炮仗声一响，就知有好事发生~
8月20日，祖庙“鲤鱼沙地块城市更新项目”召开实施方案表决大会，上百名原始股东到场。作为旧改小能手的功夫君，当然不会错过这历史性时刻~
让功夫君震惊的是，鲤鱼沙119名原始股东当天就100%同意了项目实施方案，创下广佛最牛的旧改记录！怕是前无古人后无来者了。
回顾4月12日，广州天高集团正式中标鲤鱼沙项目市场主体，这是禅城第二例正式推出拆迁补偿方案的旧村居改造项目，备受业内关注。
01
拆迁补偿方案曝光
说起旧村改造，大家最关心的，毫无疑问就是《拆迁拆迁补偿方案》了。
闲言碎语不要讲，接下来我们直奔主题，先上一张效果图给大家感受一下~
○项目占地158亩，总拆迁成本超11亿：
○改造之前的现状建筑情况：
本项目改造范围内总建筑基底面积约49765.57㎡，现状总建筑面积约141557.5㎡。其中：
①旧村居建筑面积约52894.56㎡；
②旧厂房建筑面积约88662.94㎡。
○项目改造之后的建筑规模：
规划净用地面积约59659㎡（约89.48亩）；公益性用地约45183㎡（约 67.78亩），占比42.79%；改造后总建筑规模约24.46万㎡。
其中，公益性用地主要用于配建1所36班中小学，以及公交首末站、农贸市场、社区活动中心、城市道路、公园绿地等14个公益项目。
剔除公益用地后，89.48亩土地将开发商住小区，总建筑面积约24.46万㎡（含复建安置区）。
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○回迁安置房、公建配套和商业住宅统开发：
实施方案需在3个月内达90%以上表决通过；并于2年内与90%以上被拆迁人签订拆迁补偿协议。
回迁安置房移交期限为：签订土地出让合同之日起4年。（据此估算，鲤鱼沙村民预计最快也要2025年以后回迁入住）
02
村集体用地补偿约5.976亿元
○村集体物业补偿方案：
跟东建果房村改造项目一样，鲤鱼沙的集体物业跟村民宅基地是分开补偿的。
其中，村集体物业用地面积为105.23亩，按480万/亩标准计算，①集体物业补偿金额约5.05亿。
另外，集体土地上的现状建筑物也有拆迁补偿：
②地上建筑物补偿款约6912万；
③按时搬迁奖励约2104万；
④附属物补偿约2333万；
上述①-④点加起来后，鲤鱼沙地块村集体物业用地合计补偿款约为5.976亿元。
当然，集体用地如果不选择货币补偿，也可以选择5.976亿元同等价值的物业补偿（二选一）。
03
宅基地按套内面积1:1回迁
集体物业补偿金额算清楚了，接下来，我们重点看看村民宅基地部分。
村民的宅基地面积经过核定后，可以在①货币补偿或者②住宅产权调换中二选一。
如果是选择货币补偿的话（即要钱不要回迁房），钢混结构的最高补偿标准为14200元/㎡，这个数值与果房项目的14320元/㎡十分接近。
如果是选择住宅产权调换的话（即要回迁房不要钱），则是按套内面积1:1回迁，先签约的被拆迁人，未来回迁安置时可以优先抽签选房。
安置房的套内面积包括64㎡、72㎡、78㎡、100㎡、120㎡共5个户型。（请注意这是套内面积，实际建筑面积会更大一些）安置房的套内面积有差异的，可以选择花钱增购，超过10㎡的则要按祖庙新房均价结算。
按照禅城区的政策，所有回迁房都是国有70年产权，村民收楼后可公开上市交易。
另外需要注意的是，所有回迁房都是毛坯交付，开发商会在交付后30日内按1000元/㎡的标准支付室内装修费，由鲤鱼沙村民自行装修。
车位方面，原有配套车库计入住宅面积补偿，村民可以用套内面积10㎡调换一个产权车位。如果是正常购买的话，人防车位最低10万元/个。
此外，还有房屋附着物补偿等标准：
最后，选择回迁房的村民，还可以获得22元/㎡/月的临迁费，一次性搬迁费为30元/㎡。
全文看下来，鲤鱼沙这份拆迁补偿方案，基本上跟东建果房村的拆迁补偿方案没什么大的出入。【东建果房村拆迁补偿方案回顾】
据了解，东升鲤鱼沙经济社的原始股东仅约119人，要获得90%以上的同意率并非难事。
不仅如此，鲤鱼沙早已建好了村民公寓（鲤鱼沙尚苑），因此拆迁过渡期都会有妥善的居所。
有村民透露，鲤鱼沙原始股东的改造意愿都很高，听说下个月都准备分钱了~
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