市区二手房市场趋冷，新房市场成交也大幅受挫，而作为楼市另一个观察窗口的法拍房市场，也开始流露出同样的市场状态。
来自阿里司法拍卖系统的数据显示，截至8月20日，8月份温州市区有20套房源通过法拍网拍卖，其中2套房源流拍，5套房源成交单价超2万+元/㎡，剩余13套房源成交价居然全部在2万以下。
当前，新房市场上单价在2万以下的板块屈指可数，基本位于仰义、瓯江口、滨海。作为更能判断房地产市场风向的法拍房市场，主城区短时间内却出现大量低价成交房源，让人汗颜。
下面，我们分区域看看，近段时间法拍房市场背后的波澜云涌。
01
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
此次城西成交的三套房源，紧挨集新未来社区房源的成交单价均在2万以内，目前周边集新未来社区内在售项目含装均价约3.4万元/㎡。
其中鹿城区新桥头美组团14幢304室位于广化桥路与兴海路交汇处，足足吸引了23人报名，565人设置提醒，1.6万参与围观，相信与超低的起拍价（50万元）有关。
该房源紧挨原瓯海区府，周边生活氛围浓厚，配套成熟，但自区府搬迁后，城市界面逐年老旧。
该房源位于14幢，距离广化桥路较近，噪音依旧不可避免。该房源建面约64.72㎡，成交价118万，装修简单，市面上相近面积段房源挂牌单价2万/㎡上下（装修稍好），故存在较小的捡漏空间。
新桥头房源实景图
城西第二套房源是龙瓯景园2幢604室，位于鹿城路815弄43号，西面紧挨黄龙山，该房源吸引了8人报名，221人设置提醒，6488人参与围观。
该房源位于2幢，周边有东瓯大桥引桥，对生活品质有一定影响。作为楼梯房，6楼属于较差的楼层。
该房源建面约165.84㎡，户型为大平层+阁楼，成交价约182万，整体为毛坯装修，后期需重新装修。市面上龙瓯锦园挂牌房源相当少，仅有3-4套建面约104㎡房源挂牌，带简装，挂牌单价1.8-1.9万/㎡。
这样看来，这套房源算是捡漏，尽管面积（约165㎡）较大，但单价低，仅1.1万元/㎡。重新装修后自住是没有问题，但后期流通性有一定困难。
此外，城西还有一套月湖小区16幢1406室。
该房源吸引了11人报名，362人设置提醒，9029人参与围观，热度要高于上面两套房源不少。
该房源位于16幢，直面北面的望江西路，刚好16幢处于月湖小区最西侧，不受北面时代海景的遮挡，北面有一线瞰江景观，直面温州知名地标江心屿，景观资源相当舒适。
目前周边配套齐全，楼层为14楼特殊楼层，但其高度也足够规避紧挨道路带来的噪音及灰尘等问题。无论从自住或者投资考虑，非常划算。
该房源建面约123.99㎡，成交价253万，成交单价也就2万出头，简装，市面上相近面积段房源挂牌单价2.3-2.6万/㎡，装修相近或有胜出，故该套房源存在不小的捡漏空间，性价比较高。
02
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江滨板块成交的两套房源，成交单价有不小的差距，但总价相近。该两套房源分别吸引了4、5人报名，围观人数在4000-6200人，热度并不算高。
该两套房源，目前周边生活配套成熟，其中株柏公寓略优，小区西侧靠永楠路，受影响较小，金迅达大厦则是南侧靠江滨西路，相对影响大。另外该两个小区初中施教区均为14中辖区，学区溢价能力较弱。
其中株柏公寓有西区和东区，西区房源因带有2中学区，挂牌数量相当多，东区房源与本次法拍房源一致，初中辖区为十四中，挂牌数量较少，多为60-100㎡，挂牌价约2.6万元/㎡。
金迅达大厦挂牌价约2-2.4万元/㎡。
对比拍卖结果，株柏公寓4幢803室基本符合市场价；金迅达大厦E幢301室捡漏成功。
相邻的江滨的还有一套房源，垟儿路62号4幢406室。该房源东临河，南临垟儿路，西临厂房，北临河。
该房源建面约46.57㎡，成交总价131万元，成交单价约2.81万元/㎡，吸引了7人报名，305人设置提醒，7825人参与围观，热度较高。
该房源周边环境相当老旧，配套成熟且齐全，城市界面一般，初中学区为14中，从自住角度考虑，性价比不高。可该房源东面、河对岸的地块已经拆迁完毕，曾在今年的土地出让计划表中出现，估计因此导致周边拆迁期望不小，该房源才会以不低的价格出让。
03
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此次，南塘附近有3套法拍房，建面约150㎡的房源，成交价格相近，区位和热度基本差不多。
其中宏大商厦位于巽山公园北侧，早年边上有一特殊建筑，裕华公寓和南苑楼相邻，位于温迪路与南浦路交汇处。
其中宏大商厦的义务施教区为马鞍池小学+3中，南苑楼及裕华公寓的房源的义务施教区为蒲小桥儿头校区以及21中。四所学校中，蒲小桥儿头校区还可以，马鞍池小学略弱一些，至于3中和21中的学区溢价能力弱。
南苑楼B幢703室房源室内环境最好，基本能做到拎包入住，简装；其次是裕华公寓1幢301室，简装；相对室内环境最差的是宏大商厦的房源。
宏大商厦挂牌房源的面积段基本在60-100㎡，挂牌单价约1.9-2.1万元/㎡。
南苑商住楼类似面积段的挂牌房源不多，挂牌单价约1.59万元/㎡；裕华公寓的房源，挂牌数量不多，如一套150方房源挂牌单价约1.8-1.9万元/㎡。
其中南苑商住楼建面约150㎡户型较为少见，三房一厅一卫一厨，各功能区尺度舒适，浪费不多，但实际使用效果可能不佳，需要一定改造才能更符合当下的人居需求。
综上所述，南苑商住楼同类型的房源挂牌过少，对比不足，现有数据显示捡漏空间很小；其余两套房源捡漏成功，成交价低于市场挂牌价不少。
04
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市府旁东西两侧各法拍1套房源，房源分别位于为上陡门9组团和宏都花苑。
上陡门9组团29幢403室热度略低，建面110.41㎡，成交总价207万元，成交单价约1.87万元/㎡，吸引了3人报名，218人设置提醒，5685人参与围观，热度一般。
宏都花苑5幢406室房源热度更高，建面150.71㎡，成交总价243万元，成交单价约1.61万元/㎡，吸引了8人报名，178人设置提醒，5442人参与围观。
上陡门9组团29幢403室义务施教区为上陡门小学+19中，宏都花苑5幢406室义务施教区为市第二实验小学（原名鹿城区实验小学）+南浦实验惠民路分校。
目前，上陡门9组团挂牌房源多数为100方上下的房源，挂牌单价约2.3-2.4万元/㎡；宏都花苑大面积130㎡以上房源挂牌价多为1.7-1.8万元/㎡。
该两套房源与市场挂牌价之间，存在一定价差，考虑重新装修的费用后，利润空间并不大；从自住角度考虑，两套性价比都不低。
05
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新城周边一带，8月以来共法拍8套房源，面积段普遍偏大，仅有1套建面约132㎡，其余均在160㎡以上；流拍2套，成交的6套房源中，单价超过2万的仅有2套。
其中，豪都花园初中施教区为南浦实验惠民路校区，其余房源均为市第二实验中学；小学施教区，五环家园、嘉和花园为市第二实验小学（原鹿城区实验小学），新田园8组团（假日花园）为新田园新苗校区，同人花园为新田园会展校区，其余4套房源均为蒲州育英学校。
新田园8组团6幢2901室内部装修良好，完全能达到拎包入住的条件，所处楼层为次顶层，周边配套完善，居住氛围浓厚。现有同面积段、相近装修条件的房源普遍挂牌2.5-2.7万元/㎡，与成交价有不小的价差。
新田园八组团6幢2901室实景图
同人花园A幢103室内部装修需调整，楼层略差，生活配套不太齐全，居住氛围浓厚，距离吾悦广场直线距离约1.2公里。
同人花园同面积段房源，挂牌价约2.5-2.6万元/㎡，但装修多数好于该套房源。
尽管该套房源为1楼房源，且内部装修相当一般，仍有捡漏空间，从自住角度，并不算亏，小赚；从投资角度看，1楼+周边无明显迭代规划是硬伤，影响不小。
侨盛花园A幢604室，为跃层房源，暂无同面积段房源挂牌，建面约130方房源2.1-2.3万元/㎡，河景对于价格的影响不大，建面约230方的顶跃单价约2.3-2.4万元/㎡。
该房源性价比一般，面积段偏大，并且无电梯，装修一般，受众群体偏小。可成交单价1.57万元/㎡，依旧是划算的。
新城一带剩余房源就不再赘述了。
小结
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纵观以上房源，学区价值并不显著，核心卖点在于自住性价比，同时因面积段多数在150㎡及以上，单价低，总价高，实际成本并不低。
更何况，它们有一定房龄，与新交付、在售商品房存在巨大的品质差距，处在“看不上”与“买不起”之间，导致受众群体较小。
如今，二手房市场限贷、延长放款周期、利率上升等原因，进一步压缩购房群体。
不过，多数房源的价格大大低于市场挂牌价，若价格合适确实值得出手。
显然，从最近的法拍房市场来看已明显偏冷，各房源的参拍者人数明显下降，围观热度也下降不少；同时，从成交价格也可以看出，参拍者的心态偏保守，与整体二手房市场成交氛围不佳也有很大的关系。
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