50分以下买新房，这些外围板块供应大户随便买！

上海第四批集中认购房源正式发布，与此同时，前三批新房集中认购活动也基本告一段落。当我们复盘前三批房源的认购表现后，发现共有63个盘触发了积分制，在这其中，有不少项目的积分都在50分以下，具体名单见下表：

刚需房源占主导，二套及置换群体居多！

从今年前三批触发低积分楼盘的名单来看，这些楼盘普遍是均价在6万/平以下的刚需楼盘，主流价格段基本在4万元/平上下。从产品来看，中小户型产品占据主导，不过仍有6个项目主推100平以上的大户型房源，例如金地西郊风华，虽然项目坐落在人气不错的泗泾板块，但推出的是145-175平的大户型，总价相对较高，没有触发高积分也在情理之中。

从地理位置分布来看，郊环附近的低分盘最多。从板块来划分主要集中在临港的蓝湾，嘉定新城非核心区、浦东祝桥和外高桥及嘉定安亭等地。这些区域大多不是热门区域，以临港新片区为例，上半年滴水湖片区的新盘全部被3.1人才包揽，而同属于临港的蓝湾人气就要逊色不少，基本都被市区客拿下。

前三批50分以下项目分布图

从社保系数来看，此类房源的社保系数基本都在0.1-0.11范围内，仅有2个别墅项目的社保系数在0.14-0.15。总价也基本都在700万以下，中小户型为主。由此可见50分以下的产品基本覆盖了绝大多数的刚需项目。

通过不同的基础分，大致可以将积分在50分以下的人群划分为有房户和无房户。一类人群就是名下已经有房，准备购买二套房，因此基础分在15-30分之间的较低水平，即便加上社保动态分，最后的总积分相对不会太高。

另一类人群虽然目前处于无房状态，但是5年内有购房记录，并且社保缴纳年限也较短，因此这类置换人群的积分也不会太高。

刚需房源可选多，不用太高积分也能入围

上海第四批房源周末突击入市，从房源分布来看，刚需产品占据主导。从体量来看，第四批共有42个项目入市，相比上两批有所减少，不过供应量达到12441套，和第三批推盘量基本持平。供应量充足，这对积分不太高的购房者是一大福音。

在第四批集中供应中，临港的供应量出人意料得大，共有7个项目入市，其中5个盘位于临港最核心的滴水湖片区。从上半年滴水湖新房的表现来看，基本全部被3.1人才证包揽，加上区域内一二手房倒挂比较严重，该区域大概率易触发高积分。

对于积分不太高的买房人，临港的蓝湾和泥城是眼下不错的上车机会，尤其是蓝湾的新盘在上半年的表现也比较火热，不过都没有触发高积分。电建地产泷悦蓝湾在上批次入市的2处房源，都只有45分左右。而本次加推126-142平的叠加，均价和上一批次基本持平。

由于板块的均价才3万出头，再加上此前的购买需求较大，因此项目还是大概率会触发积分制。不过蓝湾板块的发展还是比较缓慢，距离市区又远，客群还是偏首置刚需，由此推测项目的积分依然不会太高，40分出头的买家可以一试。

电建地产泷悦蓝湾效果图

同样是临港新片区，泥城的万达未来城将推出615套房源，80-113平的中小户型为主。由于泥城板块此前的配套是相对落后的，交通也不太便利，因此区域的认可度并不高，这里也很难吸引高积分的购房者。

不过随着万达广场的建设，不仅可以弥补区域内商业配套的短板，对于板块的价值提升也有好处。如果你的预算有限，泥城值得考虑。

万达未来城效果图

泥城万达广场效果图

崇明岛本次有4盘入围了第四批的名单。其中路劲象屿岛上的院子、仁恒海明院和东滩云墅均位于陈家镇板块，金融街金悦府则位于城桥板块。四个盘都有别墅房源，崇明岛良好的生态环境非常宜居。

东滩云墅

从崇明今年上半年的表现来看，上半年只有仁恒海和院触发了积分制，不过积分也仅39.7分，可以轻松入围，其余项目则不用积分就可以直接买到。

在本批次房源中，海和院的继承者海明院登场，推出建面约75-155平叠墅、建面约160-200平联排，共有220套房源，均价34663万/平。由于购房者对于仁恒品牌的认可度还是很高的，因此不排除海明院再次触发积分的可能，如果购房者对于自己的积分比较有信心可以首选海明院。

海明院效果图

相比之下，路劲象屿岛上的院子和东滩云墅的品牌号召力不如仁恒，或许不用积分就能直接买到。其中，纯新盘路劲象屿岛上的院子也是本次同片区内均价最低，仅为29138元/平，项目就位于上实东滩学校附近，未来前往地铁站也比较方便。

奉贤南桥本次有3盘入市，供应量很大。金海壹品和正阳铂璟湾都属于老盘加推，而保利明玥湖光是南桥的纯新盘。南桥上半年无一新盘触发积分制，主要是因为上半年推出的项目都不在南桥的核心位置。不过下半年这一局面或被打破，从售楼处获悉，位于南桥核心位置的金海壹品和保利明玥湖光都有很大概率触发高积分。

保利明玥湖光效果图

而低积分的买房人，建议优选正阳铂璟湾，项目将推出93-141平2-3房，比较适合改善业主上车。

正阳铂璟湾效果图

复地湖畔和光

此外，奉贤金汇本次也有2盘加推，分别是禹洲天境铂悦和天和尚海庭前，上半年金汇板块入市的项目均没有触发积分制，预计本次也无需积分即可直接购买。禹洲天境铂悦主打小户型，比较适合首置刚需上车，而天和尚海庭前本次推出的是131-132平联排，均价也更高，主要面向改善客群。

禹洲天境铂悦

金山的枫泾和亭林本批次共有3盘超千套房源入市，分别为龙信御澜天樾、金源梧桐印象和复地湖畔和光。3个项目的户型和价格基本接近，复地湖畔和光是金水湖片区又一纯新盘，目前金水湖片区内还有大量滞销新盘，整体去化较慢。

相对其他区域而言，金山的认可度并不高，区域内既没有轨交规划，也没有五大新城这样的政策利好，因此市区导入客流较少，基本还是以当地客群为主。所以，这些盘大概率无需积分可以轻松入围。

结语

以上是第四批潜在的低积分或无需积分即可购买的项目，这些项目以刚需上车盘为主，总价基本在200万到500万之间，当然也有少量改善型别墅房源可选。因此无论预算高与低，低积分购房人都有机会买到与自身匹配的房源。

对于预算有限而且积分又不高的购房人，可以多关注外围体量较大的新盘，这些区域没有明显的一二手房倒挂，因此不会出现过热情况。况且本次刚需盘推盘量较大，很多热盘大概率不会触发高积分，甚至不用积分也能轻松入围。

如果买房人预算充足，又属于二套改善但积分不太高，那么别墅项目是不可多得的选择，未来买到别墅的机会也越来越少，不妨一步到位。

下一期，我们还将为大家继续盘点60-70分的项目，敬请期待。