北京楼市：海淀未来10年发展的重心在这里，别买错了

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提问：房姐好，新人首问。 本人情况如下：京户，老家河北，独生子女，母亲已退休，父亲几年后退休，计划投靠落户。目前在海淀区故宫北院上庄附近有120平新房一套。在魏公村用sfsd资格月供两居室50平80年代老破小一套，房贷压力还是比较大的。目前因工作单位距离近常住老破小，花了大价钱精心装修了老破小，但感觉居住体验仍然不佳，还是想住大房子。关于以后的改善有两种想法：一是常持老破小，在孩子上高中之后（目前还在备孕…以后孩子的学校在老破小附近）再搬到目前上庄的大房子，将已有的上庄房子作为改善之用，寻找机会在上庄小区再买一套70平小户型以后把河北的父母接到北京来，这样办的话省事不折腾，而且资金压力小；二是以后卖出老破小，在海淀四环五环另找改善置换，目前已有的上庄房作为以后父母之用。需要咨询您的是：一是因为目前没有房票了，再买房需要办理父母投靠，按北京现在政策是不是父母投靠后就确定有两张房票了？因为父亲还有几年才退休，母亲甚至为了早点获得房票想办离婚，然后她先投靠过来，这种情况下是否也能获得房票？二是您觉得我的两种置换思路哪个更好一些？三是您觉得故宫北院，上庄，中关村壹号这个u地区以后的发展前景如何，上庄的房子会不会在我等父亲退休的几年里涨起来？第四，也是最重要的，上庄的房子性质不是商品房，目前产权证还未办下来，不清楚以后的交易政策和属于哪类经适。目前在上庄本小区看好了一套急着出手的低于市价的小户型，和我现在的房子一栋，真正是“一碗汤的距离”，价格也很让利，但就是属于先付70%，然后等房本办下来再过户，这种交易是不是风险太大，自己签的这种交易合同有法律约束力吗？

回答：你好，海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会暴涨，需要慢慢养。目前来看，还是地理位置太远了，上地辐射到西二旗西北旺几乎到极限了。 有两个问题： （1）引入的企业定位还是有问题。那边最大牌企业就是用友了、还有一堆银行软开，缺乏有活力的新晋网红企业 （2）和西北旺之间没有连续发展，形成了断层，中间隔了几公里，突然又规划了永丰。 反观上地西二旗西北旺，基本是无缝连接一点点发展过去的。 上地西二旗西北旺这一片已经连起来，无论产业还是小区；但跑到山后温泉这片，无论是产业还是次选小区中间出现一大片“断层”，客观上造成了永丰目前虽然规划好像未来很好，但发展10多年目前还是不如预期。 投资收益比较弱，如果考虑父母自住可以买，如果是考虑升值潜力，不建议继续加仓这里，同小区租房是最好的选择。把子弹投资到回报率更大的板块。 父母离婚后投靠可以获得房票，你们夫妻离婚，把房子都过户到老婆名下，再用你的房票买，也可以获得房票。 上庄要看具体哪个楼盘，不是商品房，可以合同交易，但是业主需要提供相同价值的抵押物 做公证。

提问：你好，御姐。今日入圈，新人首问。 1.无京户籍，有五年社保二套房票，首付资金60% 500左右，是否能买到升值空间较大，且带有中等水平小加初中学区房产？（家里二胎是否能够到三室？） 2.如果不考虑学区和自住，别的城市发展，长持，纯投资，剪刀差最大区域能否推荐一二。万分感谢。

回答：1. 首付资金500左右吗？看商品房就非普了，首付要到80%。二套建议直接全款抵押这样能看到1000上下的标的，澳林春天、嘉铭桐城、卧龙小区、 2. 愿意长持10年+，大面积低单价流派最合适，用时间换流动性，像天通苑的顶复， 双井 柏林，天骄等大面积都可以淘下

提问：房姐老师 765万预算，不自住，只考虑保值增值。太阳宫VS亚运村VS望京VS朝阳公园这四个地方如何选？能指点一下您看好的具体楼盘吗？

回答：765万属于首付，还是根据自己的首付，认为自己可以买到765万的房子？（实际逻辑不成立，同样的首付，买不同的房子，因为评估和贷款素质的不同，最终能买到的总价并不相同） 首付765万，预留25万月供，740可以买到1600+的标的，难点是解决贷款。 太阳宫带学区 亚运村回避 望京可以 朝阳公园只有棕榈泉符合1500区间

提问：房姐您好！新人首问：夫妻二人共2套房，1套在次渠附近润枫领尚89平小三居，目前出租，不打算卖。1套广渠门南水关老破小，今年9月学区用完后打算卖出，换大一点三居自住。再买是二套，首付约600，因孩子在板厂上学，想在附近如双井劲松潘家园换。目前关注了华腾园，九龙花园，漪龙台，劲松嘉园和华威西里老公房，请问自住这几个小区哪个比较好？您还有别的推荐吗？谢谢！

回答：九龙花园和华腾园都属于偏大户型，小区不错的，华腾园涨过一波，目前九龙性价比会更高，华威西里有合适的标的也可以考虑，其它两个不推荐。 另外可以看看 风度柏林、苹果社区

提问：房姐你好，新人首问，本人首套首贷，准备首付450万，想在朝阳买一套三居室，要求楼龄尽量新，尽量在2005年以后，5年内没有学区需求，偏好北苑、望京、朝青板块，请问您有推荐的小区吗？另外，请问，您对北京青年城这个小区怎么看？非常感谢。

回答：你好，北京青年城户型不错，楼间距大采光，缺点就是外立面看起来旧，人车不分流，其中2居南北户型和3居（全明格局）比较推荐。 推荐： 朝青 华纺易城，青年汇佳园，珠江罗马嘉园，国美第一城 望京 澳洲康都，利泽西园，宝星国际

提问：房姐，您好！新人首问。近期正在考虑对家庭房产进行优化调整，向您请教。 家庭情况：女儿未婚，西城户口，在广安门内上班，我在东大桥上班，还有两三年退休，老公在顺义上班，平时开车通勤，有北京居住证。 房产情况：济南一套2016年花园洋房，学区好，小区环境好，属稀缺房源，现市值约540左右，加上车位等，总价约600万（无房贷）；北京：2020年以孩子资格，在广义街全款500余万购买一套学区房，86年房龄不足60平米（我们原来在外地都用过商贷，都只能算二套）；立水桥附近一套100平自住房（建设用地，现无房产证，2000年左右老户型改建，六层带电梯）；天津津南区海教园一套100平花园洋房，原值200万，贷款120万（利率低），海南1套60平小两居，拟持有退休后住。 目前，现有资金50W，可自筹贷款200W，家庭年收入税后150W左右。 目前想法：1.在北京置换一套改善房，标的800万左右，自住兼保值升值，需要把济南房出售或抵押，天津房出售，已挂出，不好出手。2.在现居住小区，再购置一套，全款250万左右，出租月租金6000左右，预计近两年有可能办房产证，有证后再出售，济南房再出售一起置换。请问：1.哪个方案好一些？如果现在购改善房，济南房出售还是把济南、北京两套房抵押（都抵押担心压力大，四年后家庭收入会减少一半）？2.如改善房，在北京买新房还是二手房，我们希望交通方便、近地铁，一方面养老，同时离孩子近一些。新房最近看了熙悦宸著、洺月湾、中海环宇时代，对熙悦宸著128平比较感兴趣；二手房在公益西桥、首经贸附近看过，对青秀城、万年花城比较感兴趣，也打算看看九龙山和百子湾板块，麻烦房姐帮我分析一下，该如何选择，谢谢！

回答：建议方案一，济南的房子建议出手掉。 新房中海环宇时代性价比最高，熙悦宸著128平的4居确实设计的不错，利用率高，户型方正，蛮受市场欢迎的。 青秀城的品质和维护在草桥是很不错的。最大问题就是位置差点事，被建材城、花卉市场包围，万年花城这个盘不错的，就是供应量偏大，有合适标的可以入。 九龙山看下 风度柏林、首城国际、苹果社区南区。百子湾现在性价比不高。 新盘的位置大多偏了点，二手更好，更符合你们现在的需求。可选择也多。

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