北京楼市：投资远离老破小，过来人血的教训

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐你好，我们坐标杭州，外地来杭人员，前年听说绍兴上虞要拆迁，跟风买入了一套金舜花园的老房子，99年的，在顶楼六楼带阁楼，107平，目前出租租金可以跟杭州租房成本持平，看房姐说非一线城市老破小不值得，那现在这种情况是尽快出手么？

回答：你这种情况如果拆迁不可期，建议尽快出手，小城市顶楼老破旧以后怕也难卖。

今年两会定调要推动完成新开工改造城镇老旧小区3.9万个，规模比去年增加一倍。

之前有很多人专门购置低价老破二手房，坐等拆迁补偿，赌拆迁。

有人想放手一搏，得到阶层的跃升。

有些甚至大举抵押借贷等措施来增加杆杠、豪赌拆迁，预期获得财富的暴击。

拆迁暴富神话破灭，老破小砸在手里卖不出去！

等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，现在旧改升级，很多纳入改造升级的小区，至少有7到10年是不会再拆除重建了。

所以，通过买老旧小区去赌拆迁、博暴击，将越来越难。

如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出价。并且会导致租不出卖不掉的尴尬局面，老破小整体是跑输大盘的。

随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力。

那么有人会问旧改后对老破小房价会有利好吗？

普通老破小的缺陷在于，户型严重过时（甚至奇葩），90%没有小区环境和物业服务，这是不管怎么折腾都改变不了的。

旧改只是在现有条件的基础上有一定的提升，改善现有的生活条件，并不是真正改变建筑质量、高密度的居住人口和拥挤的交通。

习惯住在老城区的人，早已熟悉了这里的一切，而不喜欢老城区的人，依然会选择新区。

投资一定要远离普通老破小！

提问：新人首问，还请房姐帮忙解答，感谢！ 京户，最近半年到一年想上车。首房首贷，首付今年200-250，明年可以到300左右，不考虑学区房，目前更倾向自住。IT行业工作，两人月入8万左右。希望能充分压低首付，用足贷款额度。有几个问题想问房姐： 1. 惠新西街vs十里堡 这两个区域哪个更推荐入手？ 2. 惠新西街看您之前推荐的是惠新里小区，像附近的胜古北里（寰球之家），胜古南里，千鹤家园，小关北里，樱花园等小区，是否值得入手？ 3. 由于我们属于目前拥有的首付款较低（最多能拿出250），但收入还可以，预计每年首付能力都可以增加80以上，有没有必要再等半年到一年时间，有更多首付再入手，这样选择空间可能会大一些？ 4. 十里堡和惠新西街区域，单价多少比较合适？ 5. 除了这两个区域，还有没有其他适宜自住，值得入手的区域和小区？目前俩人公司分别在海淀黄庄和朝阳门，惠新西街南口正好居中。十里堡距离朝阳门比较近。IT企业分布在北边的比较多。因为自住，会考虑通勤时间。

回答：1. 这两个板块都是推荐的，要看具体的标的来比较 2. 千鹤和樱花园推荐看，其他的相对差一点 3. 建议春节前入手，一直等容易错过。也可以考虑临时拆借资金填充子弹 4. 考虑通勤就在 惠新西街、团结湖、安贞这些板块淘

提问：房姐，您好！ 拜读您的贴子很久了，感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是：1，打算卖掉海淀万柳的学区房大三居，换朝青的润枫三居和华纺两居，这样操作对不对？将来会不会后悔？ 2，润枫和华纺以后还有上升空间吗？现在出手可行吗？ 谢谢！

回答：1. 学区房不要就出掉，操作么问题 2. 润枫水尚不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，华纺易城是个不错的小区，仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看，位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘，可以入手 3. 东坝现在偏贵，现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况，都可出掉，没必要拿在手里

提问：房姐，你好 关注很久了，感谢你为那么多买房人给了好多指导建议。我的情况是这样的 我目前北京常营，新天地5期有一套自住房（540左右，公积金贷款120），天津和西区有一套一流学区房（210万，老破小）。我们天津户口，原计划是孩子天津上学区，大人北京往返工作每日。最近和朋友沟通后，感觉从时间，经济，环境的角度看似乎都不太现实。所以考虑在北京给孩子看看学区房（朝阳管庄，楼下小学太一般）。目前打算把天津学区房卖掉变现210+手里还有50万存款。再把常营房子二抵贷出来100万。这样算下来首付二套子弹360左右，可以冲到500-550万左右房子。目前看了东城的和平里片区有：地坛北里、民旺园、安外东河沿小区。对口和平里四小，一小 。初中就是目前政策排位：171中学据说最好，东直门中学，五中分，其他没记住了。想请您帮忙看看，由于我们不是北京户口。先打算小学初中在北京上，高中在转回天津（或者到时候再说，毕竟10年以后的事谁也不知道政策变化）。目前以上说的房子一居室在12-13万\/平 ，二居都是10-11之间。基本都是老破小吧。所以比较纠结，不知道应不应该上车。我们核心需求就是学位。朝阳西大望路珠江帝景太贵了感觉基本1000多万。我现在全部变现也就700万左右，确实够不到。帝景好处就是陈经纶小，初一体。在朝阳还算可以吧学区。基本以上就是我的情况，还想请您专业推荐分析下。多谢

回答：非京户的话最好不要选择东西海这三个区，这三个区对非京户的孩子升学非常不友好，即便上小学也存在着很大的被调剂的可能。建议选择在朝阳区上学，虽然京户的顺位在非京户之前，但朝阳区非京户的比较多，小一半的比例，上学没有问题，建议看看 芍药居、望京、亚运村板块

提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：美丽的房姐您好 我现在在北京顺义有一套住房 （不满五）如果满五再卖 孩子转学 我不了解北京这边 好操作吗？孩子明年九月份上小学，想换个其他区的学区房，卖完房加上存款 首付250万 。我老公不想住太小的房子 最起码要80平的两居。请问有没有推荐的合适的学区房？我之前考虑通州 但是貌似也没发现好的学校。另外在沈阳苏家屯有一套贷款买的房子 也想问问是持有还是卖掉 支援在北京这边的换房的费用？

回答：转学问题看下精华主题有详细介绍，要看学校有没有空余“学位”，另外一年级和6年级无法转学。 沈阳苏家屯可以出掉，沈阳现在购买力被限制住了，这几年不会涨了。 看下望京的南湖东园二区，安贞板块 安贞里，亚运村板块 安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：房姐老师您好： 北京婚房，首套首贷，两人呼家楼附近工作，预计2023年孩子出生，首付300左右，需求一个均衡增值保值，居住品质，交通便利以及学区的房子，请问该怎么操作？谢谢！

回答：2023年出身，现在不用考虑学区 当下买房的关键，要解决两个问题： 1.选好地段，且有房可买，选太好的楼盘，无房可买且被高价钓鱼 2.买入价不能太高，尽量减少贷款评估价和成交价之间的差距，否则首付急剧增加 评估差多少万，首付就差多少万*0.7 按揭没有空间，总价500以上按揭不划算。 300首付，选筹＋评估＋贷款做好，可以首选望京青年路850左右次新两房。

提问：房姐你好，为了资产保值准备买总价650-700的房子，在看苹果社区北区100平米以上的大两居，60+平米的复式，和海淀花园公寓80平米左右的小两居，苹果社区房屋状况好，但交通没有花园公寓便利，花园公寓房子质量一般但环境差一些，请问应该怎么选择？近期没有自住需求，希望租金回报好一些 另外也在考虑买两个300-400的大单间出租，流动性好不愁租

回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，投资不建议碰。 花园公寓只有两栋楼，里面很多办公的，比较吵，投资也不是好的标的。 建议看看 苹果社区南区、CBD传奇、首城国际、柏林爱乐、国美第一城

提问：房姐，为什么左家庄、柳芳这边的价格一直半死不活的？这两个地方有投资价值吗？

回答：西坝河到柳芳这片地段，被机场高速，二环路，三环路围堵，进出的正常通道只有柳芳北街，地段流量的主要构成是当地居民，缺少新鲜血液。 未来西坝河地铁开通，有助于改善这一局面。

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