土地拍卖规则巨变，土地财政落幕？

文/赵越

“15%土拍溢价率红线之后，争抢地王的事情将成为历史。在控制‘面包’价格这么久后，终于要全面控制‘面粉’价格了。”在地产行业工作多年的张红感叹。

2021年8月29日，深圳市发布的2021年第二批住宅用地集中出让公告宣布，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后即摇号。

此前，8月26日广州公共资源交易中心也宣布，集中出让48宗住宅用地使用权，挂牌地价最高溢价率不超15%，地价最高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。同一天，杭州市发布的第二批住宅用地集中出让公告也明确，一般地块溢价率上限调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%等。

据悉，天津、青岛、成都、合肥等地也陆续发布第二批集中供地详情，新一轮供地制度正在形成，整个土地市场将迎来全新洗牌。

有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。

15%溢价率红线之后，房价会降吗？土地财政又将走向何方？

土拍往事与疯狂溢价

1987年底，全国第一宗土地拍卖在深圳举行。这是大陆第一次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，这也是中国土拍的开始，更是中国三十余载房地产市场化的开始。

多年后，著名地产人王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会：中国房地产发展的最基本基石就是由此奠定的。这一槌，打破了我国土地使用制度的历史，直接促成了宪法的修改，堪称中国房地产开天辟地的“一拍”。

值得注意的是，当时全面参考的对象是香港。

在此前的1986年12月，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》被送到深圳市领导的案头。

这份报告全面介绍了香港的土拍制度，报告写道：“香港政府把全港土地收归政府，在全面规划和初步开发基础上，采取高地价政策，通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展。”

也是在1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布，当年8月国家土地管理局正式成立。关于土地使用权有偿转让，国家土地管理局在1987年11月正式向国务院提交了试点报告，并公布了包括深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。

第一个实行政策的是特区深圳。在第一拍之前，深圳方面早已观摩并熟悉香港的土地拍卖。彼时，准备拍卖的编号为H409—4的地块，紧靠深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。

在第一拍竞拍现场，除了44家竞拍企业代表，还有来自全国17个城市的市长。

整个拍卖过程持续了17分钟，深圳第一拍以超出底价300多万元，525万元的总价成交，平均地价为611元/平方米。

从此，土拍模式迅速在全国各地推广。之后，国内不少城市的土拍市场，土拍高溢价率现象屡见不鲜。2010年，合肥E1002地块溢价率高达325%。2016年，经过56轮报价，杭州萧山23号地块溢价率达到323%；25号地块溢价率更达到325%。

直到2021年，高溢价地块仍屡见不鲜。2021年4月，广东佛山，在“激战”111轮后，华润置地最终以总价64.5亿元，溢价率106%，夺下陈村地块。

苏州一场土地拍卖。图/中国新闻图片网

“面粉”与“面包”

在如火如荼的大基建时代，土拍政策让处于高速发展的中国城市受益。此后三十余载，土地收入成为不少城市建设经费的主要来源。

2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元，同比增长15.9%。当年，全国卖地收入超过1000亿的城市达14个。这其中不少城市对于卖地收入的依赖度超过100%。2019年，中国最主要的50个城市卖地收入高达4.16万亿元，是税收收入的120%，12个城市的土地财政依赖度超过了100%。土地收入堪称地方政府重要的财政支柱。

中国人民大学经济学院院长刘守英曾对媒体表示，急剧膨胀的土地财政帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。同时，这些卖地收入支撑了中国几百个城市的基础设施建设，有力地推动了中国经济发展和城市化、工业化进程。

近年来，在城市建设方面深受赞誉的新一线城市杭州，2020年卖地收入高达2574亿，土地财政依赖度高达122.96%。仅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢价率高达21.37%。

然而，“面粉”价格往往决定着“面包”定价。

比如，2014年龙光地产以2.5万元/平方米楼面价拍得深圳龙华一宗地，远高于当时周围的房价水平。此后，招商、华侨城、金茂等开发商也纷纷进入龙华，所拍土地楼面价大多远高于当时周边住宅。此后，龙华房价持续上涨。

直到2021年，高溢价土地仍然是不少城市地产市场的“强心针”。

2016年10月，佛山开始实施限购区土拍限价。但2020年4月，佛山又开始大范围取消了土拍限价。

2020年佛山出让110宗经营性用地，共计收入1243.83 亿元，同比大增70.01%。

据统计，2021年1～3月佛山合计网签成交321.35万平方米商品住宅，同比增长94.8%，累计网签套数达28660套，同比增长93%，一季度成交总额高达563.55亿元，刷新近5年历史新高，且同比大涨122.6%。

土地财政的终局？

房价上涨、土地财政依赖，似乎到了非解决不可的时刻。

有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确要求二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。

易居研究院首席研究员严跃进对中国新闻周刊表示，深圳等城市的相关政策，进一步体现了地产限价政策继续从紧从严的导向。过去全国不少城市有各类限价政策，但是深圳等城市显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，目的在于进一步促进价格的稳定。

不少分析称，除了抑制房价过快上涨，15%的土地溢价率，也在倒逼地方政府逐步走出对土地财政的严重依赖。

广东住房政策研究院首席分析师李宇嘉对中国新闻周刊表示，多年以来，国内很多城市依靠盖新房扩张城市的边界，这个过程已经趋于结束。很多城市在国土空间规划实施以后，建设用地的规模将得到控制，“在这种情况下，城市发展想靠新增低成本供地去卖房，是不可持续的”。

早在2018年，时任中国城市规划设计研究院院长杨保军就表示，城市的迅猛扩张是一个“非常态”，中国城市大规模扩张的“高潮”已经过去，未来城市的更新将是“常态”。

刘守英也对媒体表示，随着城市化速度下降以及“以地谋发展”模式潜在的诸多问题不断暴露，土地作为经济增长发动机的功能将不再继续，新一轮的土地管理制度应契合中国经济发展阶段的转化。

2021年6月，国家财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行联合发布通知，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等4项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。

这是在土拍设溢价率红线之外，今年事关土地财政的另一则重磅消息。土地财政的终局，或许已经到来。