时至今日，房企融资“三道红线”规定出台已经一年有余。
“三道红线”指剔除预收款项资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比大于1。一年来，各家上市房企均将“三道红线”实现“全绿”作为目标。随着中报季走向尾声，南方产业智库联合暨南大学经济与社会研究院，通过各家房企发布的2021年中报以及同花顺iFind的数据信息，对纳入上市房企60健康指数（HFI-60）监测范畴的企业进行“三道红线”的测算（本次统计呈现的结果仅供参考，不代表监管部门意见）。
有龙头房企跻身“全绿”
测算结果显示，零踩线“全绿档”房企和踩一道红线的“黄档”房企各22家，踩两道红线的“橙档”房企有10家，三线全踩的“红档”房企有6家。
全部“绿档”的22家房企中，不乏中国海外发展、华润置地、保利地产、世茂集团、龙湖集团、越秀地产等规模房企。这些企业从去年年报时便已经保持“全绿”，今年得以继续。
值得一提的是，万科在经历长期“黄档”之后，此次成功降为“绿档”，其剔除预收款项资产负债率以69.7%惊险过关。南方产业智库测算显示，万科净负债率仅21.2%，现金短债比2.23，如按照扣除预售监管资金和受限资金进行计算，现金短债比仍有1.67。
在8月30日召开的中期业绩会上，万科董秘朱旭表示，上半年各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求，有信心继续保持“绿档”。
而作为“卡位”成员，宝龙地产过关的惊险程度更胜一筹——其剔除预收款项资产负债率为69.98%，逼近70%的底线。
这一指标仍是踩线主因
与此前多轮统计类似，南方产业智库此次测算发现，剔除预收款项资产负债率仍是绝大多数房企的“踩线”主因，也是最难降档的指标。
踩一道红线的22家“黄档”房企中，有多达18家房企是因剔除预收款项资产负债率超标，包括碧桂园、金地集团、中国金茂、绿城中国、旭辉控股等规模房企。而包括首开股份、华发股份等在内的10家踩两道红线的“橙档”房企，剔除预收款项资产负债率也全部超标。
想要降低剔除预收款项资产负债率，需要综合平衡总资产、总负债及预售楼款间的关系。目前预收账款通常会在房企资产负债表中计为“合同负债”，因此想要提高该项指标，通常需要提升预收账款的占比，这对房企的开发、销售、回款、周转等方面都有很高要求。
也正因如此，面对剔除预收款项资产负债率超标，不少房企只能按照自有节奏进行把控。如碧桂园表示，将在2023年6月前如期达标；中国奥园联席总裁陈志斌也表示，有信心在2022年底实现全面“绿档”。
6家房企仍然“全红”
此前中国恒大曾宣布，随着有息负债的大幅下降，上半年末恒大已实现一条红线归“绿”。
当前恒大面对压力积极转型，数据显示，其有息负债已降至约5717.75亿元，拥有银行存款余额1616.27亿元，净资产合计4110.41亿元。由此可推算出净负债率为99.78%，刚好迈过关口。
处于“全红”状态的房企不乏富力地产、蓝光发展、华夏幸福、泰禾集团等企业。从去年末至今，这些企业“三线全踩”的局面并没有发生改变。
泰禾集团、华夏幸福与蓝光发展都遭遇了严重的流动性危机，进而对企业正常生产经营造成重大影响。从中报及各类公告来看，这三家企业都遭遇亏损，债务逾期也不断滚动。
蓝光发展与泰禾集团剔除预收款项资产负债率都超过80%，泰禾高达89%，华夏幸福也有78.3%。三家企业净负债率均在200%以上，泰禾甚至高达483.9%，现金短债比也都在0.25以下，华夏幸福与泰禾分别只有0.11和0.04。
和上述三家企业相比，富力仍然在盈利，但因为债务指标高企，因而也维持“红档”。在其业绩发布会上，富力管理层称，未来12个月将着重对现金流、持续减债等方面精细化管理，希望实现一年达标一条红线。
说明：
数据来源：综合同花顺iFind、Wind、上市房企中报
计算公式：
A股剔除预售款后的资产负债率：（负债合计-预收款项-合同负债）/（资产总计-预收款项-合同负债）×100%
港股剔除预售款后的资产负债率：（负债合计-合同负债）/（资产合计-合同负债）×100%
A股净负债率：（带息债务-货币资金）/所有者权益合计×100%（注：带息负债=短期借款+长期借款+衍生金融负债）
港股净负债率：（带息负债-现金及现金等价物）/权益合计×100%
A股现金短债比：货币资金/（短期借款+应付票据+一年内到期的非流动负债）
港股现金短债比：现金及现金等价物/短期借款
备注：
1.新世界发展因财年标准差异，目前暂未发布2020/2021全年业绩，此次测算采用2020/2021中期业绩公告，实际为2020年下半年业绩。
2.本数据表仅为参考值，不代表监管部门意见。
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【出品】南方产业智库
【分析】葛政涵
【统筹】冯善书
【作者】 葛政涵
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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