第二轮集中供地“刹车”，郑州房地产调控趋严，购房者该怎么办？

#郑州楼市#近日，国内多个城市宣布第二轮集中供地“刹车”！8月11日，青岛发布公告称，7月30日公示的第二批次集中出让的100宗地排名活动因故“终止”；8月6日，深圳也叫停了第二批集中供地挂牌工作。作出同样表态的还有天津、北京、广州、郑州等城市。包括郑州在内众多城市延后第二批集中供地的逻辑在哪里？“涝疫”双压下的郑州集中土拍规则会有什么样的变化？郑州房地产市场的走势该如何？今天借此机会跟大家分享下我的观察。

郑州楼市

6月3日，郑州主城八区成功拍出49幅地块，揽金414.2亿元完成首次“集中供地”，两个月后郑州第二次集中土拍丝毫没有动静，除去“涝疫”双压外，跟房地产市场调控趋严关系颇大

开始之前先跟大家分享一组消息，在郑州市召开的2021年第二批及以后土地供应相关政策调整的会议中，提出了单宗住宅用地溢价率不超过15%，采取“竞品质”不竞配建的方式，以及禁止“马甲”公司参与竞拍等多个方面的内容。从这次会议透露出来的意思来看，拥有“杭州”基因的郑州，大概率会走杭州“竞品质”地块的路子。具体的大家可以阅读杭州土拍新规：先竞品质再竞地价！后来购房者的利好才刚刚开始来进行详细了解。那么什么是“竞品质”地块呢？郑州准备未来如何发展房地产市场呢？

居住舒适的成为很多人购房的选择之一

1. 一直以来有“国际郑”目标的郑州市毫无疑问会对未来房地产提出更高要求，最基础的做法就是对集中供地提出更高要求，效仿杭州的“竞品质”模式是大概率事件。什么是“竞品质”地块？区别于过去的土拍都是“价高者得”，竞品质地块出台后，开发商对于住宅质量、建筑设计、阳台设计、停车设计等基础设计能力成为关注重点。简单来讲就是，过去我们对于土拍注重的是开发商的资金实力，未来我们会更加注重开发商的设计能力，不仅仅对开发商的“硬实力”有要求，对其“软实力”也会提出要求。
2. 从2021年开始包括郑州在内的22座城市成为国内首批集中供地的试点，上半年过去后这22座城市都已经完成了第一轮集中土拍，也发现了不少问题是事实。比如上面讲到的，不少房企为了提高自己拿到土地的概率，会通过“马甲”公司等方式来参与土拍，毫无疑问会影响土拍的公平性。郑州土拍市场过去长期遵循了“价高者得”的模式，导致有实力房企往往刚开始土拍就用熔断价来获取土地。这对于一些有设计实力的房企来说注定是不友好的。这个也是为何包括郑州在内的国内主要城市都在积极分享和更新集中土拍规则的原因。

集中供地制度是国内房地产调控实现集中管理的重要组成部分，2021年1月份开始国内银行已经开始实行房地产贷款集中管理制度，随着地方土地集中管理制度的实施，距离我国房地产调控长效机制的建立又近了一步，郑州这样的城市是需要及早建立房地产长效机制来服务民众更多住房需求

过去20多年郑州的房地产市场发展过程与国内多数的一二线城市大同小异，多数情况下房价都属于上涨的趋势。房地产市场也一度充斥着各种的炒房投资行为，购房者对于房产的要求也从过去的以居住为主开始向改善为主进行转变，在这样的情况下，提高集中供地要求其实也是为了更好的服务民众。

2021年1-7月份90-144平米改善新建住宅销售价格走势图

在不知不觉中，郑州这座城市也已经从过去的以刚需为主慢慢向改善为主进行了转变。2021年1-7月份的数据显示，在90-144平米的新建住宅的同比涨幅要高于其他面积的住宅。以7月份为例，90-144平米新建住宅同比上涨4.1%，90平米以下的新建住宅同比涨幅为3.9%，144平米以上新建住宅同比涨幅为2.4%！1200多万郑州居民对于住房的要求也越来越高，已经不是单纯的有地方住而是希望能够住得好，住得舒服。这就对于开发企业提出了更多要求，这也是为何第二次集中供地被延迟的原因，竞品质大概率会成为接下来郑州土拍的另一个主要要求。

从7月份开始国内主要城市的房地产调控趋严，对于郑州来说主要表现就是房贷利率进一步上涨、放款速度变慢等，楼市维持稳定不是什么难事，对于购房者来说需要早做选择

关注郑州楼市的朋友应该知道，郑州这座城市的房价从2018年后基本上就没有怎么上涨过。尤其是二手房市场起码已经连续有了小两年的微跌，那么郑州房价走势到底会如何？购房者该怎么选择呢？我的建议还是尽量早买早安心，郑州房地产市场后劲还是很足的。为何这样说？一组数据分享给大家：

开发商展示的楼盘

根据郑州市房管局发布的7月份房地产销售情况，7月份郑州全市商品房批准预售面积150.33万平方米，其中商品住宅预售面积133.75万平方米。全市销售商品房13723套，销售面积152.22万平方米！也就是说郑州目前的预售面积供给与实际销售之间差距并不大，郑州房地产市场上的购买力还是相对比较可观的。至于网络上传出的郑州房价下跌较为严重的区域基本还是集中在周边的郊县（中牟、荥阳、新郑等），对于市内9区来说房价稳中有升还是普遍现象。所以，如果说你是打算在郑州市内购买商品住宅的话，还是建议早点下手为好。

就像很早以前我对刚需的建议一样，要想避免被房价走势裹挟最好的办法就是手中有一套房产。起码保证无论房价是涨是跌，自己有一个居住的地方。这就是老话讲的“手中有粮，心中不慌”！很多抢房等现象出现的主要原因还是因为购房者被舆论和趋势“裹挟”的结果，尤其是在大量购房者聚集的情况下，购房者很难做出理性选择。