学区房改革，深圳先走了一步

曾高烧不退的学区房被浇了一盆冷水。

7月30日，被称为深圳社会建设领域“基本法”的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（以下简称《条例》）公开征求意见。

其中，公共教育方面提出：“市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。”

长远来看，义务教育均等化是趋势。在此背景下，各地针对炒作学位房乱象的改革轮番推出。从北京跨片区的摇号入学，到上海中考指标名额到校、到区，再到此次深圳《条例》发布，学区房再次迎来大手笔改革。

大学区招生传递出怎样的政策信号？“多校划片”政策实施会给学区房带来怎样的影响？深圳先行先试之后，是否会推向全国？带着这些问题，本刊进行了深入采访。

大学区招生

除了弱化学区房的作用外，《条例》还提出大学区内学校之间在设施设备投入上完全一样，每个学生的财政经费投入完全一样，教师在大学区内轮岗。

“通过在大学区内组建教育集团，而在一个集团内实现上述动作。如果真的做到了这些，学区房还有用吗？”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

在解读《条例》时，深圳市体制改革研究会副会长兼秘书长、《条例》研究和起草组成员熊义刚说，深圳大学区政策不会脱离“就近入学”的原则，学位与房产仍将是绑定关系。

“不过，大学区招生改革后，学区供应从过去的‘一个萝卜一个坑’变成了‘一个萝卜N个坑’。”他解释说。

所谓大学区，即将住房周边学校所在的范围组合成一个大的学区。在大学区内，由电脑派发学位，实行相对就近入学，从而实现学区内的学校教育资源共享和均衡。

按照大学区制度的设计，同一套学区房可能分到名校，也可能分到普通学校。“大学区如果执行得好，会在一定程度上降低房产与学位的‘捆绑’。”熊义刚说。

事实上，早在2015年深圳市教育局推出的《关于深圳市义务教育招生工作的指导意见》就以“相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口”为要求，探索试行大学区招生制度。

在李宇嘉看来，过去的大学区制度只能算是“伪大学区制度”。

“按照户籍、非户籍、买房、租房分为A、B、C、D四个类别。每个类别再根据单片区还是大学区，分为1、2类。录取的顺序是先录单片区，再录大学区。学位房主导的单片区依旧占有很大的优势。”以龙华为例，他分析说。

降温将是长期趋势

“学区房真的凉了？”交流中，多位孩子家长发出这样的疑问。经过初期市场焦虑情绪过后，很多家长都在等待政策细则出台。

近期，百花片区出现降价百万、200万，甚至法拍房打六折都无法销售出去的现象。

“整个市场对超高学区房价格存在巨大泡沫现象已经形成共识。”李宇嘉说，未来，任何关于学区房的政策，对深圳的学区房都是利空，特别是打击过去单校划片下超高学区房价格。

因为与优质学校挂钩，学区房价格在过去数年间出现疯狂上涨。近年来，关于天价学区房的报道经常见诸网端。

2019年，因为有厦门实验小学的学位，厦门一套15平方米的学区房挂牌价高达258万元；因为绑定了优质的学区房，北京西城区一个12平方米的储物间单价竟高达30万元/平方米。

事实上，《条例》公布后，深圳不少涉及学区的楼盘传出降价消息。

“类似概念也体现了学区资源均衡发展的导向。”接受《民生周刊》记者采访时，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，“大学区制”概念提出，打破了传统学区学位的概念，有利于防范特定区域炒作学区房的现象，能够降低学区房的热度。

在李宇嘉看来，需求端、供给端改革同步推进，再加上二手房指导价的作用，深圳的学位房降温将是长期趋势。

“退一步讲，将二手房指导价作为深圳长期执行的社会制度，对超高学区房来讲，他们的价格和指导价的差距更大，这也是学区房降温的一个重要因素。”他分析说。

先行先试

事涉教育和房地产两个行业，学区房制度改革备受关注。

从教育的角度看，如何破解择校热，实现教育资源均衡，是义务教育阶段亟待解决的问题。

给学位房降温，坚持“房住不炒”，则是房地产调控的主基调。有统计数据显示，今年1-7月全国房地产调控多达352次。从单月来看，7月房地产调控政策井喷，自上而下密集的调控政策多达66次。

有分析人士认为，作为全国经济政策与制度试验田，深圳先行先试的目的是为日后向全国推广提供可行的经验。

和深圳的二手房官方指导价类似，目前已经有宁波、成都、西安、绍兴、无锡、东莞跟随。未来，关于学区房的改革也会有更多城市跟随。

今年4月30日召开的政治局会议上明确要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

据记者不完全统计，这次会议之后，北京、上海等十几座城市频频出手，重拳整治学区房乱象。

此次深圳立法获得通过，无疑会加快深圳学区房改革政策推进的脚步。谈及这次政策的特别之处，李宇嘉说：“不同于过去，不要低估政策的决心。”

（□ 《民生周刊》记者 郑智维）

（责任编辑：罗芳菲）