南方观察丨80、90后刚需为主，深圳二手房新业主画像曝光，房住不炒显成效

350万-500万，2房-3房，80后-90后，深圳2021年上半年二手住宅购房者画像拼图已经清晰显露出来。深圳中原数据显示，今年上半年，成交总价350万-500万的深圳二手住宅以21.3%的占比高居首位；乐有家数据显示，80后和90后二手住宅购房者合计占8成；此外，两家机构数据还显示，同期内购买60㎡-90㎡的2-3房的二手住宅新业主占比均超过4成。

在诸多数据中，有一组数据值得关注。今年上半年，罗湖区共成交二手住宅5158套，占比18.1%，居全市第三位；而7月份，罗湖区却以529套二手住宅成交量和20.7%的占比跃居全市第二位。去年罗湖区二手住宅月成交量基本都在千套以上，去年7月更是超过1900套，但去年罗湖绝大部分月份的成交量仅排全市倒数第二或倒数第三位。实际上，罗湖二手住宅成交量的绝对数一直都在，只是刚需成交被炒房的泡沫掩盖了，现在“水落石出”；蓦然发现，其实刚需一族一直在“买进”，他们并未退场。

此外，与去年新房开盘动辄日光相比，今年深圳一手新房也多次出现开盘卖不完的情况。总体来看，深圳住宅市场整体上热度已有所下降。令人吃惊的是，8月10日获得预售许可的龙华观澜山水华庭，108套住宅房源，仅仅24人诚意登记。

其实，在多方力量博弈之下，这样的结果和变化并不奇怪。经过包括“深八条”和“208”新政在内的多项调控政策的推进，深圳楼市进入了刚需释放期，房产逐渐回归其本质的居住属性，“房住不炒”定位下的对症施策已开始显效。

深圳二手住宅新业主画像

如今，80后和90后已经进入结婚生子和刚需购房释放期。在乐有家的统计数据中，80后和90后二手住宅购房者占比分别达到57%和23%，二者合计达8成。

来自乐有家和深圳中原的数据均显示，2021年上半年，深圳购房者更青睐于购买60㎡-90㎡的2-3房，该面积段的购房者占比分别达到43%和41%。此外，深圳中原数据还显示，7月份，深圳购买1房和4房的二手住宅比例明显降低，2房比例明显提升至32%，与第一名3房仅差1%。

根据美联数据，今年7月份，罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区和盐田区的二手住宅月度套均成交面积分别约为73.5㎡、93.9㎡、106.2㎡、103.7㎡、99.7㎡和75.4㎡。在成交量占比较高的行政区中，罗湖区的二手住宅套均成交面积更接近60㎡与90㎡的中位数。

2021年上半年罗湖区二手住宅成交价段与户型分布

深圳中原数据显示，今年上半年，罗湖区二手住宅成交均价倒数第三，且350万-500万的总价区间的成交套数占比最高，约为21.3%。如果将二手住宅总价与60㎡-90㎡的2房-3房面积段结合来看，罗湖二手住宅的画像数据之间具有较高重合度。

二手住宅“东稳西凉”态势明显

根据对深圳多年楼市数据的观察，笔者发现，在2011年“7·11”二手房按评估价征税政策之前，福田区二手住宅成交量经常位居前列。“7·11”新政出台后，龙岗二手房以其低单价、日益完善的配套吸引了购房者把目光投向龙岗，龙岗也由此开启了霸位模式——常年占据二手住宅成交量霸主地位。

多年来，随着深圳最先建成区罗湖区的土地日渐减少，深圳楼市开启了一路向西的发展节奏，房价也呈现了自东向西递进的格局。另外，近几年，深圳实施一手房限价，但二手房却持续单边上涨，一二手房价倒挂的态势日益严峻。在这样的发展进程中，众筹、打新及喝茶费等乱象不时发生，很大程度上烘热了西部楼市；刚需也因此被裹挟更多的投资情绪，形成了较为明显的投资向西的“虹吸”效应。

根据美联统计数据，今年上半年和7月份，全市一二手住宅分别成交28442套和2557套，而罗湖区分别以5158套和529套的二手住宅成交量居第三位和第二位，一改其常居第四或第五的位次格局。今年上半年，龙岗区和宝安区二手住宅分别以8274套和5261套的成交量列第一位和第二位。

不过，需要指出的是，深圳二手房成交量仍以老六区作为统计口径（坪山区和大鹏新区数据计入龙岗区，龙华区和光明区数据计入宝安区）。如果按照各行政区作为计算口径，罗湖区大概率稳居次席，且与成交量排名首位的龙岗区的差距缩小，并拉开与宝安区成交量的距离。从整体上来看，目前“东稳西凉”的二手住宅成交格局已形成。

“208”新政下，房住不炒政策效果显现

就二手住宅个盘来看，根据乐有家数据，今年1-5月，罗湖区旭飞华达园以147套成交量位居次席，而城市天地广场和淘金山湖景花园分别以116套和111套的成交水平分列第5位和第7位，前十中的其余7席则被龙岗区包揽。

值得留意的是，上述三个罗湖区二手住宅楼盘的套均成交面积呈现了明显的梯次分布——分别约33㎡、53㎡和93㎡。从乐有家统计数据可以看出，2021年1-5月，二手住宅过户成交超过100套的小区主要来自龙岗的桂芳园、龙珠花园、万象天成和罗湖的旭飞华达园等刚需小区，刚需撑起了罗湖和龙岗两区的二手住宅成交市场。

2021年1-5月份深圳二手住宅楼盘成交榜

而在深圳中原7月份的二手个盘成交统计中，罗湖百仕达片区的旭飞华达园以22套成为单月成交最多的楼盘。在成交片区方面，成交量前四名分别为龙岗区的布吉北、坂田、布吉南、龙岗中心城北；而罗湖区的火车站和布心两个片区则分别以63套和56套进入二手住宅成交量前十片区。

尽管深圳中原与乐有家存在样本差异，而且统计期间也不相同，但仍然印证了在“208”新政巨大杀伤力之下，罗湖二手房吸引力渐渐显现，其居住价值得到了市场的检验，在房住不炒的定位和要求下，相关配套实施政策效果已经显现。

以成交套数占比最高的350万-500万的房源，最低3成首付、30年按揭贷款为例，其对应的月供分别约为1.3万元-1.9万元。考虑到银行按揭收入要求和家庭收入安排，大致算来，二手房购买者最低需要准备105万和150万的首付款，以及大约2.6万和3.8万以上的家庭收入。其实，即使是在门槛相对较低的罗湖购买二手房，要达到这样收入，对就业者的工作和层次的要求也并不低。

“我把家安在罗湖，工作地也一直在罗湖，罗湖的医疗、教育和公园等配套还是很完善和便利的。虽然有点儿旧，但罗湖并不老，仍然很宜居”。家住罗湖的谢女士说，罗湖区的投资客比较少，适合首次置业；就房价而言，不管是单价还是总价对刚需族都很友好。在她看来，罗湖二手房的成交数据，就是市场最直接的认可与体现，而且她周围不少人也这么看。

专家：回归居住属性，刚需释放

乐有家数据显示，2021年上半年，购买深圳二手住宅的置业者中，68%为刚需客户，21%为改善型客户，改善型客户明显增多。同时，位于东部地区的龙岗、罗湖及盐田三区，业主下调报价房源占比出现减少或者变化的比重不大，这说明，作为刚需房源较为集中的区域，成交价与指导价之间价差不大的东部地区房源的成交，依然表现稳定。

2019年1月以来罗湖二手住宅成交量占比走势

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，从连续31个月的数据看，罗湖区二手住宅的成交占比，已从去年的低位回升至目前超过20%的高位水平。在多项调控政策叠加影响之下，房产逐渐回归其居住的本质属性。

她表示，罗湖房产具有户型范围宽、总价低及区域位置较佳等优势，而且成交价格与二手住宅官方指导价差距较小，因此在目前的市场环境下，客户购买力仍然比较容易匹配，得到了市场的认可。

【统筹】吕冰冰

【撰文】邱永宽

【作者】

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端