从杭州人口现状看购房的板块选择

人口是发展的重要资源。最近几年的杭州，一直处在人口快速增长的态势。但作为全域面积1.6854万平方公里的杭州，在人口分布上却呈现极其不均衡的状态。

我把杭州各区人口做了统计和分析，对于购房，也可以作为参考。

按照“七普”的数据，杭州现有常住人口1193.6万。单看总量，很乐观。但拆解来看，却需要思考。

特别是，从人口分布现状看购房的板块选择。

从杭州的人口现状看购房的板块选择

▲杭州人口分布

1、十区占比高达89.74%

杭州的1193.6万人中，1071.12万人都在十区（含西湖风景名胜区）范围内，面积8292.31平方公里的十区，吸纳了89.75%的人口。而桐庐、建德、淳安三县市只有122.48万人，占比才10.26%。

人口高度集中，冷热极其不均，特别是淳安，属于典型的人口流出型区域，除了本地自住，建议慎重。

2、萧山是唯一人口超200万的城区

萧山区现有人口201.17人，是全市唯一一个人口超200万的城区。人口超100万的城区有5个，分别是：上城区132.35万、余杭区122.67万、临平区117.58万、拱墅区112.10万、西湖区108.92万。

主城四区除了滨江区，其余都是人口超100万的城区。关于这四区，基本上大部分板块都不用犹豫，入。

得益于未来科技城近几年强大的吸引力，余杭区单区的人口数量已经超过了三县市。

3、杭州的人口密度

从人口密度而言，杭州的数据也特别值得思考。

按全域算，杭州的人口密度不过708人/平方公里，十分稀稀拉拉。与四个一线城市相比，地域面积和杭州相当的北京，比杭州多996万人，人口密度是1334人/平方公里。

最高的深圳，人口密度高达8798人/平方公里，是杭州的12倍多。

经常被拿来和杭州比较的南京，人口密度是杭州的2倍。

哪怕按城区计算，聚集了1071.12万人的杭州十区，人口密度也只有1292人/平方公里。

▲主要城市人口密度

4、十区之间，分布悬殊

密度最高的上城区和拱墅区，均超过了1.1万人/平方公里。这个数据，是繁华的都市中心的典型特征。

未来，拱墅区能够承载人口的空间主要在蝶变的东新、三塘，主力在石祥路以北；而上城区，则在钱江新城二期、笕桥、丁桥和九堡。

而因为湖山拉低了人口密度的西湖区，人口密度是4183人/平方公里。未来西湖区人口的主要承接区域，只有南之江到袁浦、双浦等，北则是三墩，虽然三墩已经是人口密度极高的地方。

其次则是滨江区，只有区区72平方公里的滨江，聚集了50.39万人，密度为6977人/平方公里。滨江的房价超级扁平化，就是人口特征的反映。

不过，按照上城、拱墅区的人口密度，滨江依然还有很大的提升空间。虽然滨江地已不多，但浦沿作为滨江唯一可以集中开发的居住区，未来会是滨江人口承载的主力。

4、主城区的板块选择

写到这里，发现没有，四个主城区，有一个共同的特点，就是人口承载的郊区化。

拱墅区除了文晖、东新、三塘等中心板块之外，最近的能够集中开发承载人口的区域也在石祥路以北；

上城区除了江河汇为龙头的钱江新城二期，其次的地段，就是城东新城、艮北和笕桥了，再往下是丁桥和九堡、长睦；

西湖区就更明显，南北两个角落，滨江只剩下浦沿。

所以，主城四区里，每个区的核心板块，只有一个字：买！或者三个字：买买买！！！

但是最角落的部分板块，还是得适度注意，比如九堡。

从杭州的人口现状看购房的板块选择

▲杭州的大型居住区

5、萧山区

萧山区的人口密度是2010人/平方公里，但是面积是1001平方公里。而主城四区（含西湖风景名胜区），则是600平方公里，人口则是406万，密度是6770人/平方公里。

哪怕未来填充到主城区一半的人口密度，萧山的人口增量也需要在130万以上。而最近几年，萧山人口的正常增量在5-10万人/年。

也就是说，短期内，在萧山无法孵化出未来科技城一样的强大吸纳器之前，萧山规划的大量新城，都要注意。

因为，即便按10万人/年的数据递增，萧山许多的新城从荒地填充到繁华，也需要10年以上。

何况，增量人口不会是均衡分布。人性趋利避害，肯定会有限选择有潜力、有未来的区域。

6、余杭区

抛开山多地少的富阳和临安，余杭区的人口密度是8区里最低的，只有1302人/平方公里。

但有意思的是，余杭的人口又特别集中：从勾庄、良渚、瓶窑到未来科技城、五常、闲林，几乎每一个板块都是大型居住区。

哪怕未来科技城，虽然产业无敌，但是产业之外，依旧是个大型居住区。

未来，还会崛起云城和南湖周边的未来科技城2.0，同样会是大型居住区，承接余杭每年大量涌入的新人。

但是往西北去，大径山自然保护区，几乎就是广袤的生态区，人口稀少，也不会高密度开发，为了环境买个消费品还行，投资不要去。

都是大型居住区，所以人口密度高，但长期缺乏中心。缺乏中心，就导致房价扁平化，除了优质产品的溢价之外。勾庄、未来科技城都是典型。

不过现在开始改变了：两座万象城，会让两个板块具备有了中心，以后的房价梯度也会明显起来。而新的云城，西站新城就是典型的中心高地。

比较尴尬的是仁和。

7、临平区

临平的人口密度很高，达到了4111人/平方公里，但整个大临平就是一个大型居住区。

房住不炒的最好代表。

8、钱塘区

钱塘区524平方公里的土地上，分为下沙和大江东两个大板块，一共聚集了77万人口。

我没有查到准确数字，但下沙大约有50万，而下沙是105平方公里，建成区面积47平方公里。它的开发，始于1993年，已经28年了。

大江东的人口大概28万左右，面积400多平方公里，如果算人口密度的话，大江东的数据会很一般，大量的土地都荒无人烟。如果按照下沙的开发速度，大江东到达下沙现在的程度，预计需要三代人的努力。

何况，孤悬于主城区之外的大江东，要实现住在大江东、工作在主城几乎不可能。它的未来人口增加，靠的主要还是产业的吸纳能力。但大江东的产业之路，才刚刚开始。

所以，面对大江东，面对中心区域都还在拓荒阶段的板块，如果真要买房，再重申一下：只买核心区。

其他的，交给时间。

此外的其他的地方，也交给时间。

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