痛心！乌鲁木齐的老破小，还有未来吗？

（图片来源于网络）（图片来源于网络）

小编的朋友最近考虑在乌鲁木齐给自己安一个家，在这个事情上我发现了一个问题。

我朋友是偏爱于新房，哪怕房子位处于偏远地区，通勤时间需要一两个小时，也不能阻挡于她想在环境优渥的小区居住的一颗心。

而小编我，比较喜欢繁华热闹的地段。就算是只能居住在市区内的老破小也是情愿的，只为不错过城里灯红酒绿的夜生活每一秒！

无可置疑的是，想买一套属于自己的房子但又资金不足的情况下，老破小不失为一个最佳选择项。

在城市更迭发展的时刻，有一座座高楼大厦拔地而起，就会有一批小区沦为”老破小“。

老破小，顾名思义：年代老、房子破、空间小。

这样的房子，还有未来吗？

今天小编就各类老破小为大家分析一下。

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占据核心地段，周边配套醇熟

对于老破小不能全盘否定，它并不是完全没有购入价值。

有一些老破小位于基础设施与周边配套都齐全的市区。在这里，商场、公交地铁、医院等样样俱全，购物、出行、医疗等都十分便利。

对于一些经济能力有限，但又急于购买市区房子的刚需族来说，市区的“老破小”不失为一种好选项。

市区内的“老破小”在价格上与同地段的小区来说有很大的优惠，在物业费、水电费等开支上能节省不少。

同时买到市区“老破小”，不仅价格实惠，还不用经过漫长的等待就能享受到周边环境带来的便利。

除此之外，对于一些依靠买房获得收益的投资者来说，市区内的老破小比郊区房有优势。

市区的“老破小”虽然价格不会比郊区的新房低，但占据核心地段、配套齐全生活便利，便于房屋出租。

并且，今年乌鲁木齐开始老旧小区改造计划，在实施旧改计划后，市区“老破小”的一些问题会因此得到解决。

但是，老旧小区面临的一大问题还有贷款困难。现在能贷款的“老破小”，银行不仅会看买家的资质，而且还要看房子的房龄。

如果太老、太破、太差，肯定不行！贷款年限一般为20年，房龄在20年以上的二手房会面对贷款审批困难的问题，甚至可能银行会拒绝房贷。

这意味着，2001年之前，甚至2005年之前的所有房子，市场流通性大打折扣。

这无疑对老破小购房者有很大的影响，贷款困难，即便购房时审批无问题，但未来想要转卖出手，就会很困难了。

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临近学校，备受家长追捧

总是可以看到”老破小卖出千万总价“的新闻，有不少人也在疑惑到底是什么原因。

老破小还有一个特殊的产物——学区房。

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而一些优质的学区房只能用”天价难求“来形容，价高不说还一房难求。

就比如兵团一中、新疆教育学院实验小学这些优质类学校，其周边配套十分成熟，学区房价格也已经达到了乌鲁木齐二手房金字塔的顶端。

例如，位于天山区光明路333号的新疆教育学院家属院，现今在安居客二手房挂牌价为43879元/m²。

此小区不仅占据了优质的教育资源，同时在生活配套上，西侧100米就是西大桥商业区，南侧50米就是大小西门商业圈，好家乡超市和友好超市、儿童医院都在不足小区80米处。

在交通方面，出小区5米就是公交车站，BRT车站，朝南50米为地铁1号线进站口。

在优质学区和醇熟配套的双重加持下，这些学区老破小没有一个高昂房价是不可能的。

但在6月3日乌鲁木齐房地产协会重磅发文！要求各房地产开发企业、中介机构会员单位下架宣传学区房广告，禁止以学区房来炒作房价。

乌鲁木齐学区二手房也面临了价格上的小跌幅，但总体来说影响不大。

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外部配套全能，内部不尽人意

这一类老破小在外部配套上十分完善，但本身存在很多的缺点。

1、物业不作为，居住体验较差

老房子很多缺少物业管理，一般就是简单的物业费、水电费的收取，在卫生和安保方便是尤为落后的。其次，房屋装修老旧，入住之后的感官肯定也会有影响，可能还会受到下水道堵塞、墙皮掉落等等问题。

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例如锦绣年华小区，小区草树无人照管浇水，树枝杂乱不修剪；小区环境脏、乱、差！生活垃圾，工业垃圾肆意堆放在小区的草坪里；小区保险门坏了一直不修，也不更换结实耐用的。加之小区保安检查不到位，非小区车辆不经过仔细检查就让随意进入小区。

2、小区车位紧张，难停车

老旧小区并不实行人车分流，停车位少。因此可能会出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象，停车没有秩序影响出行。

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例如阳光嘉苑小区。本身小区停车位就不足，许多车辆只能停靠在路边，而小区较为拥挤道路比较狭窄，车辆的乱停乱放不仅影响小区的面貌，对于居民出行也是很大的不便。

3、环境一般，绿化少

老旧小区在环境绿化方面和配套设施一定不如新小区。整体环境一般甚至可以说是简陋，绿化面积小，公共设施少。

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例如得锦花园小区，在这个小区里面几乎看不到什么绿色，绿化覆盖率很低。只有在小区中心有一个小花坛，还能看到几抹绿。

对于现在追求生活品质的年轻人来说，更愿意支付每月多几百的房租选择居住环境好一点的小区，不会选择于此。

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“三无老破小”

还有一些老破小既不占据核心地段，也不是学区房的配置。

此类二手房是真的没有价值意义，在市场上缺乏竞争性，毕竟老破小价格上涨的一大部分原因，就在于地段优势和学区房。

“老破小”除了基础的居住功能以外，其附加值功能如交通便利，医疗便利、购物便利等生活多样性，使得房子本身附带的价值更多。

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但这都是此类”三无老破小“所不具备的，今后的升值空间极小，并不是购买的最佳选择。

例如水磨沟南湖片区的一些老旧小区，在安居客上的挂牌价格一直低于同区域二手房价格。并且价格也一直处于低迷的状态。

最后，给那些想买老破小的朋友们几点建议：

1、如果经济能力有限想买一套房，以自住为目的的刚需人群，在买不起新小区的前提下，可以考虑购地段好、配套好、交通好的市区内老破小。

2、楼龄超过30年的老破小还是尽量别买，转手是个大麻烦，需要做好无法出手的心理准备。

3、如果家里有老人和孩子且是买来自住的也不太适合买老破小，毕竟大多的老破小都没电梯，爬楼太累，居住环境也不如新房。

关于老破小，你觉得有没有购买价值？未来发展会如何？

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