南沙、黄埔，到底算不算郊区？

文 / 孙不熟

今天被问到一个很有意思的问题，朋友想到南沙买套房，他问我南沙到底算不算郊区？

为了这个问题，他和老婆都快吵了一架，老婆认为南沙离市区那么远，不仅是郊区，还是远郊、是西伯利亚的郊！

但朋友不这么看，他觉得南沙这么有战略地位的地方，怎么可以用“郊区”这种平平无奇的词汇来称呼？

听到这，我马上意识到这就是男女思维方式的一种差异，女性买房往往是感性思维主导，更关注肉眼可见的东西，有没有地铁、菜市场、学校、公园，总之更关心微观的信息。

相比而言，男性买房往往是理性思维主导，更喜欢看规划图上的东西，有没有产业布局、有没有TOD开发模式，以及货币政策、经济周期等宏观信息。

南沙在这个问题上真的很容易产生争议，从政府战略布局上看，绝对是人类高质量住区，但从现实来看，配套确实还没起来，离传统市中心也是真的远（约50公里）。

那么，这个问题，到底该如何回答？

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其实，最近发布的《广州住房十四五规划》已经间接地回答了这个问题。

根据《规划》，广州市被划分为中心城区、副中心、外围城区等三大分区，房屋供应实行“一区一策”。

《规划》明确，越秀、天河、荔湾、海珠是中心城区；

黄埔、番禺、白云、花都、增城、从化是外围区；

哦，好像漏掉了南沙？？

并没有，南沙在这个文件中被单列为“副中心”，而且是唯一的副中心，这就要比黄埔、番禺、白云还高半档。

也就是说，南沙在官方定调中，已经不是外围区，而是副中心。

副中心，那也是中心，不是郊区。

凤尾，也比鸡头香啊。

其实，把南沙定位为唯一“副中心”并不是首次，早在2016年8月份，广州市委全会就通过了一个《中共广州市委广州市人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》的文件。

在这个文件中，南沙被首次表述为广州城市副中心，而且是唯一副中心。

在2019年发布的《广州国土空间总体规划（2020—2035）》（草案）中，南沙的这一定位获得总规的正式确认。

根据这版总规，广州的空间布局表述为“主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村”，其中“副中心”只有一个，那就是南沙。

南沙，真的不是外围！

图片来自广州城市总体规划（2017—2035）草案。

也就是从这一版总规开始，南沙的规划地位显著提升。因为在此之前，广州有三个“副中心”，分别是花都、增城、从化，而南沙与当时的萝岗一起被定位为两个“新城”。

根据上一版总规（2011—2020），广州的空间布局叫做“123”战略，即一个都会区（主城区＋番禺），2个新城（南沙滨海新城＋东部山水新城），3个城市副中心（花都＋增城＋从化）。

对比旧版总规，新版总规把“城市副中心”的内涵提升了，将其放到仅次于主城区的地位，这是南沙在规划层面前所未有的殊荣。

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写到这里，可能有人要问，那广州的“主城区”到底是哪个范围呢？

根据新总规《广州市城市总体规划（2017—2035）》，广州主城区的范围限定为：

包括荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区。

具体范围，如下图所示↓

相比上一版总规，主城区这次扩容了，把番禺北部片区纳入进来了。所谓广明高速以北区域，其实就是房圈熟知的华南板块，包括南浦、洛溪、万博、大学城等区域。

写到这里，大家应该清楚了吧，根据广州最新总规，南沙是广州唯一副中心，可以理解为低配版中心区，但肯定不是外围区，更不是郊区。

更何况，南沙还有高尔夫球场、邮轮码头、五星级酒店这些高端配套，怎么说也算是个小富人区吧。

南沙湾高尔夫球场（图源：南沙高尔夫球会）

至于另一个网红区域黄埔，则被分为两个部分，区内除九龙镇以外的部分都被划分到主城区，而九龙镇则被划分到外围区。

九龙镇是哪里？大名鼎鼎的知识城就在这个片区。

也就是说，大家熟知的科学城、老黄埔等板块都属于妥妥的主城区。

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当然，以上说的都是规划定位，既然是规划定位，就说明还在建设过程中。

目标很美好，但还需努力啊。

从现实来看，南沙以及黄埔大部分区域，其实就是郊区。二者无论是商业发展水平、产业层次、人口稠密度还是科教文卫配套设施，都还和主城区有相当差距。

不过，这两个区因为是国家级开发区，优惠政策多、财政收入留存比例高，其实比中心四区的区府更有钱。

有钱好使啊，招商引资、产业布局更强，老师工资也更高，这对吸引人才非常有利，导致不少天河越秀的大企业搬到黄埔南沙，呈现出一种“郊区逆袭”的观感。

这也是为什么黄埔、南沙这两年风生水起的重要原因。

总的来说，南沙、黄埔这两个区很特殊，虽然传统意义上是郊区，但因为产业强、城市界面好，理论上应该成为广州的“城市新中心”。

特别是南沙，“副中心”只是过渡阶段的定位，“城市新中心”才应该是南沙的终极目标。