70+的高分不再高枕无忧， 既有钱又有分还需要有运气！

在上海实行买房积分制以来，我们不妨将70分以上的积分定义为高积分。

在前三批次认购的新盘中，有12个项目触发了高积分，这些盘不乏是市中心或大热区域的楼盘，例如大虹桥、北外滩等板块。此外还有一些品牌认可度很高的项目，例如仁恒金桥世纪，星河湾等口碑较高的楼盘。具体名单见下图：

70+人群都有哪些？

其实在入围70分+的高积分盘中，有部分市中心盘由于社保系数高，因此才导致了高积分。通过数据整理，我们大致可以将这些盘的社保系数分为两类，低社保系数（0.14及以下）和高社保系数（0.19及以上）。

其中，低社保系数项目最终积分普遍在80分以内，这些盘主要是一些非市中心的热门楼盘，我们以分数最高（76.52）的万科天空之城为例，要达到76.52分，需要满足：

上海无房家庭60分+社保分（138个月）

上海无房单身50分+社保分（221个月）

外地无房家庭+社保分（221个月）

因此这类买房群体主要是上海“真刚需”家庭或者社保缴纳年限接近20年的“社保巨子”。

另外，在上半年认购的新盘中，甚至出现了100+的超高分项目，那么这都是由高社保系数所赐，这些楼盘主要集中于市中心。因此，针对部分高社保系数的房源，即便是购买二套房，只要买房人社保年限足够长，依然有机会入围。

第四批潜在高积分盘在这里！

上周（8月27日），上海调整了新房认购入围比。其中，内环内的楼盘入围比调整为2.5，内外环之间调整为2，外环外的热盘调整为1.8。由此可见受到调控影响最大的正是这些高分盘。

由此可见，触发高积分积不再是 “基础分+社保年限”能够决定的了，还有一个重要因素就是“供需”，一旦热门盘触发积分的入围比提高了，一方面积分可能会出现下降，另一方面，不排除部分市区盘达不到入围人数而没有触发积分制。

从上半年触发高积分的12个项目来看，若以新的入围比作为标准，龙盛福新里、复兴珑御、融创青云壹号和融信旭辉世纪古美都没有达到触发积分的条件，其余项目按照新的入围比标准，依然还是会触发积分制。可见第四批的顶流热盘还是有很大几率触发高积分。

在第四批认购名单中，浦开仁恒金桥世纪依然是大概率突破70分。项目上一期在第一批集中认购中，触发了75.4的高分，认购率突破300%。在第一批房源中，金桥还有嘉泷汇一同入市，一定程度上分流了浦开仁恒金桥世纪的客户。

不过第四批房源中金桥仅有仁恒一个项目入市，虽然本次入市的房源套数较上一期大幅增加，不过项目较低的总价，依然会是市场上的“香饽饽”，若不出意外大概率会突破70分，建议积分在70分上下的改善型购房者多多关注。

浦开仁恒金桥世纪效果图

蟠龙天地二期——蟠龙云庭是第四批房源中呼声最高的新盘之一，二期共有741套房源入市。项目还没入市前，网上就有传闻称1000多组满分客户在等取证开盘。

由于入围比调整至1.8，蟠龙云庭最终入围人数将是1333组，比此前多了370组，但这或不会影响其触发70+的高积分。经过计算，满分客户也仅有5成多的概率才能买到蟠龙天地二期，所以满分也不是万能的。

蟠龙云庭效果图

翠湖天地是新天地的金字招牌，项目同样出自瑞安之手。翠湖五集上一次入市是去年6月，当时132套房源吸引了368组客户认筹，认购率279%，不过由于大户型的存在，最终当日去化仅为八成。

按照现在的入围标准，项目依然能够触发积分。因此不出意外，翠湖天地本次大概率会触发高积分。参考复兴珑御此前0.24分的社保系数，翠湖天地或触发100+分的成绩。

翠湖天地五集效果图

随着尚海湾落幕，徐汇滨江的供应主力落在了云锦东方上。上半年尚海湾由于“筛客”和“收取茶水费”等行为，最终没有触发积分制。不过云锦东方则不同，项目拥有“豪宅定位”，本次又有稀缺的联排入市，1:2的入围比，只要售楼处不出现“挑客，全款”等乱象，项目或入围高积分行列中。

云锦东方效果图

另外本批次的市中心项目中，长宁的愚园名邸和宝珀公寓都有小户型产品。其中宝珀公寓位于静安西藏北路板块，主推89-137平2-3房，千万出头的总价就能置业内环内，这对很多高端刚需客来说是难得的机会。

从售楼处获悉，项目的社保系数为0.18，由于项目较低的总价段，或助推其触发积分制。宝珀公寓299套房源体量在市区盘中还算比较大的，如果你的积分足够，但是预算有限，建议优选宝珀公寓。

宝珀公寓效果图

同样拥有小户型的愚园名邸由于均价更高，因此总价要比宝珀公寓更高。从位置上来看，这两盘也是不分伯仲。不过项目是此前安化路的旧改项目，由五栋4至7层英式花园洋房式住宅组成，但是社区规划较弱。项目依然有触发70+积分的可能性，但分数可能较宝珀公寓要低。

愚园名邸实景图

另外，市中心除了以上这些潜在触发积分制的楼盘外，还有一些楼盘或许不需要积分就有机会买到。例如本次浦东内环内仅有的新房——滨江一品苑，项目是一个旧房改造项目，前身为上海东樱花苑，建造于上世纪90年代。改造后其独特的外立面设计还是让人眼前一亮，据悉项目的产权为70年。

滨江一品苑效果图

项目所在的塘桥也是浦东的成熟板块，入门的133平户型约1500万起，不过考虑到项目是旧楼改造而来，部分购房者会有抵触心理，项目上一次开盘也去化了较长时间，因此，入围比提升后，本次项目或许不用积分就能直接买到。

另外，普陀长风板块的沁和园地理位置也很不错，不过项目主推的是279-387平的叠加别墅，总价相对较高，可以参考此前市中心的铭德传奇，项目大概率不会触发积分。

沁和园实景图

综上所述，购房人积分足够，但预算有限，第四批房源中不妨可以考虑宝珀公寓、愚园名邸等低总价项目。如果你既有钱又有分，翠湖天地五集和云锦东方都是市中心难得的豪宅项目。

当然高积分的背后，更多是由于一二手房倒挂所致。随着入围比的调整，这会在一定程度上影响很多楼盘的入围情况。这或让部分热门盘变得更抢手，而原本勉强触发积分的项目或不再需要积分。

对于买房人来说，拥有高积分不再变得高枕无忧，买到房需要更多运气成分，而此前积分差一点点的买房人，则有了更多选择的机会。入围规则调整后，高分盘中签率下降，或让一些外围的楼盘有了更高的中签概率。因此，建议高分人群优选适合自己的楼盘，不用过分死磕高分项目，反而错过了买房时机。