胡志明市：房屋租金下调过半 仍留不住租客 甚至直接免费

越南胡志明市，近３个月来，娥大娘要把一间向街屋的租金减逾半，同时免费出租另一间小住房。与房地产出租市场相反，土地房屋售价似乎不受疫情的影响。

近几个月来，本市中心区多条大街道的铺面都关门和挂牌出租。

向街屋租金调降 仍留不住租客

娥大娘是第八郡的房地产投资商，她出租一间面积40平方米的向街屋，每月租金达1500万盾。本市于6月底勒令非必要服务停止营业，她须与租客商讨，把租金减至700万盾。

此外，她还出租位于附近小巷里、面积为29平方米的住房，每月租金达350万盾。疫情爆发时， 她把租金减至250万盾，后来就 免费了，因为租客失业没钱支付租金。

娥大娘又说：“其他房东都减价，若我'与众不同'，租客就退租。过去几个月被停止营业，劳工失业，哪里有钱支付租金。”

她透露，大多数房东都把租金减价三至五成，旨在与租客分担困难。然而，许多租客已通知退租，因为他们在过去几个月没有收入，现在已撑不下去了。

疫情肆虐本市前，家住旧邑郡的明兄在新平郡黎文士街附近租赁一间3层的楼房以出租，每月租金达5000万盾。本市第四波疫情爆发后，他请房东将租金调降至3200万盾，并主动减少利润以给次要租客减免租金。实际上，很多人撑不下去，只好选择退租而放弃已付的订金。

这名租客退租，明兄又寻找别的租客，有的人租赁未到两个月就退租了。他算了算，到目前为止租客支付的订金总额已达1亿5000盾。他说：“如果这样下去，我也要退租了，并不能一直延长下去。”

据某房地产网页于今年第二季度末公布的报告显示，向街屋、租房的租金环比下降20%至30%，甚至是50%以在疫情期间与租客分担困难。然而，从去年初至今的出租率暴跌，许多大街道的向街屋没人租赁。

租金调降和租客争相退租，导致租房营业额创下近3年来新低。具体是，目前出租向街屋的平均回报率(12个月租金除以售价）仅达1.9%至2.7%。连本市各个新兴富人区(如原是第二郡)，向街屋出租的利润率也只达1.9%。

新富、第九(现是守德市)、平盛和第七郡的向街屋租金利润率达2.3%至2.7%。

房屋售价不受疫情影响

与房地产出租市场的黯然情况相反，土地房屋价格不受疫情的影响。某房地产网表示，本市中心区的向街屋于今年第二季度仍涨价1%至5%。

越南戴维斯（Savills）公司认为，今年第二季度，次要市场的别墅、向街屋售价仍上升，同比涨价约13%。第七郡的房屋售价同比上升20%，第九、芽皮、第二和旧邑等郡县同比上升13%至19%。

据建设部的报告显示，对于基本市场，位于许多地方的个人住房涨价，环比上升约3%。

某房地产网的市场研究科负责人阮玉孝透露，房地产出租市场的营业情况不理想，但土地房屋售价仍然上升，因为向街屋和出租房地产被视为安全的“投资渠道”，未来每个月的收入都充满希望，同时会连年涨价。

投资商将持有并等待市场复苏，而不会以低于市场的价格抛售。理所当然，也有少数屋主愿意以调整后的价格出售，力争回收现金以用于其他需求。

阮玉孝说：“历史数据证明，无论市场经历不景气还是冻结阶段，后续几年都快速增长。总体看来，楼房市场、尤其是市中心各郡的向街屋仍被视为稳定、适合长期投资的房地产类型。一旦我国成功防控疫情，以及经济、旅游等领域复苏，我认为那是未来期间将迅速恢复的房地产。”

越南Savills公司研究部副经理武氏庆庄赞同上述观点并表示，土地房屋市场仍发展。据该公司的统计显示，今年第二季度的别墅/向街屋成交量比第一季度增约49%。市场平均吸收率达53%，新的供应来源达75%。

“因为越南人仍优先购买土地住房，所以向街屋、尤其是各项目的房屋都受投资商关注，吸收率很不错。”武氏庆庄副经理又说。

很多人等待机遇

经济金融专家丁世显以谨慎的观点表示，房地产出租市场正在遇到重重困难，向街屋售价就难以上升。各份报告显示售价上升，因为大多数考察结果都以叫卖价为准。

在一般情况下，上述数据能反映市场走势，但不适用于目前的资金流动性沉静情况。

丁世显专家说，近月来，本市市场已出现出售优质房地产的消息，如第一郡裴氏春街的小酒店，或第三郡范玉石街的小住房等。向来，那些房地产类型在市场上罕见，但现在却出售。由此看来，很多人陷入困境。

此外，丁世显专家还透露，市场已出现价格下跌20%至30%的成交。然而，还没有看到市场的跌价趋势，因为遇到资金困难的投资商与有钱人正在互相等待。这是买家与卖家之间的“伤脑筋”问题。

丁世显专家表示，很容易看到有钱人要把握其他投资商“不知所措”时以好价格购买的商机，并相信房地产一定会降价，故还在等待。

相反，房地产投资商明知资金流动性不可观，现在出售也不行。若他们降价，有购买房地产需求者立即认为售价还会下跌，所以继续等待。因此他们致力延长到10月份。这也是不少谘询单位预估资金流动性会暴发的期间，考察结果也认为，很多有钱人正在观察市场，等待疫情后以好价买入的机遇。

“此前，很多人认为房地产会涨价，不管遇到财政困难也拒绝出售，最后无法保留房屋。”丁世显专家说。

丁世显专家还劝喻，持有房地产但遇到资金困难的投资商须对自己的财务情况深思熟虑。

若投资商能以合理的利率向亲友借款至少3个月，就可以忍耐等待。对于撑不下去的场合，借款人须采取更坚决的措施，就要出售资金流动性较高的房地产以回收资金。绝对不可以高利贷款，此举潜伏失去财产，或要以低价出售资产的危机。