今天分享给大家的这篇文章，从目前影响楼市发展的两个核心因素进行深度分析，帮助房企和个人更好看清当下和未来的楼市走向！作者是THLDL大课堂创始人——李荣茂！
01
近日，全球房地产服务商第一太平戴维斯发布2019年第一季度北京房地产市场研究报告。
显示，2019年一季度，北京商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹，该季度一手普通住宅市场新增供应达103.75万平方米，同比上涨100.1%，成交面积为94.22万平方米，同比上涨133.1%。
可以看到，一季度北京楼市出现了回暖趋势，购房需求得到逐步释放！
然而！！！
刚有起色的北京楼市，转眼就被浇了盆冷水！！！
国管公积金中心近日宣布，4月15日起，二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷款60万元。
这个政策从心理层面肯定会影响“小阳春”持续！
全球经济面临下行压力和地域性冲突加剧之时，如果投资和投机力量巨大，后面降温措施会不断推出！
你看，结果楼市刚刚出现点回暖趋势，北京马上出台降温措施，相信全国各城市会陆续跟进。
原因在于：
国际形势演化已经让我们不得不正视一个现实，中国必须完成产业转型，特别是高科技产业要完成国产替代。
美国现在看完全不可能止步于打压中兴和华为这些通讯产业龙头企业，《日本经济新闻》早前报道，全球最大的半导体材料与设备商美商应材公司(AMT)已停止为中国最大的LED芯片制造商厦门三安光电供货和提供服务。
因三安光电4月10日被美国政府列入「未经核实名单」。
下一步甚至封锁软件授权，这些措施短期将给我国造成巨大损失，但长期看芯片和软件产业一定会完成国产替代，当我们完成这种转型相信美国相应产业就会像今天日本的家用电器行业一样日落西山！
如此迫切的产业转型，还能延续原有房地产拉动经济老路吗？
楼市泡沫带来的资源错配将极大干扰国家战略部署，甚至给美国为代表的西方资本攻击中国经济提供武器弹药。
房地产救中国的言论可以休矣！
但中国房地产与金融很大程度上已经融为一体，所以挤泡沫应该是一个长期过程，不可能暴跌更不会暴涨，价格在一个平缓的下降通道里面有升有降的波浪调整。一切皆流，无物常住，人不能两次踏进同一条河流。
未来3年房企资金面临更大压力：
高息债风险须警惕！！！
02
近日，有重磅媒体刊文称：2019年，很多房企开始把资金安全放置于首位，在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫，将"现金为王"当作第一信条。
这几年楼市全国范围的暴涨应该启动于2015，原因就在于2014年这个关口！
“去库存”和“棚改三年攻坚计划”两个艰巨的任务撞在了一起，而棚改货币化，同时解决了这两大难题。
国务院进行安排，地方积极配合，从2015年开始，全国开展为期三年的新一轮棚户区改造工程，截至2017年底，要完成1800万套改造任务。这个任务最终提前完成了。
根据住建部2017年11月公布的数据，全国提前完成1800万套改造任务，平均每年开工600万套。
接着，国务院常务会议决定，2018年到2020年继续实施三年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。
截至目前国开行投入的棚改资金已经超过4万亿，拿着4万亿现金的每年600万户家庭在市场上购买商品房，库存很快得到消化。
但请注意！！！
4万亿仅仅是首付款！
往往这些家庭还要贷款和投入自己的积蓄，3年时间释放了近10万亿购买量，后面造成了全国范围的楼市暴涨，甚至多年不涨的三四五线城市出现了翻番行情。
注意未来棚户区改造逐渐取消货币化改成实物分配，市场上的购买力将会逐渐萎缩，首先就表现在开发商身上，回款压力加大，时间也有限了。
03
2018年房企到期债务额度达3300亿，2019年到期债务达到4700亿，18年的债务因为国家对企业的扶持政策不断推出，应该房企压力暂时得到缓解。
但两年8000亿的贷款今年必须要进行偿付，不然明年压力更大！
因为明年提前完成棚户区改造肯定也没有问题！！！
面临市场大幅度萎缩和房企到期债务双向挤压，万科活下去是真实的写照！！！
请朋友们看完后一定转发给更多的朋友让他们知道！！！
也希望我的这篇点评对开发商和购房者都有帮助！！！
作者：李荣茂，THLDL大课堂创始人，清华经管毕业的一枚理工男。转载请注明出处。
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