房价“大跳水” VS 楼市“限跌令”，

‍‍近日，湖南岳阳发布的房价“限跌令”引发关注。这份《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》要求，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。一时间引发公众疑虑：房价还不准跌了？

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无独有偶，由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。

多个楼盘价格“大跳水”

“促销已经结束，没什么优惠了，洋房均价在17000元/平方米左右。”日前，《每日经济新闻》记者以购房者名义咨询位于昆明滇池边的阳光城 滇池半山项目时，一置业顾问如是告诉记者。

“这个月初，滇池半山确实推出过一批以工程抵款房名义进行优惠促销的房源，优惠下来价格在10000~11000元/平方米，建筑面积98-143平方米的洋房最低价9980元/平方米，当时我们门店中介基本都有带客户去看过。”昆明德祐一门店中介汤明向记者透露，不过这个价格仅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均价约16000元/平方米，部分高价房源达到19000元/平方米。

如此大幅度的降价，也引来了前期购房者的维权。据云南房网，8月1日，即阳光城 滇池半山特价活动当天，老业主集体到售楼部向开发商讨说法，甚至要求“集体退房”。

昆明市中区在建楼盘 图片来源：每经记者 陈利 摄

《每日经济新闻》记者注意到，进入今年下半年，昆明多个项目出现了“大跳水”。

如位于呈贡斗南片区绿地海之城，高层住宅正常售价为12000元/平方米，按照目前优惠价，交3万元可享一口价优惠，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000-3500元；同样有观滇视野的卓越滇池晴翠项目，高层售价为12000元/平方米，部分可观滇房源价格15000元/平方米，但最近推出的特价房却低至9000多元/平方米。

“受今年滇池环保整治以及金融政策不断收紧影响，昆明今年整体楼市表现不理想，房企资金压力普遍比较大。”一头部房企云南区域相关负责人告诉记者，受这一系列因素影响，为完成全年业绩，目前昆明很多房企已从第三季度开始冲刺，“预计此后还会有更多项目推出优惠措施”。

昆明锐理认为，目前昆明楼市的促销主要分为两种类型：一是房企自身资金紧张，借年中抢收关键节点，通过各种各样的促销优惠“以价换量”争抢市场，快速回款；另一种是房企自身资金并不紧张，但对后市趋势不看好，从而选择将非优资质的资产先处理掉。

“限跌令”再现楼市

日前，岳阳市住房和城乡建设局下发了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求对岳阳市中心城区新建商品住房销售实施价格备案。备案后商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。备案后开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。

至于为何出台该项政策？据《华夏时报》，岳阳市住建局相关工作人员表示，今年5、6月份，某开发商为了回笼资金，将旗下三个项目从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱，引起降价前买房市民的心里不平衡。另外，该开发商的降价行为也影响了岳阳市其他楼盘的销售，“住建局还是希望楼市平稳健康地发展，不能只限高，也要限低”。

近一年岳阳新房价格走势 数据来源：安居客

而在国家统计局发布的最新70城房价指数中，7月份岳阳的新房价格环比下跌0.7%，跌幅为全国第一。而在此前的6月份，岳阳的新房价格环比也环比下降了0.4%，开发企业的销售压力陡增。克而瑞数据则显示，自今年6月开始，岳阳新房价格出现了大幅下跌，从5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月继续下滑至6492元/平方米。

事实上，房价“限跌令”早已有之

将时间回溯，房价“限跌令”其实并不算新鲜，此前广东省中山市、安徽省马鞍山市、辽宁省大连市等都曾出台过限跌措施。而这些城市面临的问题大抵相同：库存较高、房价下跌、成交低迷。由于房地产巨大的体量，对于地方政府的收入和信用，对于居民的资产负债表安全，对于当地相关产业的发展都有牵一发而动全身的重要影响。防止房价过快下跌对当地经济产生冲击是地方政府的应尽职责，“限跌令”可以规避房地产企业的无序降价行为、稳定市场。但行政命令有其利也有其弊，其潜在的负面影响不容忽视。

第一，实际的执行效果未必如预期。岳阳市对备案价的硬性要求，可能被开发商用促销行为规避，比如返还首付、现金奖励等，导致房屋实际成交价仍低于政府要求。

第二，楼市成交量可能受挫。消费者是否愿意以高于市场价的价格购买房产值得商榷，若由此带来成交量下降，楼市低迷的情况也就无从改变，其负面效应仍会传导至地方政府的收入上。

第三，向市场传导出负面情绪。“限跌令”本身可以形成完全相反的两种预期。有些人认为这是房价的底部，有些人则认为这是房价的“锚”。具体到岳阳的案例，如果房价下跌压力较大，那么开发商如果都以备案价格85%的售价销售房屋，实质等于宣告房价下跌15%，且这个15%还是在有托底的情况下形成的，市场会进一步形成看空预期，开发商们可能集体“逆向选择”，加速楼盘变现，进而对市场造成更大压力。

第四，开发商如果不能自由交易，可能会减少对当地的投资，这也不利于楼市健康发展。“限跌令”作为应急之策有其实际价值，但恢复楼市信心不能只是“头痛医头”，其核心发力点应是“稳预期”。有稳定的预期，市场主体的决策才能理性、稳定，房价才不会大起大落。房价作为一个数字看似简单，其背后的决定因素包括土地供应、人口、经济发展、产业政策等等，“稳预期”便是要将这些影响房价的因素的未来变动趋势明确地传达给市场。

对岳阳等小城市而言，这包括：明确未来的土地出让规模以明确楼市新增供应量，明确楼市去库存政策以明确开发商的去化周期，明确人口、经济、社会发展规划，以明确需求规模等等。在“限跌令”出台后，希望能看到岳阳对于房地产市场有更为系统的规划，如此才能获得各市场主体的“恒心”，也才能摆脱临时行政命令遭受的“房价不准下跌”的舆论压力。

对购房者而言，岳阳案例也给出了足够的警示：在“房住不炒”的大背景下，不具备人口和产业支撑的中小城市将面临越来越大的压力，房价只涨不跌的时代已经成为过往。即便有“限跌令”等措施，也不会改变市场自身运行的逻辑，购房者应慎重对待房价可能下调的风险。

—the end—

编辑：郝家辉

来源：每日经济新闻

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