演讲的嘉宾都有自己的设想。

一、城市更新机遇与挑战

中房协城市更新研究中心原主任 广东安云更新律师事务所主任 耿延良在 《新形势下深圳城市更新的机遇与挑战》演讲中透露：

深圳城市更新的卓越成就主要体现在：

1、 截至2020年底，城市更新、土地储备利益统筹和棚户区改造“三加马车”实施规模合计约134.5平方公里，可开发建设用地面积合计约68.9平方公里。

2、截止2021年9月5日，深圳已列入拆除重建类城市更新计划项目共计996个，拆除范围面积累计7860.1公顷，已列入综合整治类城市更新计划项目共17个。

已批城市更新规划项目576个，计容建筑面积累计17273.3万平米；

已公示实施主体项目464个，拆除范围面积累计2707.8公顷。

3、城市更新的成就还体现在拓展了产业空间，增加了公共设施；出让土地约17平方公里，涉及总建面超过6000万平米；

340万平米的旧工业进行了综合整治，117个拆除重建的产业升级项目获规划审批，更新改造后将提供1840万平方米的产业用房及相配套的产业配套；

建造了130所学校，271所幼儿园，3家医院，849万平米的保障房等。

然而更多的是面临着挑战：

4、虽然目前有一定的成就，但所面临的挑战也不少，耿延良认为，需要继续加大老旧住宅小区的改造。

比如，据不完全统计，深圳2000年以前的旧住宅区超过800个，建筑设计标准不高，配套设施严重不足。

列入2010年城市更新单元第一批计划的8个旧住宅区改造项目，目前公有鹤塘小区和木头龙2个项目顺利动工。住宅区改造非常难以推动。

5、增加住宅供应，缩小工业区块线：

2019年，深圳人均居住面积约22平米，在全国大中城市垫底；为达到2035年人均住房面积达到40平米以上的目标，需每年提高0.8平方米，即每年新增至少110万平米的住宅面积。

此外深圳常住人口住房自有率仅约23%。

目前的现状是工业用地占比过高，下面有一个小的表格，对各大城市的居住用地和工业用地做了对比，像东京的居住用地占比是73%，工业用地的占比仅5.1%；

以国内的北京为例，居住用地的占比是28%，工业用地的占比是22%；

而深圳的居住用地的占比是26%，工业用地的占比是36%；工业用地远高于居住用地。

不过，目前我们也看到相关文件有规定，可在工业用地上建成保障性类的住房，未来工业用地有望进一步缩减。

6、商办严重过剩；

2020年第四季度，深圳写字楼的空置率29%，在一线城市中排名第一。

深圳商办的体量有多少呢？1.6亿平，相当于东京的1.2倍，新加坡的10倍，香港的7倍。但深圳GDP约为东京的40%。

按现在的规划开发，深圳还将增加约1亿平的商办体量，即2.6亿。

其实我们可以看到，商办过剩，目前相关部门也开始在做调整，比如说地块调整为住宅，像前海就是一个非常好的例子，以前是没有规划住宅的，现在住宅地增加了不少。

7、需要补齐教育医疗民生短板，以及加大保障性住房的建设。

一个是教育，深圳教育短板是大众周知的，目前的话，比如上高中率50%。

深圳40年人口增长了65倍，但小学数量只增加了0.5倍。

医疗的短板更加明显：

来看一下有多明显，以2019年的数据为例，北京三甲有78家、上海有66家、广州62家，武汉36家，而深圳仅18家，甚至被成都、郑州、太原、重庆、长沙等多个省会城市远抛在后。

深圳在全国的排名也在20名以后。

8、另一方面临的挑战还需要加大租赁人才住房的建设。

在深圳公租房轮候的大军中，截止今年8月8日，深圳有351494户，对你没看错，是35万户。

而安居房在册轮候的家庭是168770户。

以安居房每年建成4万套算，轮候等待的时间超过8年。

9、需加快历史遗留问题的用地和产权处理；

截止2020年初，全市住房总量约1082万套，绿本房、农民房占51.9%，这些房屋的交易和租赁并不受法律保护。

此外要盘活闲置用地。

二、城中村改造模式的留与破

戴德梁行城市更新服务平台负责人 黄燕秋在演讲透露了深圳城中村目前的现状。

深圳城中村的量有多大呢？

总栋数超36万栋，总建筑面积超1.2亿平方米。平均楼层7-8层。

现住人口，约超1000万人。

全市有1600+个城中村，目前全市纳入综合整治范围的城中村数量有970个，截止2018年，全市已列入拆除重建计划的城中村有226个，建筑规划超8400万平方米。

深圳市的住房结构情况，深圳共有务类住房1065万套，各类租赁住房783万套，村民自建房出租占比达62%。

大部分人住房依赖于城中村。

加上深圳的房价，大家可以看下这张图，你在的版块要多少年买套房？

普通家庭在深圳买套房，不吃不喝最少的要21年，最多的片区要142年。

（以2020年深圳家庭可支配收入13.2万/年，90平米房产来计算）

商品房的租价高，租金也比城中村要高出近一倍。

所以，单一拆除重建带来的问题 ，一是割断人、地和文化之间的关系；二是增加了资源环境承载压力；三是住房租赁市场供需失衡；四是变相抬高房价。

所以在2019年，深圳规自局提出了“有机更新”理念；2021年住建部提出转变城市开发建设方式。

坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，的新型更新模式。

在8月31日，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，正式印发《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，《通知》提出“严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁……”

其他嘉宾观点（以下内容截用中国房地产报）：

宋春华：

保护和利用工业遗产要因地制宜多途径行动

会上，原建设部副部长、中国房地产业协会原会长、中国建筑协会原理事长宋春华重点讲到工业遗产的保护和利用。

宋春华认为，工业遗产的保护利用要发挥好遗产主权单位的主体作用，要把其积极性调动起来；同时，政府要引导社会参与，保护优先、合理利用、动态传承、可持续发展，坚持这样的原则去搞工业遗存要因地制宜，要选择多种途径实施行动。

一是创造条件，对厂区环境、建筑、设施进行整体性保护和利用；二是保留部分建筑、设施与建设新项目相结合，进行综合开发，；三是对老铁路车站实施站城一体化更新；四是改造利用单位建筑，实施功能转换；五是利用铁路、矿坑、码头等非建筑用地及设施，植入新业态。六是保留标志性地物，保留记忆。

黎振伟：

未来很多开发商将退出城市更新

广东省房协专家委员会主任委员、世联行首席技术官黎振伟表示，城市更新从来不是为房地产而生，在未来城市更新中，很多开发商将退出这个市场，因为如果只懂做房地产就没法生存。“要着眼于城市再生、城市复兴、城市发展，实质是对城市空间的重新布局、土地资源的重新开发、经济效益的重新分配，会大大超过原有的开发模式。”

庾来顺：

12年旧改的六大成效，广东“三旧”改造实现节约土地23.3万亩

广东省三旧改造协会秘书长庾来顺表示，“三旧改造”是广东省蹚出来的、倒逼出来的，是对历史机遇的把握。

他表示，“三旧改造”是广东省蹚出来的、倒逼出来的，是对历史机遇的把握。12年旧改的巨大成效主要体现在六个方面：

一是节约用地，提高成效。截至2021年9月，广东通过“三旧”改造实施改造95.16万亩，完成改造57.6万亩，实现节约土地23.3万亩，节约率达40.42%。

二是推动产业转型升级，共完成产业结构调整项目5022个，约占改造项目总数的6成。

三是带动投资，促进内循环。广东省累计投入改造资金2.03万亿元，其中吸引社会投资1.78万亿元，约占改造总投资额的88%。

四是改善人居环境，推进宜居城乡建设。建设城市基础设施和公益事业项目提供用地6.5万亩，新增公共绿地9531亩，建设各类保障性住房共计5.14万套。

五是传承历史文脉，强化城市文化品牌。广东通过“三旧”改造保护和修缮传统人文历史建筑782.06万平方米。

六是夯实基层治理，提高人民群众获得感六个方面。广东省完成旧村改造面积达21万多亩，改造后村集体收入增加79亿元，约为改造前的3.4倍，就业人口增加了559万人，约为改造前的2.1倍。