海口一小区惊现11间民宿，陌生房客络绎不绝业主“忧心忡忡”！如何监管成难题

今年年初以来，海口华润中心一期润府小区的业主们注意到，时不时会有拎着大包小包的陌生人进出。业主一打听，竟被告知，小区开了家民宿，涉及好几套房子。陌生人的进进出出，让业主们忧心安全问题。

海口华润中心一期润府小区 业主 叶女士：大家就不太明白，为什么总是有人拉着行李箱要来我们小区。在携程还是爱彼迎上搜索华润中心，这个时候突然发现，我们这还有一个叫做生活研究所的民宿。

小区业主向记者展示了一款订房app，上面显示，位于润府小区的这家民宿叫“生活研究所”，登记有“奶油”、“摩登趣味”、“白色恋人”等多种房型。记者点击预定页面发现，该民宿多款房型显示所选当天日期已满房。业主们说，民宿开在小区里，衍生出了不少问题。

海口华润中心一期润府小区 业主 叶女士：慢慢地也有人开始说，他们在自己的楼道里发现很多垃圾，因为有很多年轻人，看着这里漂亮，会来这里开派对，所以多人的这种派对必然会带来一些噪音扰民的问题。

海口华润中心一期润府小区 业主 黄女士：担心这些陌生人他都没有对接公安系统，比如说我们有业主跟她订过房，我们用其他的人名字来订，我也可以入住。现在不是防疫讲的是防嘛，她这样的管理这个防疫的风险是存在的。

业主们称，他们曾通过多渠道上门找民宿经营者沟通，但基本每次都是吃闭门羹。

海口华润中心一期润府小区 业主 叶女士：我们就找到了物业，希望他们去对这些过来住的人做信息登记，信息采集，这是基本的，让我们知道有哪些人来我们小区了。物业尝试了很多次去敲门，但是里面的人就是不开门，很奇怪，导致我们担心如果说这里是一个无监管的灰色地带，没有任何人知道谁来了，在里面做什么。

随后，记者分别走访了涉事的四套房屋，只有一套房子有人开门。住户称，她不是在网上预订的住客，而是民宿经营者的朋友。

民宿经营者朋友：有时候会经常来住。

记者：她会登记哪些信息？

民宿经营者朋友：就是身份证、健康码、行程卡这些。先给她截图，来的时候他们会有一个阿姨来检查的，对比一下是本人。之前有办过那种像生日什么的，但后面就没有办过，因为有一次的确是挺吵的，后面就不给办这种生日的。入住前都会说，垃圾要么就放在这个角落，或者都会有阿姨收，要么就拿到楼下去。

记者又通过电话，与民宿经营者符女士取得了联系。符女士给记者发来了一张营业执照，上面写明，其注册的海南趣行互联数据科技有限公司，正位于润府二栋内，成立日期为2017年3月24日，经营范围包括：住宿服务；酒店管理；住房租赁等。符女士称，当初她之所以注册这家公司，是为了方便民宿信息在各平台上线。目前，该民宿在小区里共有11套房子。

海南趣行互联数据科技有限公司 法定代表人 符女士：11间，有注册关于民宿。但是我现在房子是拿来出租，可以进行短租或者长租，卫生许可有。我在里面又没有经营活动，之前没有说每个（住客）都核验，这个情况是有的。我们出租房我在派出所也报备过了，跟物业这边没有报备。

记者：噪音扰民了，又把垃圾堆人家门口了，这个情况咱知道吗？

海南趣行互联数据科技有限公司 法定代表人 符女士：这个情况没有。

符女士称，11套房子的业主委托她向外出租房屋，并签订了5年的合同。民宿里的住客除了日租外，还有很多人选择租住多日甚至半个月。针对垃圾乱堆放的问题，符女士表示，由于早先业主投诉较多，她已经加强了清扫力度。此外，因为小区物业会对外来人员进行信息登记，她就没有主动向物业报备过租客信息。

物业管理住客进出遇困境 “城市民宿”监管有待加强

民宿究竟能否开在小区里？小区物业如何落实安全责任？各相关职能部门又有哪些针对性的监管措施呢？

记者首先来到润府小区物业了解情况，工作人员介绍，该小区属于纯住宅，在电梯等明显区域均张贴了“纯住宅小区 严禁商用”的标识。截至目前，物业方面已经清退了20家左右，包括美甲店、宠物店、理发店等利用住宅商用的店铺。但对于这家民宿，物业方面却有些棘手。

深圳华润物业管理有限公司海口分公司海口华润中心一期 客服负责人：它是民宿，她是租人家的用来做像类似于那种，目前有一个空白的那种酒店的那种模式。

记者：她这个性质属不属于商业的呢？

深圳华润物业管理有限公司海口分公司海口华润中心一期 客服负责人：这个需要政府来定性，因为它的人口流动不确定性，我们现在只要你报了民宿的房号，那11间房，我们都是不给开的，她们现在是自己带，二房东自己带人，你这总不能不给人家进吧。

物业方面表示，目前他们只能做到登记好每一名进入小区的外来人员相关信息、核查健康码。至于民宿能否开在小区里，还需要相关职能部门的认定。那么，民宿经营者符女士的营业执照就登记在小区里，这样的选址是否允许呢？随后记者来到海口市市场监督管理局龙华分局，工作人员表示，目前市场监督管理部门已经简化了营业执照办理流程，并不需要经过其他利益人同意，经营者可以通过手机APP上传资料，即可办理营业执照。符女士的办理手续上，并没有违规的情况。此外，依照《海南省工商登记前置审批事项目录》中的内容，民宿行业并不属于10种前置类型之一，因此无需先获得相关许可，就可以申请营业执照。

海口市市场监督管理局龙华分局 审批办主任 李卓烨：因为我们现在营业执照是承诺制办理，她也不用提交合同，她只要承诺说我在这个地址办公。

记者：她在住宅区里边办这个可以吗？

海口市市场监督管理局龙华分局 审批办主任 李卓烨：住宅区里面办理，住宿它不是前置许可，她可以堂而皇之，光明正大地办理营业执照，我们是没有理由不给她办的。

记者：这边给她批了之后咱们也会去现场看的？

海口市市场监督管理局龙华分局 审批办主任 李卓烨：看的话只是看它是不是在那里办公，而并不是说看他做不做这个项目。

随后，记者又来到海口市综合行政执法局龙华分局。工作人员告诉记者，目前，海南省关于民宿相关规定只适用于乡村民宿，对于乡村民宿的定义、管理规范较为详细，而对城市民宿的管理规定，尚无行政法律法规限制。

海口市综合行政执法局龙华分局住建规划大队二中队 中队长 张联柏：最后一个协调会的时候来的部门比较齐，对于它短租的认定方面存在着不同的看法。从我们执法这块角度来讲，它现在的对外出租，房子的使用性质还是居住为主，不能认定它为改变使用性质，它的房屋结构是没有改变的。城市的民宿目前我们看了行政法规，好像对这个定义上还没有明确的规定，所以导致这块的投诉一直都没有得到很好的解决，要等待看一下市场监督管理局来认定看这是不是属于“住改商”的问题。

海口市市场监督管理局龙华分局 审批办主任 李卓烨：在我们这块根本就不存在这个问题，什么“住改商”。

记者：包括它这个地方可不可以在这办？

海口市市场监督管理局龙华分局 审批办主任 李卓烨：不在我们范围。

眼下针对民宿的相关行政管理规定尚缺，但律师也给出了专业解释。

律师 云天成：小区内的民宿很多人就会认为，这个民宿可能类似于像短租，但是像我们这个案子当中这个情况，因为她的房子已经涉及到大概十几户了，已经形成规范化的经营了，我觉得它的性质已经有点像酒店公寓的感觉了，所以实际上它已经导致整个小区住宅性质发生了变更。因为根据我国民法典的规定，对于小区性质的变更是需要经过相关权利人的一致表决同意的，业主（可以）向人民法院提起民事诉讼，要求排除妨害，恢复原状。

润府小区的业主们表示，他们目前已经在着手收集材料，准备采取法律途径维权。

多地出台地方条例治乱象 借“他山之石”管理城市民宿

民宿的兴起吸引了许多80后和90后的短租客群体，然而却让小区逐渐沦为了熙熙攘攘、陌生房客络绎不绝的“租客区”。其实，针对民宿、短租房的相关管理措施，在国内一些城市已经逐步落实。我们来借鉴他山之石，看看城市民宿管理的借鉴案例和解决方式。

2020年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化和旅游局联合发布《关于规范管理短租住房的通知》。 当中针对短租住房的定义为： 利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所。 通知中明确要求，首都功能核心区内禁止经营短租住房，其他区域经营短租住房的，应当符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。 此外，房屋需符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。

从国内其他城市看，《重庆市物业管理条例》、《珠海市经济特区旅游条例》都规定住宅用于经营民宿等住宿服务，应当经有利害关系的业主同意；《河北省租赁房屋治安管理条例》、《江苏省特种行业治安管理条例》规定，对于短租经营，参照旅馆业进行管理。

律师 云天成：因为民宿这个东西是一个新的东西，它是随着经济发展以及旅游行业的不断推进，衍生出来新的产物。其实我看到2018年的时候，人大立法的时候，也有委员提出对民宿这块要进行专门的立法，但现在全国普遍性的立法是没有，但是各个地区可能会出台相应的管理规定。

此外，对于民宿能否开在小区里，许多网友也表达了自己的看法。

网友 目中无银

我家楼上就是日租房 苦不堪言啊 多次找物业都无果 在纯住宅小区经营民宿 符合相关法律要求吗 管理松散 存在安全隐患 希望有关部门 加强管理 给市民一个安心的生活环境

网友 你不要过来啊

虽然变成了民宿 但是确实还是用来住的 怎么区分短租的概念很重要 只租一天的话 一个月就是至少30个陌生人进出小区 租房我们不拦着 但是安全需要有人来守住 不管是物业 公安 都应该有责任 有义务管好

网友 熊妮

民宿做好了本身就是城市的一道风景 现在的年轻人不是都喜欢打卡吗 民宿也是经济发展的重要一环 法律法规跟上了 管理好了 我们老百姓自然就不会整天抱怨了

民宿是文旅住宿领域的新业态，在相应监管政策、行业规范等方面，还难以直接定性。不过，我们看到，全国多城市出台了地方性的政策性规定，以规范民宿行业的发展与管理。咱们海南的主管部门是不是也可以借鉴他山之石，“主动”作为，完善地方法规，将城市民宿、短租房纳入职能监管范畴，让这一新业态往规范化方向发展。

记者：贾云天、高天阳

编辑：戴玉春

审核：郑伟

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