开扒！邻居维权，学位一般，中海观云府凭啥卖到8万啊？

本文是广州淘房志踩盘评级：第98篇

编辑：55

以前的玩法，现在行不通了。

海珠东晓南板块，网红盘中海观澜府的姊妹盘——中海观云府，终于在上周开放了。

不过，相比较于观澜府的热度，观云府能否取得同样的成绩，还要打个问号。

虽然海珠区对于新盘求之若渴，但在“房住不炒”的大背景下，置业者势必对项目的方方面面要求更高。

今天，给大家全方面扒一扒这个盘，从品牌到产品、由里及外，把项目存在的各种隐患都给大家说说。

主要聚焦于以下几点：

① 为何还没开卖，隔壁小区就开始闹“维权”？

② 东晓南板块均价4万/平，你卖8万/平有多少水分？

③ 配套到底好不好？

④ 产品超高容积率超高楼层，存在多少隐患？

内容略长，请耐心看完。

邻居维权，品牌失控
中海观云府“占道”隔壁小区，合理吗？

品牌评级：★★☆☆☆

事儿要一件一件说起，在测评项目产品本品之前，我们先来聊聊有关它的“维权”问题。

上个月，南洲名苑小区业主向南都“记者帮”反映，旁边的新楼盘（中海观云府）开工后，小区出现了地面开裂下沉、水管爆裂的问题。

问题源头，就在于中海观云府的项目规划图中，将小区出入口设立在了南洲名苑小区内，原本处于封闭式管理的南洲名苑，“被迫”打开大门，变成了开放式小区。

双方至今还在各抒己见，暂时没有得到一个解决方法。

中海方面称：这个南洲名苑的南门道路是规划市政路，双方都可以通行。

南洲名苑业主则表示：小区25年来都是封闭式管理，不知道为什么突然变成了市政路。另外，原本该地块是规划为教育用地，最后却变成了中海的豪宅盘，这真的合理吗？

目前，南洲名苑业主还苦于到处维权中，而中海观云府却直接盖了漂亮的售楼部准备开盘，把他们心态都搞崩了。

南洲名苑业主诉求

当然，这个问题最终肯定还是要以政府官方文件为准，但事情闹成这样，在邻里关系之间埋下巨大的隐患，一旦处理不好，未来随时会发生争执甚至堵路。

此外，中海品牌最近也频频“东窗事发”，维权事情一件接一件，处于失控状态。

在黑猫平台搜索相关词条，与“中海”相关的投诉达409条，其中约有90条投诉是针对其虚假宣传、物业管理疏漏、房屋质量问题等。

去年，中海誉品花园被曝违法推进公共停车位收费，擅自改变现有露天停车位用途做非机动车停车位。

2020年12月，中海地产在广州番禺石楼因已构成破坏耕地的事实，被要求限期进行治理和处理罚款。

图源网络，侵删

在这种情况下，中海观云府还要卖到近8万一平，属实是有点“店大欺客”的感觉了。

不断制造地王，抬高房价
观云府卖到8万/平，合理吗？

价格评级：★★☆☆☆

据现场销售所说，约86㎡户型价格或在7万/平以下，而约106㎡和131㎡的，则在7.5万/平左右，最贵的是164㎡，约8万/平。

这个价格是什么水平呢？

看看周边的小区，如南洲名苑、英豪花园等大盘，价格基本都不超过4.5万/平。

如果说看不出东晓南板块7~8万是什么概念，那我们来看看今年一些新盘的价格。

万博网红盘，越秀和樾府5.6~6.2万/平；

天河珠江城投天河壹品，均价7.5万/平，限价之后，二期价格将下调3%。

左看右看，中海观云府7~8万/平这个价格，都不划算。

那么中海又是怎么定下这个价格的呢？很简单，地价推动楼价。

观云府这块地，是去年中海以38609元/平的楼面价拿下的，当时，观澜府刚刚面世，首开网签价格6.4万/平。

重磅的还在后头，今年2月，中海以50526元/平的地王楼面价，再次拿下观澜府附近的石岗路地块。

随后，观澜府受益于地王的刺激，两个月内网签均价从6.4万提升到7.1万。

这个套路熟悉不？

周边地价都5万了，观云府8万，难道不是很划算吗？左脚踩右脚，就可以上天了？

但很可惜的是，之前的玩法，现在行不通了。

前阵子出台的土拍出让规则，限制溢价率15%+摇号这两条规则，彻底宣告了“地王”充当楼市春药的时代已经结束。

开发商的算盘总是打得很精，高地价推动高房价，最终无非还是置业者承担溢价。

因此，中海观云府这个价格，懂的自然懂，就看看有多少人愿意前赴后继地买单了。

配套齐全，教育资源是短板

配套评级：★★★☆☆

说完维权和价格的问题，我们再来看看配套。

交通上，项目的条件是相当不错的，距离地铁2号线/广佛线南洲站仅一马路之隔，5个站就可以到珠江新城。

南洲站A口

距离内环路东晓南放射线入口也不到一百米，20分钟就可以到达珠江新城，30分钟就可以到达琶洲。

生活上，东晓南板块的配套已经发展得相当醇熟了，周边华润万家、新都荟等超市应有尽有。

那么短板在哪里呢？教育配套。

根据距离原则，观云府最有机会入读的小学是附近的小港湾小学，这是一所相对普通的学校，小升初组别在海珠区排名第五，非常一般。

销售会告诉你周边的五凤、石溪片区等片区有旧改规划，到时候教育资源也会升级，但……至少要10年后才能看到旧改成果，现在说这个明显为时尚早。

因此，如果你对教育有所追求，那么这个楼盘不适合你。

景观和噪音并存，刚需和豪宅齐飞

产品评级：★★☆☆☆

最后产品环节，主要分为三个部分来讨论：

① 高容积，小体量。

项目面积仅3.4万平，相当于一个普通小学的大小。

项目航拍图

这个体量无法容纳太多公共设施，小区的绿化面积注定很小，业主如果想带老人小孩散步，恐怕只能跑旁边南洲名苑去了，反正出入口已经直通人家小区内部了。

地块仅能容下3栋楼，容积率达到惊人的6.256，如果不是说这是豪宅，估计和住大学宿舍没啥区别了。

值得一提的是，楼栋高达188米，共57层。

项目效果图

高层是可以有“一览众山小”的既视感的，眺望小蛮腰、观赏珠江水，光照和视野也不在话下。

项目航拍图

当然，除了这些好处，超高层住宅也存在着不少隐忧，例如消防隐患、电梯速度、电梯换乘、电梯保养等难题。

② 高架桥就在旁边，存在噪音隐患。

项目西侧距离东晓南路约100米左右，而东侧就仅有10米左右，一条高架桥直直地怼在门前，存在着不小的噪音和扬尘污染隐患。

而如果因此配备厚厚的隔音玻璃，那么又和项目主打的望江景初衷相违背。

项目旁的高架桥

③ 户型面积约86-164㎡，刚需和豪宅并存

最小的户型是86㎡三房，最大的是164㎡的四房，跨度还是蛮大的。

据了解，低矮楼层价格较低，越高越贵才能享受到高楼层的景观视野。

户型设计还是不错的，目前除了86㎡户型，其它均开放了样板间。

左右滑动查看更多户型图

最后总结一下，中海观云府究竟适合什么样的人买呢？

不看重性价比，不看重学位，不追求社区园林的景观型买家。

如果你有对这个盘有其它想法，欢迎留言一起讨论。

声明：1、我们所引用的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有，侵删。2、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权，请后台联系我们删除。