倒退十年，河西区同样是天津楼市浓墨重彩的一笔！
2万+的楼盘比比皆是……
如今十年过去，二手房价格不会撒谎，最直观的反映了真理和陷阱。
小编选取了2011年河西区成交套数前20名的楼盘，进行了十年房价对比，看看能给买房人带来哪些启示。
01
2011年的河西楼市，最明显的一点，公寓几乎与住宅并驾齐驱，共同支撑着区域楼市。
在成交排名前20名的项目中，有9个是公寓。
并且公寓项目喜年广场位居排行榜榜首，10年只涨了15%已经不需要过多解释了。
最惨的是恒盛SOHO，这些年不仅没涨一分钱，还大跌了44%！
不意外，恒盛SOHO也是个公寓。民水民电没燃气，不能落户，当年销售时，开发商给了两个“糖衣炮弹”——赠送面积与返租。
可惜交付后，开发商承诺的返租一点没兑现，实实在在坑了一批买房人！
以至于现在一提到公寓，大多数买房人都避之唯恐不及。
02
如果认为公寓完全不能买，也不尽然。
天津公馆同样也是公寓，竟然大涨了142%，位居河西涨幅榜首！
吃惊吧！why？
天津公馆由两栋公寓和两栋洋房组成，洋房只有几十套，还很少有挂牌房源，支撑小区房价的就是公寓。
真正是小区公寓的价格涨了142%！
涨价原因也很简单，主要与学区有关。
天津公馆
天津公馆的两栋公寓，一般都称为南塔和北塔。
南塔为50年居住型公寓，属于闽侯路小学学片。
而北塔是普通公寓，40年产权，民水民电没燃气，但能落户，可以统筹上学。
目前，天津公馆南塔房价在3-3.4万之间，而北塔在1万9左右。
除了天津公馆，第六田园的公寓也大涨了136%。
涨价原因，与天津公馆一样，与能落户上学有关。
再加上当初卖的实在是便宜，如今追平其他能落户的公寓价格，涨幅就显得高了！
目前，小区能落户上学的房源，能卖到2万5，不能落户的房源价格低至9000元。
03
除了以上几个公寓小区，天津凯德国贸、津澜阙二手房价格涨幅也很高，分别为59%、48%。
这两个小区都是居住型公寓。
由此可见，居住型公寓涨幅虽然小于住宅，但高于普通公寓。
另外，涨幅较低的喜年广场、富力中心以及中央公馆，十年间房价涨幅在15%左右。
这仨公寓能有所涨价，主要也是能平迁户口，可以上学。
例如喜年广场， 能落户的房源二手房成交价格最高能到1万9，不能落户的房源仅在1万2左右。
在排行榜中，房价涨幅最低的公寓是迎宾国际公寓，仅为6%。
迎宾国际公寓部分房源也能落户，但是户型较大，主要是120-160平米，总价也得在250万以上。
门槛过高，二手房价格也很难上涨。
通过这么多公寓的案例可以看出，公寓不是不能买，能落户上学，特别是优质学片的公寓，都可以入手！
但普通公寓，尤其是大户型公寓，尽量敬而远之。
04
说完河西的公寓，我们再聊聊住宅。
整体来说，河西的住宅涨幅都不错，差不多都翻了一番。
华厦富裕广场、渤海明珠、天津湾、博轩园、水岸公馆、弘泽印象、江胜天鹅湖这7个小区，二手房房价涨幅都在100%以上。
比较特殊的是海逸长洲。
海逸长洲
当年这个楼盘，可是河西区的高端盘，新房价格2万5。
而如今二手房仅为3万3，涨幅仅33%，都赶不上一般普宅。
究竟为啥？
其实，海逸长洲当年高层、别墅同时在售，导致整盘均价较高！高层的价格是1万8千多。
而现在小区主要挂牌与成交都是高层房源，就显得涨幅没多少。
如果单从高层的价格看，小区房价涨幅也近80%！
整体来看，河西的住宅，晶采大厦涨幅最低，仅为59%。
小区房价涨幅较低的原因，主要有一点：商住混居。
小区两栋楼里既有住户，也有商户，也有办公，进出人员较为复杂。
由此可见，商住混是住宅的大忌！
05
再说一个问题。
单从房价来看，河西主城区的房子仍然是最贵的，比如位于人民公园板块的博轩园，是排行榜中二手房价格最高的小区。
但从房价涨幅来看，却是梅江的小区涨幅最高。
例如，水岸公馆、弘泽印象，房价涨幅分别为134%、139%，领跑排行榜。
要知道，这两个小区当年可都是主推低单价、100平米以内的小户型。
划重点，房价升值的发力点，主要靠的就是地段升值。
而居住价值却会随着房龄增长，折旧率越来越高。
所以对于纯投资，选潜力板块中价格最低的那个楼盘，恰恰是个明智的选择。
另外，如果是改善需求，买大户型，那一定要选择圈层比较统一的楼盘！
就比如海逸长洲与江胜天鹅湖，当年两个楼盘都是梅江知名的高端盘。
如今二手房价格涨幅呢？
海逸长洲高层涨幅仅近80%，而江胜天鹅湖涨幅达115%。
其实，江胜天鹅湖最不同一点就是：高层都是大户型，圈层统一。
250平米起步，当时是江胜天鹅湖高层最大的卖点！
海逸长洲虽然也有大户型，但最小70平米起步，圈层不统一，影响了后期升值。
06
结语
通过河西区近十年的房价对比，可以看出，住宅也不是都能跑赢大势，而公寓也不是都不能碰。
住宅必须保证居住功能的单一性，而公寓至少得具备能落户、上学的功能。
另外，关于投资与自住，两者有时候是矛盾的！
自住除了考虑地段之外，肯定要选择有品质的楼盘，面积也要有尺度。
而投资买房，根本不用考虑楼盘品质，只需要选择有潜力的板块，搏地段价值上涨，尽量选择中小户型。
说到这里，当下在河西如何选择，估计读者们心里应该有底了。
纠结和摇摆，都是因为摸不清规律。
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