穆迪：将中国房地产行业展望调整为“负面”

9月1日，穆迪在一份报告中指出，该机构对中国房地产行业的展望由“稳定”调整为“负面”。该展望反映了穆迪对未来6-12个月行业基础业务状况的预期。

融资渠道受限促使展望变为“负面”。中国房地产开发商获得在岸银行和信托贷款，以及在岸和离岸债券市场的融资渠道已经收紧，并将在未来6至12个月内维持紧张态势。融资趋紧主要源于旨在控制房价增长和行业杠杆、维持银行系统长期稳定的相关规定。融资受限削弱了开发商的销售额、流动资金和现金流，提高了再融资的风险，特别是对于财务状况不佳的开发商而言。放贷人和投资者将继续青睐大型和财务状况良好的开发商。
融资渠道是穆迪用来确定行业展望的三个指标之一，也是本次展望调整的驱动因素，因为它对开发商的运营和业务增长将产生影响（另外两个指标是销售额和库存水平）。如果中国的GDP增长低于政府的预期，政府可能会放宽开发商的融资渠道，以刺激房地产销售和经济增长，但这不是穆迪的基准预期。
监管对融资渠道的限制力度高于穆迪预期。2021年1月起实施，旨在限制银行对地产业风险敞口的规定收紧了开发商获得开发贷款的渠道，以及购房者获得抵押贷款的机会。2021年上半年，地产业银行贷款增速放缓至近年来的最低水平。此外，自2021年第二季度以来，抵押贷款的利率和审批时间都有所增加。这一系列组合拳正在削弱房产销售和开发商相关的现金流。与2020年同期相比，今年一季度房地产行业的信托贷款规模也有所下降。

债券发行亦在降速。最近几个月，在经历华夏幸福和蓝光发展等公司的违约事件后，中国房地产开发商的在岸和离岸融资环境变得十分动荡。 此外，开发商在2021年上半年发行的短期离岸债券（期限在364天以内）规模要高于2020年上半年和下半年。这反映了投资者对短期债券的偏好，因为在债券市场波动的情况下，投资者的风险容忍度有所下降。具体而言，单B级开发商的融资条件融资条件已出现恶化，因为投资者倾向于选择更短的期限，并要求更高的票息。上述因素叠加开发商在岸和离岸债券再融资的配额，将继续限制债务发行。与2020年同期相比，穆迪授评的70家开发商的在岸和离岸发行量在今年前七个月有所下降。

销售额也将下滑。全国合同销售额增速是评估行业展望的第二个指标。穆迪预计，在未来6至12个月内，全国合同销售额将下降0%至5%（12个月移动平均值），由销量下降和平均售价增速放缓所驱动（见图1）。销售额下降也反映了2020年下半年的高基数，当期合同销售额达到了9.5万亿元人民币的历史高位，这与疫情管控后的需求释放有关。2021年7月的销售额与2020年7月相比下降了7%。

未来6-12个月内中国全国房地产合同销售额将下降0%-5%。

对债务和房价增长的调控限制了销售。对开发商债务增长的管控限制了其开发和销售新房的能力。而根据中国房地产指数系统，今年7月份，有10多个城市的地方政府宣布了限制房价增长的新政，其中包括进一步收紧购房者的资格要求，对现有房屋的销售价格指导，以及加强对开发商和购房者资金流的审核。

土地出让的放缓也对销售形成压力。今年上半年，用于住宅开发的土地出让有所放缓，未来6至12个月内的待售房屋数量可能会相应减少。土地出让金下降源于对银行房地产贷款风险的限制、对开发商债务增长的限制以及22个城市土地拍卖程序的变化。
库存水平将接近历史平均水平。库存水平是第三个评估行业展望的指标。穆迪预计，库存水平在展望期内将保持稳定，因为在土地销售放缓的情况下，房产销售额的下降将被新房供应的减少所抵消。与2020年底相比，2021年7月各线城市的库存水平基本稳定（见图2）。

未来12个月，库存水平仍将接近历史平均水平

可能导致展望调整的因素。如果发生以下情形，穆迪会考虑将展望调回“稳定”：融资渠道和监管调控放宽；穆迪预计在未来6到12个月内，合同销售额将同比增长0%-5%；且/或全国库存水平基本保持平稳。如果没有更加稳定、透明和可预测的行业监管规则，行业展望调整为“正面”的可能性不大。“正面”的展望还需要满足其他条件：穆迪预计在未来6到12个月内，合同销售额同比增长将超过10%；库存水平下降到历史平均水平以下；且/或在岸和离岸融资市场对房企更加开放。穆迪上一次调整中国地产业展望是在2020年8月，当时从“负面”调整为“稳定”。